本報(bào)記者 王麗新

    “在行業(yè)劇烈變化下，綠城會(huì)獲得更多市場(chǎng)份額，預(yù)計(jì)未來(lái)三年后，綠城的銷(xiāo)售額大概能占到行業(yè)的3%，這個(gè)份額以后還會(huì)逐漸提高。”8月26日下午，在2022年中期業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，綠城中國(guó)董事會(huì)主席張亞?wèn)|向《證券日?qǐng)?bào)》等媒體和投資者表示，關(guān)于綠城未來(lái)的長(zhǎng)相，產(chǎn)品畫(huà)像是“高顏值、極賢惠、最聰明”，綜合畫(huà)像是“有特長(zhǎng)且全面發(fā)展的優(yōu)等生”，“這是我們追求的目標(biāo)。”

    “長(zhǎng)期還是看好這個(gè)行業(yè)，感覺(jué)綠城未來(lái)還大有可為。”張亞?wèn)|補(bǔ)充道，接下來(lái)，“我們會(huì)更加看重營(yíng)收和利潤(rùn)的有質(zhì)增長(zhǎng)，未來(lái)還會(huì)保持兩位數(shù)的增長(zhǎng)。”

    從綠城中國(guó)（簡(jiǎn)稱(chēng)綠城）當(dāng)下交出的這份中考成績(jī)單來(lái)看，營(yíng)收和凈利潤(rùn)已雙雙實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)。今年上半年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收647.31億元，同比增長(zhǎng)79.1%；凈利潤(rùn)48.6億元，同比增長(zhǎng)24.3%。

    “在出險(xiǎn)房企增多，多家‘千億房企’今年中期業(yè)績(jī)虧損的行業(yè)格局中，綠城守住了‘銷(xiāo)售規(guī)模增長(zhǎng)、財(cái)務(wù)安全以及利潤(rùn)增厚’的基本盤(pán)，這并不容易。”地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，其背后有三大關(guān)鍵能力支撐，一是綠城股權(quán)結(jié)構(gòu)為混改企業(yè)，背靠大股東央企中交集團(tuán)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)中交）于行業(yè)低谷中背書(shū)“增信”；二是“融資＋銷(xiāo)售”雙渠道發(fā)力，保證現(xiàn)金流安全及如期償債；三是聚焦高能級(jí)城市布局取地，資產(chǎn)底子厚，可變現(xiàn)能力強(qiáng)。

    保底銷(xiāo)售目標(biāo)3100億元

    凈利潤(rùn)增厚毛利率微跌

    在綠城上半年業(yè)績(jī)中，有兩大指標(biāo)居行業(yè)前列：一是銷(xiāo)售額的市場(chǎng)份額在波動(dòng)期逆勢(shì)上揚(yáng)；二是營(yíng)收和利潤(rùn)維持兩位數(shù)增長(zhǎng)。

    在銷(xiāo)售端，上半年總合同銷(xiāo)售金額約1128億元，躋身中指研究院銷(xiāo)售行業(yè)排名第7位。在市場(chǎng)調(diào)整期的2021年和2022年，市場(chǎng)份額占比分別提升0.6和0.5個(gè)百分點(diǎn)。

    今年年初，管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上給出一個(gè)保守的全年銷(xiāo)售額目標(biāo)：3300億元。但在行業(yè)銷(xiāo)售遇冷下，此次其調(diào)低了銷(xiāo)售預(yù)期，“即便是維持現(xiàn)在的情況，可能在3300億元基礎(chǔ)上下探一些，但是肯定可以完成3100億元的保底目標(biāo)。”

    在盈利能力方面，綠城上半年凈利潤(rùn)為48.6億元，同比增長(zhǎng)24.3%，實(shí)現(xiàn)2021年和2022年連續(xù)兩年同比增幅超過(guò)20%。

    對(duì)此，中指研究院表示，在市場(chǎng)形勢(shì)愈加嚴(yán)峻的背景下，綠城凈利潤(rùn)的提升得益于企業(yè)持續(xù)提高的運(yùn)營(yíng)能力和成本管控能力。上半年，綠城對(duì)標(biāo)準(zhǔn)工期進(jìn)行優(yōu)化，動(dòng)態(tài)成本下降1.26%，盈利能力得以大幅提高。

