近日，多家機構發(fā)布了前三季度北京寫字樓市場的相關數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，金融街、中關村等核心商圈，空置率仍維持在極低水平，供求緊張帶動租金上升，從而使得寫字樓需求進一步外溢至非核心商圈，北京寫字樓市場“去中心化”趨勢明顯。

    根據(jù)第一太平戴維斯的預測，未來3至5年內北京將有約200萬平方米的甲級寫字樓供應入市，將在下一個5年期間內有效增加18%至20%的供應量，這對市場格局將產(chǎn)生較大影響，意味著租戶將有更多選擇和談判的權利，未來北京寫字樓市場很可能從房東市場轉變?yōu)樽夥绞袌觥?/p>

    “去中心化”加速

    近期發(fā)布的2018年第三季度北京寫字樓租賃市場檢測報告則顯示，截至9月30日，北京甲級寫字樓成交量324萬平米，三季度當季租賃成交約134萬平米。北京全市甲級寫字樓空置面積共計128.3萬平米，三季度當季空置率約為10.6%，環(huán)比上升1.7%。

    租金方面，辦法數(shù)據(jù)顯示，包含物業(yè)費在內，北京三季度寫字樓整體平均成交租金為13.9元/天/平米，環(huán)比上升1.2%，而乙級寫字樓平均租金7.1元/天/平米，環(huán)比下降0.2%。

    在整體空置率上升的背景下，核心區(qū)土地供應日益稀少，新增甲級寫字樓供應量將逐年縮減，區(qū)域內部的板塊調整進一步加劇，北京寫字樓市場“去中心化”正在加速。

    這在供需兩側的數(shù)據(jù)均有所顯現(xiàn)，第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，2018年前三季度，以望京、亞奧、麗澤等為代表的非核心及新興商務區(qū)寫字樓市場存量，十年來首次超過了以CBD、金融街、中關村為代表的傳統(tǒng)核心商務區(qū)存量。

    而在需求端，第一太平戴維斯指出，2014年，非核心區(qū)供應量增長釋放了大量辦公需求，三年來非核心區(qū)吸納量（承租量）已遙遙領先于核心區(qū)。

    其中，核心商務區(qū)高租金的“擠出效應”和非核心商務區(qū)交通條件的改善，被認為是北京寫字樓市場“去中心化”的兩大推手。

    第一太平戴維斯指出，租金成本仍是企業(yè)辦公選址時的首要考慮因素。今年6月，世邦魏理仕曾發(fā)布報告稱，北京金融街地段的寫字樓租金水平全球第三，僅次于香港中環(huán)和和倫敦西區(qū)。非核心區(qū)的租金優(yōu)勢，成為了吸引寫字樓需求外溢的重要因素。

    實際上，北京核心商務區(qū)的寫字樓供求關系向來緊張，辦法數(shù)據(jù)顯示，三季度中關村和金融界的寫字樓空置率分別僅為1.1%和1.0%，燕莎區(qū)域空置率也僅有5.8%。

    有商辦地產(chǎn)分析人士告訴21世紀經(jīng)濟報道，因為受北京新版“禁限目錄”、嚴禁在東、西、北五環(huán)和南四環(huán)以內新建寫字樓項目的影響，北京核心商務區(qū)寫字樓供應未來很難增加，供求緊張還會持續(xù)，價格高企的現(xiàn)狀難以改變，寫字樓需求外溢或還將持續(xù)。

    同時，非核心商務區(qū)交通通達性不斷提升。據(jù)了解，目前，除麗澤金融商務區(qū)外，北京各非核心商務區(qū)都至少有一條地鐵線路可以通達。而聯(lián)通麗澤區(qū)域的14號線和16號線也將分別于2019年、2020年貫通，屆時將極大提升區(qū)域通達性和商務氛圍。

    轉型共享辦公

    在市場整體發(fā)生變化的時候，北京寫字樓市場的需求結構也在發(fā)生變化。

    在2018年上半年，第一太平戴維斯高級董事溫書閱在接受21世紀經(jīng)濟報道專訪時表示，寫字樓消費結構在近兩年來發(fā)生比較大的變化，核心商圈租用面積很大一部分來源于新興高科技、金融和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)、包括聯(lián)合辦公的一些企業(yè)，它們對寫字樓的需求都在擴張。這些企業(yè)的擴張，又給其上下游的服務業(yè)，比如咨詢公司，律所、會計師事務所，帶來了極大的擴張。

    不過，隨著政策背景和企業(yè)發(fā)展形勢的變化，其對寫字樓市場的影響也開始顯現(xiàn)。

    這在新興金融企業(yè)相對集中的CND區(qū)域體現(xiàn)尤為明顯。隨著大量互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)“人去樓空”，辦法數(shù)據(jù)顯示，三季度，CBD區(qū)域的寫字樓租戶中，非銀行的金融類企業(yè)的租用面積占比從一、二季度的38%和30%，驟降至18%，帶動CBD區(qū)域的寫字樓空置率也從一、二季度的11.6%和11.7%，上升至12.7%。

    多位分析人士均向21世紀經(jīng)濟報道指出，隨著北京非核心商務圈的供應量將在未來幾年內激增和市場需求情況的進一步變化，部分甲級寫字樓開始醞釀轉型，如何尋找到新的潛在需求客戶，成為其中的焦點。

    11月22日，中海商業(yè)旗下的商務聯(lián)合辦公品牌OFFICEZIP的項目負責人向21世紀經(jīng)濟報道介紹，中海財富中心所在的寫字樓，此前10年整體租賃給了一家商業(yè)銀行，租期到期后中海方面收回了寫字樓，經(jīng)過改造升級，將整棟寫字樓整體作為共享辦公空間項目開始運營。

    這并非孤例，21世紀經(jīng)濟報道注意到，在CBD僑福芳草地、北辰世紀中心等多個傳統(tǒng)甲級寫字樓，在近期均有共享辦公領域的轉型嘗試。

    一位共享辦公服務商從業(yè)人士表示，此前，北京的共享辦公場所，大多集中于乙級寫字樓、創(chuàng)意園區(qū)或改建的廠房內，而現(xiàn)在加速進軍甲級寫字樓，“既是甲級寫字樓在尋求初創(chuàng)企業(yè)、中小企業(yè)辦公需求的新的增長點，也是共享辦公領域市場分化，部分企業(yè)和服務商競爭高端領域的必然選擇。”

    而辦法數(shù)據(jù)則在上述報告中指出，傳統(tǒng)辦公市場需求在當前市場環(huán)境下已形成結構化的改變趨勢，以城市更新為推動點的新辦公類產(chǎn)品將會推動及承接符合實際市場的新客戶需求。