本報(bào)記者 蘭雪慶

    隨著三季度房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的不斷收緊，各地樓市得到了有效降溫。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年9月份北上廣深的商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅均有所回落。不過與廣受關(guān)注的一線城市相比，以徐州、淮安、鹽城為代表的蘇北樓市則在“金九銀十”促銷季迎來逆勢(shì)大漲。

    據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的9月新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)報(bào)告，徐州以1.4%的環(huán)比漲幅位居70個(gè)大中城市首位。在民間榜單“100城二手房冰山指數(shù)漲幅排名”上，淮安、鹽城在10月連續(xù)4周躋身榜單前三強(qiáng)。而徐淮鹽房?jī)r(jià)上漲的背后，與近年來蘇北地區(qū)鐵路發(fā)展、大范圍棚改、土拍不無關(guān)系。

    鐵路、棚改助力樓市興起

    對(duì)于二三線城市來說，“金九銀十”向來是房企降價(jià)跑量促銷的旺季，而徐州、淮安、鹽城的房?jī)r(jià)卻呈現(xiàn)“不降反增”的態(tài)勢(shì)。

    安居客平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，徐州10月份新房成交均價(jià)1.10萬元/㎡，環(huán)比增長(zhǎng)3.82%、同比增長(zhǎng)19.79%。在二手房市場(chǎng)，據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，徐州10月二手住宅平均單價(jià)11504元/㎡，環(huán)比增長(zhǎng)0.95%、同比增長(zhǎng)8.3%。

    徐州云龍區(qū)一家房企的營(yíng)銷人員告訴記者：“實(shí)際情況看，徐州9、10月份整體新房成交均價(jià)略有小漲，云龍區(qū)新房難求，已經(jīng)達(dá)到1.8萬元/㎡-2萬元/㎡，因?yàn)槟玫貎r(jià)格也高了。目前，云龍區(qū)新房賣的火爆的樓盤有紅星·云龍金茂悅、百悅城，還有馬上開盤的金地時(shí)代藝境。金九銀十期間，徐州二手房成交量有所提高，其中云龍區(qū)二手房成交均價(jià)在1.7萬元/㎡-2.1萬元/㎡之間。”

    有徐州市民向記者表示：“近年來徐州房?jī)r(jià)上漲主要是因?yàn)槌鞘薪ㄔO(shè)和外來人口增多，徐州作為淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)核心城市，吸引著下屬縣、鎮(zhèn)和周邊河南人口的入駐，且徐州是蘇魯豫皖四省交界的結(jié)合處，交通上銜接南北、橫貫東西，地理位置很優(yōu)越。”

    記者注意到，徐州作為中國(guó)第二大鐵路樞紐，目前已建立起以京滬高鐵、鄭徐高鐵、徐連高鐵和徐宿淮鹽高鐵為骨架的“放射性”高鐵樞紐，四通八達(dá)的交通網(wǎng)也給鹽城、淮安等鐵路沿線城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)帶來了新動(dòng)力。

    據(jù)鹽城市住建局統(tǒng)計(jì)，1-9月份，鹽城全市和市區(qū)商品住房（不含保障房）銷售合同均價(jià)分別為8204元/㎡、10219元/㎡，同比分別增長(zhǎng)4.1%、3.9%；全市和市區(qū)二手房成交面積達(dá)421.4萬平方米、217萬平方米，分別同比增長(zhǎng)22%、22.4%。

    今年10月，鹽城市住建局發(fā)布的房產(chǎn)第一期報(bào)告顯示：房地產(chǎn)一季度受新冠肺炎疫情影響較大，上半年已基本恢復(fù)到正常水平，全市三季度銷售量?jī)r(jià)齊升，10月份以來整體保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。下半年，全市對(duì)房?jī)r(jià)較高、庫(kù)存較少的個(gè)別熱點(diǎn)區(qū)域適度加大了住房用地供應(yīng)總量，同時(shí)，加快全市棚改安置房建設(shè)和老舊小區(qū)改造，有效滿足市場(chǎng)需求，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡。

    鹽城市一名二手房中介經(jīng)紀(jì)人告訴記者：“目前鹽城棚改安置房和老舊小區(qū)改造集中在城北片區(qū)，棚改及舊改政策對(duì)二手房市場(chǎng)提振作用很明顯。以往二手房流通率很低，但是9、10月份來看，鹽城二手房成交量還是很高的，需求量多，我們現(xiàn)在做業(yè)務(wù)都需要客戶提前預(yù)約了。”

    從棚改政策看，江蘇省財(cái)政廳今年預(yù)撥2020年省級(jí)改善蘇北地區(qū)農(nóng)民群眾住房條件專項(xiàng)資金近59億元，為支持蘇北地區(qū)按下改善農(nóng)民群眾住房條件項(xiàng)目開工“快進(jìn)鍵”。截至4月底，省財(cái)政已累計(jì)預(yù)撥省級(jí)專項(xiàng)資金166億元，其中：徐州市39億元、連云港市26億元、淮安市29億元、鹽城市42億元、宿遷市30億元。

    受益于棚改及老舊小區(qū)改造，淮安市二手房?jī)r(jià)格也水漲船高。中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，今年10月份，淮安二手住宅平均單價(jià)10303元/㎡，環(huán)比增長(zhǎng)1.31%、同比增長(zhǎng)21.92%。