    不過(guò)，在行業(yè)整體毛利率水平走低的大環(huán)境下，綠城也難以獨(dú)善其身。上半年，綠城毛利率為17.4%，同比下降4.6個(gè)百分點(diǎn)。

    “受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，行業(yè)毛利率下行。綠城主要因?yàn)楝F(xiàn)在交付的項(xiàng)目是三年前或更早時(shí)拿的地，在限價(jià)影響下，公司的品牌溢價(jià)能力和優(yōu)勢(shì)沒(méi)能充分體現(xiàn)。”綠城中國(guó)執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)表示，已售未結(jié)項(xiàng)目的毛利率已經(jīng)鎖定，與目前結(jié)轉(zhuǎn)水平大體相當(dāng)。

    “我們?cè)谀玫厣蠈?duì)利潤(rùn)率兌現(xiàn)的確定性提出更高要求，2022年上半年實(shí)際獲取地塊質(zhì)量更高，凈利潤(rùn)接近10%。隨著行業(yè)進(jìn)一步整合，未來(lái)利潤(rùn)率應(yīng)該有進(jìn)一步提升的空間。”耿忠強(qiáng)如是稱(chēng)。

    權(quán)益拿地比例提高

    新增土儲(chǔ)90%集中于一二線(xiàn)城市

    聚焦式拿地，不發(fā)散投資，在好中選優(yōu)，在熟悉的城市投資，是綠城2022年的拿地策略。

    2022年上半年，綠城在8個(gè)熟悉的城市新增20個(gè)項(xiàng)目，總建面約為313萬(wàn)平方米，總貨值金額731億元。其中，一、二線(xiàn)城市的新增貨值占比達(dá)到90%；歸屬于集團(tuán)的貨值約為554億元，權(quán)益占比達(dá)到76%，較去年同期提高8個(gè)百分點(diǎn)。

    在中指研究院看來(lái)，拿地權(quán)益比率的提高，一方面增強(qiáng)對(duì)利潤(rùn)結(jié)轉(zhuǎn)的主動(dòng)權(quán)，提高盈利能力；另一方面是綠城更主動(dòng)積極防范合作風(fēng)險(xiǎn)，謹(jǐn)慎甄選央企、地方型屬地國(guó)企等合作方的結(jié)果。

    “上半年基本都在公開(kāi)市場(chǎng)拿地，主要是公開(kāi)市場(chǎng)上項(xiàng)目質(zhì)地更好。收并購(gòu)也談過(guò)很多家，發(fā)現(xiàn)有這樣那樣的問(wèn)題，尤其一些二手項(xiàng)目產(chǎn)品已經(jīng)成型，無(wú)法體現(xiàn)綠城產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。”綠城中國(guó)執(zhí)行董事及行政總裁郭佳峰向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，下半年會(huì)遵照年初定的謹(jǐn)慎原則，在第三輪、第四輪集中供地中，會(huì)擇機(jī)看項(xiàng)目再做投資。拿地總數(shù)量會(huì)減少，權(quán)益要增加，提出了更高要求——零失誤。

    對(duì)于接下來(lái)的投資策略，他進(jìn)一步表示，綠城拿地的要求是綜合項(xiàng)目平均凈利率不低于8%，IRR（內(nèi)部收益率）不低于15%，這是兩個(gè)入門(mén)的門(mén)檻。此外，為了主動(dòng)降低風(fēng)險(xiǎn)，郭佳峰表示，“通過(guò)建立合作伙伴的白名單制度，嚴(yán)選合作伙伴，主要把合作伙伴限定在央企和屬地大型國(guó)企內(nèi)。”

    背靠大股東“增信”融資通暢

    境內(nèi)外永續(xù)債計(jì)劃明年清零

    在海外發(fā)債通道幾近關(guān)閉，境內(nèi)發(fā)債也頗為艱難的行業(yè)格局下，今年上半年，綠城在資本市場(chǎng)的融資表現(xiàn)卻變得積極。憑借大股東中交的融資資源及央企背景，綠城發(fā)債的產(chǎn)品種類(lèi)也越發(fā)豐富，包括公司債、中期票據(jù)，ABS等。

