11月份的深圳還體會不到冬天的滋味，但地產(chǎn)行業(yè)的寒冬已經(jīng)席卷而至。

    11月26日，在深圳大梅沙萬科中心召開的臨時股東大會上，萬科高管表示，當前，安全比增長更重要，能力比規(guī)模更重要，地產(chǎn)行業(yè)仍有機會，萬科并不悲觀；除了萬物云，公司還將努力推動長租公寓、物流等業(yè)務板塊上市，從不動產(chǎn)開發(fā)拓展經(jīng)營與服務能力。

    萬物云分拆上市正當時

    本次股東大會審議內(nèi)容主要集中在萬物云赴港股上市、補選董事等相關(guān)議案，均獲通過。

    作為萬科自主孵化的主要物業(yè)板塊，萬物云上市的猜測持續(xù)不斷。特別是2020年，其運營主體“萬科物業(yè)發(fā)展股份有限公司”更名為“萬物云空間科技服務股份有限公司”，讓猜測進一步發(fā)酵。但直至今年11月5日，萬科才正式發(fā)布公告表示，將分拆萬物云到港交所上市。

    萬科董事會主席郁亮表示，萬物云的城市運營服務商業(yè)務已經(jīng)成熟，已不是傳統(tǒng)物業(yè)服務商，且傳統(tǒng)住區(qū)物業(yè)服務里面，每年新增的來自萬科開發(fā)的項目占比已經(jīng)不到一半；從估值來看，目前上市時點比去年更合適，因為現(xiàn)在市場估值更理性，會對優(yōu)秀公司給出適當定價。郁亮回憶90年代自己參與萬科B股高位發(fā)行后股價回落，表示如今自己對高估值充滿警惕，估值理性更有利于員工和業(yè)務的成長。

    今年上半年，萬物云實現(xiàn)營收103.83億元，同比增長約三成，營業(yè)利潤為10.43億元；總資產(chǎn)190.1億元，所有者權(quán)益70.8億元。截至公告日，萬科直接或間接合計持有萬物云62.89%股權(quán)，上市后萬科仍將保持對萬物云的控股權(quán)。萬物云首席合伙人、CEO朱保全也進一步介紹了萬物云旗下住宅、商業(yè)以及城市物業(yè)板塊情況，希望不再局限于傳統(tǒng)的資產(chǎn)服務定位，而是升級為空間科技服務商。雖然在資本市場還是所屬于服務業(yè)，但是科技、云服務是未來重倉投資方向，“萬物云是‘披著物業(yè)外衣，做住的消費和企業(yè)服務’。”

    據(jù)介紹，萬物云已經(jīng)聯(lián)合?？低暣蛟熳畲蟀卜罊C電公司，旗下萬睿科技作為智能硬件服務商，提供線下服務、硬件施工等業(yè)務，而非云底層技術(shù)層面，所以與阿里云、華為云、騰訊云、微軟云等是合作而非競爭關(guān)系；萬物云將承接政府和企業(yè)的環(huán)境管理外包，定位服務中間商，成為城市管家。

    拓展經(jīng)營與服務賽道

    在當前房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)步入下行周期的大背景下，近期，市場流傳萬科“節(jié)衣縮食”倡議書，萬物云的上市也一度被視為輸血之舉。對此，郁亮表示，物業(yè)上市解決萬科的資金問題是不存在的，募集的資金有自己的用途；而“節(jié)衣縮食”倡議書系總部青年自發(fā)提出的。

    當前行業(yè)巨大改變在于房地產(chǎn)行業(yè)的民生特征凸顯，意味著未來行業(yè)得賺小錢、賺慢錢。地產(chǎn)行業(yè)仍然有機會，萬科并不悲觀，因為中國市場發(fā)展是不均衡、不充分的，存量更新預估有8萬億規(guī)模的市場。另外，萬科也在拓展更多的賽道，本次萬物云分拆上市將是第一步，未來還會適時推動長租公寓、物流等業(yè)務板塊上市，提升經(jīng)營與服務能力。

    今年前三季度，萬科處在增收不增利的狀態(tài)，凈利潤實現(xiàn)167億元，同比下降近16%，第三季度的盈利增速、毛利率均下滑。銷售方面，今年1-10月公司累計實現(xiàn)合同銷售面積3204.5萬平方米，合同銷售金額5210.7億元，均同比下降。對于這份成績單，萬科首席執(zhí)行官祝九勝表示“很內(nèi)疚”，歸因來看，一方面，當前整個行業(yè)去規(guī)模、減杠桿，地售比三年時間提升了17個百分點，影響了毛利率，這屬于不可控因素，行業(yè)觀望氣息越來越濃；另一方面，2018年萬科控制了開發(fā)業(yè)務的規(guī)模、節(jié)點，影響了今年的業(yè)績。

    整體來看，祝九勝評價萬科目前的應對還是基本恰當?shù)模?ldquo;安全比增長更重要，能力比規(guī)模更重要”。祝九勝表示，明年態(tài)勢還不明確，預計最低的經(jīng)營目標比今年還向下調(diào)；但僅僅活下去是不夠的，萬科需要構(gòu)建適應新常態(tài)的能力，全周期全品類去看待建造，對價值鏈進行重構(gòu)，服務好業(yè)主；并且從不動產(chǎn)開發(fā)向經(jīng)營與服務拓展。

    今年以來，萬科股價累計下跌約30%?，F(xiàn)場有股東提出不滿，郁亮稱自己持股30多年，現(xiàn)在壓力特別大，集團有2000多位骨干也通過合伙人計劃增持公司股份至5.04%，希望未來通過努力能改變當前股價低迷狀態(tài)。