    當(dāng)?shù)匾幻慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者：“我們9、10月份二手房業(yè)務(wù)量確實(shí)比平常多了一點(diǎn)，開明中學(xué)、青江中學(xué)周圍的二手房成交量多一點(diǎn)，成交價(jià)格方面，可能受棚改、舊改消息影響而有所帶動(dòng)和提升。”

    高價(jià)土拍成拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲因素之一

    蘇北樓市興起，除了與鐵路發(fā)展、大規(guī)模棚改及老舊小區(qū)改造有關(guān)外，高價(jià)土拍和大品牌房企的入駐也成了房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵因素。

    據(jù)克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至今年10月，蘇北五市宅地共掛牌約5697萬平方米，成交約5350萬平方米，與19年同比供求齊升，供應(yīng)同比上漲7.43%，成交同比上漲15.45%。

    10月份，蘇北土地成交量依舊保持高位，五市土地成交量超750萬平方米。多個(gè)城市地價(jià)刷新，建發(fā)、碧桂園、萬科等品牌房企強(qiáng)勢(shì)摘得熱門地塊。其中，徐州土地成交約284萬平方米，品牌房企方面，德信、新城、中駿均有所收獲；鹽城土地成交約202萬平方米，萬科，新城等品企落子；淮安10月更是地王頻出，20日，淮安國(guó)聯(lián)競(jìng)得清江浦區(qū)大同路南側(cè)地塊，成交樓面價(jià)7100元/㎡，成為淮安新地王；時(shí)隔2日，建發(fā)首進(jìn)淮安，成交樓面價(jià)9321元/㎡，成為淮安最新單價(jià)及總價(jià)地王。此外，碧桂園淮安連下兩子，均為區(qū)域內(nèi)高價(jià)地。

    易居克而瑞部門副總經(jīng)理謬萌在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，由于近兩年土拍比較活躍，蘇北樓市漲幅驚人，這與高鐵基建、城市規(guī)劃相呼應(yīng)；同時(shí)，隨著大品牌房企的進(jìn)駐，商品住宅品質(zhì)有較高提升，自然就拉高了價(jià)格。此外，近年來分類調(diào)控下的樓市輪動(dòng)，蘇州、南京、無錫等蘇南城市房地產(chǎn)處于高位，相當(dāng)一部分置業(yè)需求轉(zhuǎn)移或回流蘇北，這也是促使蘇北房?jī)r(jià)上漲的一大因素。

    針對(duì)蘇北樓市火爆現(xiàn)象，IPG中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜向記者解釋道：“二三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)火熱，一方面是由于缺乏投資渠道，而當(dāng)前通脹壓力又比較大，避險(xiǎn)性投資推動(dòng)了房地產(chǎn)需求：另一方面，疫情發(fā)生以來，地方財(cái)政增支減收的壓力較大，政府需要采取各種變相措施推動(dòng)樓市和土地市場(chǎng)來化解財(cái)政壓力”。

    不過蘇北房?jī)r(jià)到底能漲到幾時(shí)？中國(guó)人民大學(xué)金融科技和區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究領(lǐng)域助理教授王鵬在接受記者采訪時(shí)表示：“蘇北樓市漲幅過快，炒作因素大于實(shí)質(zhì)因素。在中國(guó)傳統(tǒng)觀念以及實(shí)際生活中，住房和家庭、歷史因素聯(lián)結(jié)，被賦予了更大的含義。從長(zhǎng)線來說，在未來的發(fā)展中，全國(guó)的新增房屋數(shù)量與人口數(shù)量會(huì)基本持平，未來住房市場(chǎng)是從增量市場(chǎng)向存量市場(chǎng)轉(zhuǎn)移的，交易的主力軍更多會(huì)在二手房領(lǐng)域。”

    在王鵬看來，未來房?jī)r(jià)大概率會(huì)分化發(fā)展，房屋屬于商品范疇，逃不開供求原理，當(dāng)?shù)乜傮w的生產(chǎn)水平，物價(jià)和工資水平會(huì)決定房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)。未來一定是新一線、能吸引人的，有特色有產(chǎn)能的城市房屋能升值。剩下的大量中小城市，無論現(xiàn)在的房?jī)r(jià)怎么炒作，城市沒有發(fā)展?jié)摿?、沒有產(chǎn)業(yè)，也留不住人才，消費(fèi)力跟不上，房?jī)r(jià)虛高的勢(shì)頭一過，還是會(huì)走向回落。

    “綜合來看，蘇北的房?jī)r(jià)，即使部分中心城市可能會(huì)有一定的需求，但總體來說，蘇北的房?jī)r(jià)現(xiàn)在屬于異動(dòng)狀態(tài)，是需要相關(guān)金融部門和房管部門來進(jìn)行綜合調(diào)控的。”王鵬表示，在房住不炒的大背景下，未來更多是多元層次來增加保障房的供給，包括公產(chǎn)房、限價(jià)房、長(zhǎng)租公寓等，再加上改善型住房，未來中國(guó)房?jī)r(jià)會(huì)逐漸走向平穩(wěn)，走向一種健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

（編輯 張偉 喬川川）