本報(bào)記者 張薌逸

    改革商品住房銷售制度是房地產(chǎn)發(fā)展新模式構(gòu)建過程中的重要環(huán)節(jié)。“有力有序推行現(xiàn)房銷售”是2025年住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域的重點(diǎn)工作之一。近期，“現(xiàn)房銷售”話題再次成為市場(chǎng)焦點(diǎn)。

    受訪人士認(rèn)為，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的背景下，推行現(xiàn)房銷售有助于構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。短期來看，現(xiàn)房銷售模式可能會(huì)增加房企的資金壓力，但從長期來看，其能更好地保障購房者權(quán)益、提升產(chǎn)品品質(zhì)，促進(jìn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

    現(xiàn)房銷售實(shí)踐已經(jīng)開展

    近年來，多地就推行現(xiàn)房銷售開展實(shí)踐。據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，自2022年末以來，全國已有超30個(gè)省（市）出臺(tái)了現(xiàn)房銷售相關(guān)政策，例如合肥、鄭州、長沙等地明確部分項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。各地政府從供給和需求兩端入手，通過推出現(xiàn)房銷售地塊、為現(xiàn)房購房者提供契稅補(bǔ)貼等舉措，推行現(xiàn)房銷售。

    目前，已有現(xiàn)房銷售試點(diǎn)項(xiàng)目取得了良好開局。例如，湖北省荊門市的城控·易居苑項(xiàng)目，作為首批現(xiàn)房銷售試點(diǎn)項(xiàng)目之一，在今年4月14日開盤當(dāng)天推出的5棟106套房源全部售罄。

    進(jìn)入2025年以來，現(xiàn)房銷售持續(xù)受到各地政府關(guān)注。湖南省人民政府辦公廳于今年3月份印發(fā)的《湖南省提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案》中提出，用好用足房地產(chǎn)調(diào)控政策工具箱，優(yōu)化現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。

    山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等9部門年初印發(fā)的《關(guān)于促進(jìn)住房領(lǐng)域消費(fèi)的行動(dòng)計(jì)劃》則將現(xiàn)房銷售與住房公積金政策相結(jié)合，提出“支持現(xiàn)房銷售，購買現(xiàn)房申請(qǐng)住房公積金貸款的，最高貸款額度可提高10%以上”。

    還有城市擬出臺(tái)政策，要求新出讓土地開發(fā)的商品房實(shí)行現(xiàn)房銷售。河南省信陽市《關(guān)于加強(qiáng)商品房預(yù)售管理工作的若干措施（試行）》自5月6日起向社會(huì)公示，其中提出，“文件印發(fā)后新出讓土地開發(fā)的商品房，一律實(shí)行現(xiàn)房銷售”。

    上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，信陽此次出臺(tái)的政策將實(shí)行現(xiàn)房銷售放在“嚴(yán)控預(yù)售許可條件”的政策框架下，這體現(xiàn)了降低風(fēng)險(xiǎn)、去庫存、控增量的政策導(dǎo)向。

    隨著各地持續(xù)推進(jìn)現(xiàn)房銷售，新建商品房現(xiàn)房銷售面積（以下簡(jiǎn)稱“現(xiàn)房銷售面積”）占比逐年提升。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年現(xiàn)房銷售面積約為3億平方米，占新建商品房銷售總面積的30.84%。在2023年，這一比重為22.5%。

    今年前三個(gè)月，現(xiàn)房銷售面積為0.79億平方米，同比增長14.3%；現(xiàn)房銷售面積占新房銷售面積的比重為36%，較去年同期（30.6%）提升5.4個(gè)百分點(diǎn)。

    構(gòu)建發(fā)展新模式

    “現(xiàn)房銷售是房地產(chǎn)領(lǐng)域一種重要的銷售模式，其優(yōu)勢(shì)主要體現(xiàn)在降低購房風(fēng)險(xiǎn)、提升市場(chǎng)透明度和增強(qiáng)消費(fèi)者信心等方面。”談及現(xiàn)房銷售的影響，嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，對(duì)購房者來說，在現(xiàn)房銷售模式下，購房者可以直接查看房屋實(shí)體，親身感受房屋的質(zhì)量、戶型布局以及配套設(shè)施的實(shí)際情況，對(duì)產(chǎn)品有更準(zhǔn)確的理解和把握，消除了購房者的后顧之憂。

    中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，對(duì)行業(yè)而言，在庫存量大的地區(qū)試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，有助于控制供應(yīng)規(guī)模，直接改善市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)，加快庫存的去化，也有利于房地產(chǎn)發(fā)展新模式的構(gòu)建。另外，現(xiàn)房銷售對(duì)項(xiàng)目工程質(zhì)量提出了更高的要求，推動(dòng)行業(yè)向更高質(zhì)量發(fā)展。

    值得注意的是，現(xiàn)房銷售與期房銷售的開發(fā)模式存在較大區(qū)別，現(xiàn)房銷售模式對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)水平及資金情況提出了新的要求。

    “在現(xiàn)房銷售模式下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著完全不同的資金回籠模式和較大的資金壓力。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，現(xiàn)房銷售要求企業(yè)自行籌集資金完成整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)，直至房屋達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)。這意味著企業(yè)需要投入大量的自有資金或通過外部融資來支撐項(xiàng)目。

    在陳文靜看來，現(xiàn)房銷售更加考驗(yàn)企業(yè)的產(chǎn)品力，產(chǎn)品力強(qiáng)、品牌影響力大的企業(yè)未來的發(fā)展機(jī)遇可能會(huì)更大。

    對(duì)于未來推進(jìn)現(xiàn)房銷售的具體措施，陳文靜建議，要更好地發(fā)揮現(xiàn)房銷售模式的優(yōu)勢(shì)，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。從市場(chǎng)角度看，可以在庫存較大的城市或區(qū)域試點(diǎn)推進(jìn)現(xiàn)房銷售，同時(shí)加快完善適用于現(xiàn)房銷售模式的房地產(chǎn)融資制度等，逐漸由期房銷售向現(xiàn)房銷售制度轉(zhuǎn)型。

    嚴(yán)躍進(jìn)表示，現(xiàn)房銷售模式是對(duì)購房權(quán)益的保障，也是住房產(chǎn)品更新的重要形式，還要和高品質(zhì)住宅的建設(shè)結(jié)合。當(dāng)前，各地應(yīng)結(jié)合一系列金融政策新要求，在現(xiàn)房銷售方面落實(shí)更有力的金融支持，確保房企資金狀況穩(wěn)健，同時(shí)激發(fā)房企推進(jìn)現(xiàn)房制度改革的動(dòng)力和能力。