40家房地產(chǎn)公司完成61起并購重組

    機(jī)構(gòu)稱板塊估值處歷史最低水平

    上半年，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司并購重組頻發(fā)。同花順統(tǒng)計(jì)顯示，上半年，剔除并購重組失敗和正在進(jìn)行的項(xiàng)目，按最新公告日提取數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)行業(yè)共有40家公司完成61起并購重組，完成并購重組的公司家數(shù)占上半年整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)A股上市公司總數(shù)的比例為31.25%，位居申萬一級行業(yè)第三位，上半年房地產(chǎn)公司并購重組涉及的金額約432.68億元。

    對此，接受《證券日報(bào)》記者采訪的私募排排網(wǎng)研究員孫恩祥表示，“這些年來，房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤呈現(xiàn)出明顯的下滑態(tài)勢，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)更是遭遇到同業(yè)競爭和行業(yè)政策的雙重壓力，生存極為困難，因此并購重組成為房地產(chǎn)公司減少同業(yè)競爭、提升行業(yè)競爭力最直接有效的方式，優(yōu)質(zhì)的并購重組對房地產(chǎn)公司業(yè)績和基本面提升作用非常明顯。因此在行業(yè)整體利潤下滑的背景下，看好房地產(chǎn)企業(yè)通過并購重組做大做強(qiáng)，尤其是行業(yè)中的優(yōu)質(zhì)龍頭企業(yè)進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，值得重點(diǎn)關(guān)注。”

    多家房企銷售額增長明顯

    從并購重組交易標(biāo)的總價(jià)值來看，今年上半年并購重組交易標(biāo)的總價(jià)值達(dá)到或超過1億元的房地產(chǎn)公司有27家。其中，城投控股并購重組交易標(biāo)的總價(jià)值最高，達(dá)176億元。此外，藍(lán)光發(fā)展、招商蛇口、美好置業(yè)等3家公司并購重組交易標(biāo)的總價(jià)值也均超過20億元。

    從企業(yè)性質(zhì)看，涉央企國資控股上市公司4家、涉省屬國資控股上市公司8家、涉地市國資控股上市公司12家、民營上市公司12家。

    盡管受到疫情影響，但已完成并購重組的部分房地產(chǎn)行業(yè)上市公司，業(yè)績表現(xiàn)較好。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在上述40家上半年完成并購重組的房地產(chǎn)行業(yè)上市公司中，有27家今年一季度凈利潤實(shí)現(xiàn)同比增長，占比近七成。其中，有8家公司今年一季度凈利潤同比增超100%。截至目前，已有5家公司披露了2021年上半年業(yè)績預(yù)告，深深房A、合肥城建、招商蛇口等3家公司業(yè)績預(yù)喜。

    事實(shí)上，上半年多家龍頭房企銷售額增長明顯。據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究TOP100房企銷售數(shù)據(jù)顯示，1月份-6月份TOP100房企累計(jì)銷售額70335億元，同比增長92%。其中，6月份單月TOP100房企銷售額14607億元，同比增長33.59%。具體來看，綠地控股6月份的同比增速最快，達(dá)到118.87%，招商蛇口以96.13%的增速次之，融創(chuàng)中國、中海地產(chǎn)、華潤置地的同比增速也達(dá)到70%以上。另外，1月份-6月份TOP100房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額61499.1億元，同比增長36.7%。

    華輝創(chuàng)富投資總經(jīng)理袁華明對記者表示，“房地產(chǎn)企業(yè)的盈利主要由購入土地價(jià)格、新房銷售價(jià)格和資金成本三方面影響。房地產(chǎn)企業(yè)從購入土地到交房和確認(rèn)收入，通常需要2年-3年的周期，短期來看房地產(chǎn)行業(yè)還在消化2017年和2018年高價(jià)購入的土地，而全國很多地方新房的限價(jià)和限售措施，意味著土地成本高，但價(jià)格還不能漲，所以最近幾年房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率呈現(xiàn)較為明顯的下行態(tài)勢。另外，當(dāng)下對房地產(chǎn)行業(yè)融資整體趨嚴(yán)趨緊，一些房企資金成本的上漲對利潤形成侵蝕。綜合來看，如果房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)趨緊，短期房地產(chǎn)行業(yè)盈利能力提升難度較大。在房地產(chǎn)調(diào)控的大背景下，一些中小房企出現(xiàn)了流動性問題，但同時(shí)也意味著資金充裕的房企可以利用并購重組，以更好的價(jià)格獲取優(yōu)質(zhì)土地資產(chǎn)，所以并購重組有望成為頭部房企布局未來、做大做強(qiáng)的重要方式。”

    板塊估值處于底部區(qū)域

    記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2021年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)累計(jì)下跌9.01%，跑輸同期上證指數(shù)。但在上述已完成并購重組的40只房地產(chǎn)股中，有16只個(gè)股期間股價(jià)跑贏上證指數(shù)，占比逾三成。

    值得一提的是，房地產(chǎn)板塊估值仍處于底部區(qū)域，具備較高的估值優(yōu)勢。統(tǒng)計(jì)顯示，截至7月2日，板塊整體最新動態(tài)市盈率為9.71倍，市凈率為1.02倍。其中，上述40只個(gè)股中，有17只當(dāng)前股價(jià)處于破凈狀態(tài)，藍(lán)光發(fā)展、中南建設(shè)、金科股份、廣宇發(fā)展、南山控股等5只個(gè)股的最新動態(tài)市盈率均不足10倍。

    對于房地產(chǎn)板塊的投資機(jī)會，國信證券認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)板塊估值仍處歷史最低水平。中短期來看，銷售端的高景氣可能繼續(xù)驅(qū)動土地端的高熱度，“高景氣+低庫存”的行業(yè)格局依舊，地產(chǎn)開發(fā)拿地利潤率短期難見拐點(diǎn)。同時(shí)，具有持續(xù)經(jīng)營屬性的商業(yè)地產(chǎn)逐漸得到市場認(rèn)可，物管高確定和高成長的雙重優(yōu)勢打開高估值空間。建議關(guān)注貨值充沛、拓展手段多樣的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商及運(yùn)營商，具備品牌優(yōu)勢的優(yōu)質(zhì)物管公司。