■本報記者 王麗新

    一日看盡12塊地花落別家，這或許是多數(shù)長期盤踞北京樓市的民營房企前日的內(nèi)心感慨。望而卻步的背后是，未來兩年的北京樓市，共有產(chǎn)權(quán)房和限競房等政策性住房將繼續(xù)唱主角。

    11月26日，北京一天出讓12宗經(jīng)營性用地，一日賣地收入達316.46億元，創(chuàng)下單日成交地塊數(shù)量的新紀錄。這一看似熱鬧的土地盛況之下，卻意味著北京累計供應(yīng)的限競房土地合計已達80塊。

    據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，按照“70∕90”產(chǎn)品占大部分計算，北京已經(jīng)出讓成交的土地將形成超過7萬套限競房。而2017年全年，北京新建商品房成交不足6萬套。不難看出，想在北京發(fā)展，已繞不開限競房。

    或許，這才是龍頭房企未積極參與這一拍地盛宴的原因。正如合碩機構(gòu)首席分析師郭毅所示，碧桂園、恒大在北京虛晃一槍后重回三、四線城市市場，融創(chuàng)、保利、中海、龍湖、綠地缺席此次土地盛宴，華潤以聯(lián)合體方式參與白盆窯地塊、萬科參與北七家地塊，最終顆粒無收。

    “共有保證金”護航

    復(fù)盤2018年全國各地的土地拍賣情況可知，今年上半年，北京曾遭遇多次流拍；下半年，全國土地市場頻繁出現(xiàn)流拍現(xiàn)象，土地溢價率亦一路走低。今年年初，房企集中搶三、四線城市土地的現(xiàn)象已經(jīng)不再。

    在這種市場背景下，11月26日，北京順義區(qū)北小營鎮(zhèn)地塊在掛牌階段無人報名，當天拍賣時臨時摘牌停止出讓。而其余12塊土地，遍布順義、房山、昌平、豐臺、大興、延慶、密云7大區(qū)域，其中1宗為商業(yè)用地，要求競得人100%自持20年，3宗為共有產(chǎn)權(quán)住房用地，其余9宗均為“限競房”地塊。

    需要注意的是，四環(huán)至五環(huán)位置共推出兩宗地塊，地塊均位于豐臺區(qū)白盆窯。這兩宗地塊曾規(guī)劃為共有產(chǎn)權(quán)用地推出，并于今年年初雙雙流拍。

    郭毅表示，此次規(guī)土委將地塊的產(chǎn)品性質(zhì)修改為限競房再次推出，限售價格由此前的43000元/平方米提高至均價67702元/平方米，最高不超過71087元/平方米，而起始樓面價僅由31000元/平方米提高至35000元/平方米，為房企預(yù)留了一定的利潤空間，且相比共有產(chǎn)權(quán)房，限競房雖然售價大幅提升，但對購房者資質(zhì)要求較為寬松，產(chǎn)品局限性也更小，且產(chǎn)品和定價與四環(huán)的城市地段更為匹配，因此市場定位相對清晰，去化壓力較小，加之利潤合理，因此得以順利出讓。

    值得關(guān)注的是，在以往的土拍活動中，一般情況下參與一宗土地的拍賣就要交一次保證金。而在此次土拍中，競買人只要交納規(guī)定金額的共用保證金即可參與組內(nèi)所有地塊競拍活動。

    共享保證金的制度，相當于用原本只夠報名一宗地的資金，現(xiàn)在可用于報名競買兩宗地甚至三宗地，增加了土地拍賣的企業(yè)數(shù)，無疑資金本就緊張的房企多了一次參拍機會。

    有業(yè)內(nèi)人士稱，這或許是現(xiàn)場30余家房企參與土地拍賣的原因，其中不乏萬科、華潤等房企參與，也有首開、金地、華發(fā)、住總等企業(yè)。

    中鐵系花129億元重倉京城

    以往的“招拍掛”大戶萬科、華潤雖然都參與了此次的土拍盛宴，但最終結(jié)果是出價意愿并不強，最終均未摘得心儀地塊。而與TOP10房企冷對北京土拍不同的是，闊別北京已久的富力、佳兆業(yè)回歸，謀求千億元的華發(fā)、新城現(xiàn)身土地二級市場，抄底北京的意圖顯露無遺。

    但最終的贏家，是中鐵。據(jù)媒體統(tǒng)計，繼中鐵諾德70.2億元總價摘得豐臺區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村BPY-L010、BPY-L013地塊后，中鐵置業(yè)以58.4億元摘得豐臺區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村BPY-L011地塊。

    而北京中鐵諾德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是中鐵建工集團的全資子公司，中鐵建工是中國中鐵股份有限公司的全資公司。中鐵置業(yè)集團北京有限公司則為中鐵置業(yè)的全資子公司，中鐵置業(yè)同為中國中鐵的全資子公司。

    如此算來，中鐵諾德與中鐵置業(yè)同為中鐵系子公司。這意味著中鐵系斥資128.6億元競得豐臺區(qū)兩宗地塊，新增土地儲備10.19萬平方米，可謂是大手筆。

    值得一提的是，相對于民營龍頭房企的缺席和望而卻步，住總、北京城建等其他國資背景的房企則均有收獲。

    實際上，從北京目前限競房的供應(yīng)和成交情況來看，北京年內(nèi)累計入市限競房項目合計31個項目39期，供應(yīng)限競房套數(shù)為18580套，面積為216.5萬平方米，網(wǎng)簽銷售套數(shù)為3391套，簽約比例只有18.3%。按照最近入市的節(jié)奏看，預(yù)計2018年，限競房將積壓庫存超過1000億元。

    而據(jù)《證券日報》記者了解，不少限競房面臨著還沒入市就開始降價的局面，這或許是一些房企不得不縮減對北京市場投資的原因。因為，利潤低，擠壓時間比預(yù)期長，周轉(zhuǎn)速度慢。

    對此，郭毅表示，TOP10房企去年在土地市場斬獲頗豐，但同時也背負了沉重的庫存壓力。但從長遠來看，北京房地產(chǎn)市場的需求依然堅實，抓住有利時機，進軍核心城市，有利于在市場逐漸見頂?shù)陌足y時代贏得更大的成長機會。