■本報記者 傅蘇穎

    5月19日，住建部重申堅持房地產調控目標不動搖、力度不放松，并對進一步做好房地產調控工作提出六大明確要求。其中，在資金管控方面，要求各地加強個人住房貸款規(guī)模管理，落實差別化住房信貸政策，強化對借款人還款能力的審查，嚴格管控消費貸款、經(jīng)營貸款等資金挪用于購房加杠桿行為。嚴格落實企業(yè)購地只能用自有資金的規(guī)定，加強住房用地購地資金來源審查，嚴控購地加杠桿行為。

    “由于低庫存背景下房價存在上行風險，住建部此次提出調控要求，旨在調整住房和用地供應結構，有針對性地增加住房和用地有效供給，切實提高中低價位、中小套型普通商品住房的供應比例，防止房價非理性上漲。”東方金誠國際信用評估有限公司首席分析師徐承遠昨日在接受《證券日報》記者采訪時表示。

    近年來，在普惠金融背景下，消費信貸業(yè)務快速發(fā)展，也成為銀行重要的業(yè)務發(fā)展方向。由于部分金融機構對消費貸款資金管理不嚴格以及超高的房地產投資回報率，消費貸款被用于其他領域的情況愈發(fā)普遍，尤其是作為首付款流入房地產市場。

    徐承遠認為，消費貸資金挪用于購房，一方面會導致借款人短期還款壓力超出其實際承受范圍，形成逾期，影響個人和家庭征信。同時，信貸資金違規(guī)流入樓市，還將擾亂國家的房地產調控政策，推升房地產價格泡沫。為此，住建部此番明確要求嚴格管控消費貸款、經(jīng)營貸款等資金用于購房。

    在房地產調控背景下，信貸政策收緊的基調將延續(xù)。4月20日，央行發(fā)布的2018年第一季度金融機構貸款投向統(tǒng)計報告顯示，第一季度末，個人住房貸款余額為22.86萬億元，同比增長20%，增速比上年年末低2.2個百分點。房產開發(fā)貸款余額為7.7萬億元，同比增長25.3%。保障性住房開發(fā)貸款余額為3.8萬億元，同比增長37.9%，第一季度增加4479億元，增量占同期房產開發(fā)貸款的64.7%，比上年同期占比水平高16個百分點。地產開發(fā)貸款余額為1.4萬億元，同比增長2.2%。

    徐承遠認為，2018年以來，信貸政策延續(xù)了本輪房地產調控的脈絡。信貸政策綜合考慮不同主體、區(qū)域的特殊性，政策差異化特征進一步顯現(xiàn)。“一城一策”分類調控是本輪調控政策一直堅持的導向，這在2018年進一步延續(xù)和深化。在開發(fā)貸款方面，信貸政策向保障性安居工程貸款等領域傾斜，2018年第一季度房產開發(fā)貸款的主要增長點也來自保障性住房開發(fā)貸款，體現(xiàn)出信貸政策在主體層面差異性和靈活性實現(xiàn)提升。

    蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟中心主任、高級研究員黃志龍對《證券日報》記者表示，整體來看，當前的房地產調控大趨勢和方向保持不變，房地產市場作為資金密集型產業(yè)。從資金需求來看，在三線、四線城市棚戶區(qū)改造和二線城市人才政策推動下，房地產資金需求仍較為強勁，但從趨勢來看，當前首套房、二套房利率出現(xiàn)明顯上浮，監(jiān)管部門對于住房按揭貸款規(guī)模進行了總量控制，同時加強對房地產開發(fā)企業(yè)的貸款控制，預計未來房地產市場在整個貸款中的比重還將進一步下降，個人按揭貸款利率和房地產開發(fā)貸的資金成本還將進一步上升。

    徐承遠認為，短期來看，信貸政策通過提高房地產貸款門檻、利率及收緊貸款額度等，直接限制了企業(yè)的房地產開發(fā)資金及投資性個人購房資金需求，有助于抑制房企的拿地沖動及房價不合理上升，各類地價和房價虛高、短期炒作等現(xiàn)象將會減少。長期來看，當前房地產調控背景下的信貸政策是對房地產供需關系的宏觀調整，有利于抑制房地產泡沫，防止房價大起大落，實現(xiàn)房地產長期穩(wěn)定健康發(fā)展及居民住有所居的目標。

    另一方面，徐承遠表示，差異化信貸政策將引導房地產市場信貸資源的有效分配。熱點城市的投機性房地產信貸需求受到限制，但剛性住房需求得到信貸支持，同時庫存量較大的三線、四線城市也通過信貸支持引導去庫存，體現(xiàn)出信貸資源在不同房地產市場主體及區(qū)域間的重新配置。這樣房地產投資屬性被削弱，而居住屬性得到有效支持，“去杠桿”和“去庫存”的政策目的均能得以實現(xiàn)，既能促進房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展，也使得銀行信貸資產得到更合理配置。