2月25日，港股和A股房地產(chǎn)板塊雙雙爆發(fā)。截至收盤(pán)，港股方面，新城發(fā)展?jié)q超16%，萬(wàn)科企業(yè)漲超12%，合景泰富漲超23%，寶龍地產(chǎn)、融創(chuàng)中國(guó)漲超12%；A股方面，華夏幸福、嘉凱城、萬(wàn)科A和新城控股等漲停，房地產(chǎn)板塊市值單日飆升1100億元。

    對(duì)此，多位業(yè)內(nèi)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析指出，這波地產(chǎn)股大漲行情或與2月23日~24日天津、鄭州、青島等地發(fā)文實(shí)施宅地集中供應(yīng)新規(guī)有關(guān)。據(jù)媒體報(bào)道，按照住宅用地分類調(diào)控文件要求，22個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)行“兩集中”（集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)），且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過(guò)3次。

    在58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波看來(lái)，多城實(shí)施土地集中供應(yīng)新規(guī)，表面上房企在同一時(shí)點(diǎn)上的選擇面似乎增多了，但從實(shí)質(zhì)來(lái)看反而是減少了，因?yàn)榧词故谴笮头科蟮馁Y金也很難支撐其在短期內(nèi)集中大量拿地，只能選擇提前鎖定意向地塊，并弱化在非主力意向地塊上的爭(zhēng)奪，這反而給部分地方性龍頭房企或中小房企了更多拿地機(jī)會(huì)。不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土拍集中供應(yīng)新規(guī)的實(shí)施或?qū)⒏淖兺恋匾鐑r(jià)無(wú)序上漲局面，有利于頭部房企修復(fù)利潤(rùn)表。

    打破土地溢價(jià)無(wú)序上漲

    在經(jīng)歷了頻繁調(diào)控政策與低利潤(rùn)率搶地之后，地產(chǎn)股終于迎來(lái)了一波強(qiáng)勢(shì)上漲。但從股價(jià)走勢(shì)看，絕大部分上市房企股價(jià)依舊處于低位。此前，A股的部分地產(chǎn)股和部分港股的地產(chǎn)股單邊斷崖式下跌，地產(chǎn)股被當(dāng)成了“低估值陷阱”的典型，這其中包括金地集團(tuán)、陽(yáng)光城、榮盛發(fā)展等。從基本面來(lái)看，今年房企到期債務(wù)將超過(guò)1萬(wàn)億元，在“三道紅線”融資新規(guī)之下，不少房企資金壓力巨大。其中一些上市房企已深陷債務(wù)危局，如泰禾集團(tuán)，去年以來(lái)多個(gè)項(xiàng)目處于停工狀態(tài)。再如華夏幸福，近期也出現(xiàn)債務(wù)逾期，復(fù)牌后股價(jià)連續(xù)兩日跌停。逐步陷入資金困境的還有富力、綠地等頭部房企。

    多位業(yè)內(nèi)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，房企債務(wù)處置的壓力或?qū)⑷〈{(diào)控政策成為地產(chǎn)公司股價(jià)的主導(dǎo)因素，優(yōu)秀的上市房企股價(jià)也可能跌破凈值。同時(shí)，規(guī)模房企在行業(yè)下行期經(jīng)受了壓力測(cè)試，企業(yè)基本面具備韌性，估值已在底部。

    某TOP50房企的IR（投資者關(guān)系管理）劉曉認(rèn)為，“三道紅線”融資新規(guī)加上房貸“兩道紅線”，讓房地產(chǎn)公司整體去杠桿化壓力加大，這在客觀上將使得行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。從中長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)公司估值將從整體低估走向分化，即和其他行業(yè)一樣，龍頭企業(yè)享有估值溢價(jià)。

    劉曉同時(shí)表示，高溢價(jià)率拿地使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮沒(méi)能轉(zhuǎn)化成房企的報(bào)表利潤(rùn)，而土拍集中供應(yīng)新規(guī)的實(shí)施或?qū)⒏淖兺恋匾鐑r(jià)無(wú)序上漲的現(xiàn)象，有利于頭部房企修復(fù)利潤(rùn)表。

    短期行情未來(lái)或難為繼

    券商分析師黃林向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，大環(huán)境對(duì)于房地產(chǎn)的限制使得基本面沒(méi)有太大變化。整個(gè)行業(yè)的利潤(rùn)率還沒(méi)有見(jiàn)底，大家對(duì)于市場(chǎng)總量的展望并不明確。一方面，需求側(cè)層面的限購(gòu)沒(méi)有放開(kāi)；另一方面，持續(xù)上漲的地價(jià)和不斷限價(jià)對(duì)于房企利潤(rùn)率會(huì)產(chǎn)生持續(xù)壓制。

    以部分一二線城市熱門的核心區(qū)域?yàn)槔?，房企通過(guò)公開(kāi)招拍掛取得項(xiàng)目層面上的凈利潤(rùn)率已經(jīng)降低至個(gè)位數(shù)。杭州有些項(xiàng)目的利潤(rùn)率更是只有3~5個(gè)點(diǎn)，取而代之的是，房企只能追求未來(lái)銷售去化的確定性，而不是項(xiàng)目層面的利潤(rùn)率。從去年底開(kāi)始，央行從銀行側(cè)對(duì)個(gè)人和企業(yè)的房地產(chǎn)貸款比例進(jìn)行了限制，今年2月份開(kāi)始，市場(chǎng)已經(jīng)從限制企業(yè)加杠桿傳導(dǎo)到了購(gòu)房者身上，限制了購(gòu)買力。黃林表示，“多重因素之下，市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)板塊并不抱太大希望”。

    值得注意的是，從已經(jīng)公布2020年業(yè)績(jī)快報(bào)的房企來(lái)看，大部分是個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)，低于市場(chǎng)預(yù)期。“從政策層面，需求側(cè)的調(diào)控已經(jīng)達(dá)到比較穩(wěn)定的狀態(tài)，像限購(gòu)限貸等。”黃林表示，從去年開(kāi)始，供給側(cè)調(diào)控開(kāi)始增多，首先是“三道紅線”限制了開(kāi)發(fā)商加杠桿空間，控制了房企的融資節(jié)奏，杠桿被限制住，負(fù)債無(wú)法提升，房企拿地受限制，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)和規(guī)模增長(zhǎng)也將受到限制。

    此外，這輪市場(chǎng)行情還是以機(jī)構(gòu)為主導(dǎo)。黃林認(rèn)為，從2013年開(kāi)始，機(jī)構(gòu)整體地產(chǎn)股持倉(cāng)創(chuàng)歷史新低，降至2%。地產(chǎn)股跌幅在所有板塊位列第一，更多是公募基金投資來(lái)驅(qū)動(dòng)的行情。數(shù)據(jù)顯示，2020年房地產(chǎn)指數(shù)下跌達(dá)8.64%。

    張波也表示，由于融資側(cè)“三道紅線”的限制，房企本身控制負(fù)債水平的壓力是長(zhǎng)期存在的，即使有品牌優(yōu)勢(shì)，亦難以短期密集融資發(fā)債。因此，房企應(yīng)通過(guò)調(diào)整拿地的節(jié)奏和策略，在保持有序增長(zhǎng)的同時(shí)讓財(cái)務(wù)指標(biāo)更健康就顯得更為重要。（應(yīng)受訪者要求，文中劉曉、黃林為化名）