    2022年上半年，綠城境內(nèi)外發(fā)債規(guī)模211億元，同比增加68.8%。尤其是2022年1月份，綠城成功發(fā)行三年期4億美元備用信用證增信綠色美元債券，成為其新設(shè)立的綠色金融框架下發(fā)行的首筆綠色債券。這是綠城積極踐行ESG理念的正向反饋。

    “上半年，新發(fā)行的債都是長(zhǎng)期限的，境外永續(xù)債已經(jīng)歸還5億美元，計(jì)劃2023年將境內(nèi)外永續(xù)債清零。”耿忠強(qiáng)表示，“受大股東支持，現(xiàn)在各大行對(duì)綠城的授信全部納入中交的整體授信范圍內(nèi)，這樣對(duì)綠城來(lái)說(shuō)，授信更充足，成本也更低；另外資本市場(chǎng)層面，中交與綠城有較多協(xié)同，包括出具安慰函甚至直接買(mǎi)債。”

    截至2022年6月30日，綠城銀行存款及現(xiàn)金為632.21億元。與此同時(shí)，綠城積極優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，上半年短債金額進(jìn)一步下降，現(xiàn)金短債比提升至2.3倍，償債能力得到優(yōu)化。

    “現(xiàn)金流是一家房企償債能力的命脈，當(dāng)下，現(xiàn)金流和短債占比已成為房企關(guān)注的兩大利器。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，綜合對(duì)比目前發(fā)布中期業(yè)績(jī)的房企來(lái)看，綠城的融資現(xiàn)金流非常通暢，債務(wù)結(jié)構(gòu)也得到優(yōu)化，短債占比降至20%以?xún)?nèi)，6月份－8月份還提前償還了4億美元銀團(tuán)貸款，可見(jiàn)財(cái)務(wù)盤(pán)面安全度高。

    針對(duì)未來(lái)再融資，“我們已經(jīng)對(duì)目前及未來(lái)的銷(xiāo)售形勢(shì)，以及當(dāng)下和未來(lái)的資本市場(chǎng)融資環(huán)境，以及合作方的情況都做了充分的研判，并做了充足壓力測(cè)試。”耿忠強(qiáng)表示，對(duì)后續(xù)每一筆貸款歸還，以及每一筆經(jīng)營(yíng)支出都做了相應(yīng)資金安排，能確保后續(xù)貸款到期順利歸還，以及到期項(xiàng)目的順利交付。

    不過(guò)，在業(yè)內(nèi)看來(lái)，在當(dāng)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)及宏觀經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，若想做“顏值高、賢惠和聰明”升級(jí)版的理想生活綜合服務(wù)商，或許還要再添上幾分“冷靜”和“自律”。首先要安全活下來(lái)，持續(xù)保持高信用評(píng)級(jí)，才有讓客戶(hù)信任可如期交付的“憑證”，進(jìn)而提升市場(chǎng)份額的能力。

    為此，綠城正在全面優(yōu)化自身能力，儲(chǔ)備充沛“糧食”和“體能”，蓄力長(zhǎng)跑。不止如此，張亞?wèn)|還重新立下了三個(gè)“前十”目標(biāo)，“第一個(gè)是現(xiàn)在的銷(xiāo)售排名進(jìn)入前十，保持在前十；第二個(gè)是自投業(yè)務(wù)進(jìn)入前十；第三是重資產(chǎn)的權(quán)益部分，經(jīng)過(guò)一兩年的努力也要進(jìn)入前十。”

    進(jìn)擊目標(biāo)雖已設(shè)定，但張亞?wèn)|對(duì)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的判斷是謹(jǐn)慎中帶著信心的。他表示，“我們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)還是主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，估計(jì)年銷(xiāo)售額維持在12萬(wàn)億元的水平。”但目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和行業(yè)形勢(shì)都不容樂(lè)觀，在此背景下，房企如何選擇自身的打法，可能大家都在思考。當(dāng)下，“房地產(chǎn)危機(jī)和機(jī)會(huì)并存，對(duì)綠城而言，還是充滿(mǎn)信心，我們和同行一樣都在努力。”

（編輯 上官夢(mèng)露）