5月房企融資規(guī)模大幅下降?？硕鹧芯恐行陌l(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，5月，100家典型房企的融資總量為519.75億元，同環(huán)比均大幅減少，單月融資規(guī)模是2019年以來第三低。與此同時，房企進(jìn)入又一波償債高峰期，今年6月和7月，200家核心房企境內(nèi)外債券合計到期規(guī)模約1755億元?？上驳氖?，在利好政策支持下，民營房企融資已開始“破冰”。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)需求端進(jìn)一步松動、房貸利率下行，在多部門表態(tài)支持房企合理融資需求的背景下，房企的融資環(huán)境有望進(jìn)一步優(yōu)化。

    融資規(guī)模大幅下降

    據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，5月100家典型房企的融資總量為519.75億元，環(huán)比減少40.3%，同比減少50.2%，單月融資規(guī)模是2019年以來第三低。其中債券發(fā)行了375.07億元，環(huán)比增加0.6%，同比減少35.2%。

    具體來看，5月房企境外發(fā)債約61.07億元，環(huán)比增加366.9%，同比減少80.9%。境內(nèi)發(fā)債約314億元，環(huán)比減少12.7%，同比增加21.1%。其中公司債發(fā)行145億元，環(huán)比減少20%，同比增加50.3%；中期票據(jù)發(fā)行93億元，環(huán)比增加2.7%，同比減少23.4%；融資券發(fā)行30億元，環(huán)比減少65.9%，同比減少25%，境內(nèi)發(fā)債主體仍基本為國企央企。

    克而瑞研究中心分析稱，房企5月融資規(guī)模較3月、4月有較大幅度下滑，主要是因為過去幾個月中作為融資主力的國企央企已經(jīng)獲得了較為充足的資金，因此在5月的融資規(guī)模有所減小，而民營房企的融資規(guī)模仍然處于低位。

    就房企表現(xiàn)來看，克而瑞研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月發(fā)債量最大的是中海地產(chǎn)和保利發(fā)展，融資總量均為60億元。中海地產(chǎn)在5月發(fā)行了30億元公司債及30億元中期票據(jù)，保利發(fā)展也發(fā)行了30億元公司債和30億元綠色中期票據(jù)。5月發(fā)行債券的房企有17家，發(fā)債企業(yè)個數(shù)環(huán)比減少5家。從發(fā)債年限來看，最長的是保利置業(yè)發(fā)行的一筆長達(dá)12年的ABS。從債券發(fā)行利率表現(xiàn)來看，金隅集團(tuán)發(fā)行的一筆30億元超短融利率2.08%最低，另有保利發(fā)展、中海地產(chǎn)及華潤置地發(fā)行了利率不超過3%的債券。

    又一波償債高峰來臨

    盡管5月房企融資規(guī)模同比、環(huán)比均大幅減少，但其中也不乏亮點。中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前5個月，房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行總額3344.7億元，同比下降30%。從發(fā)行結(jié)構(gòu)來看，信用債占比61%，同比提升17.4個百分點；海外債占比僅為4.3%，同比下降21.1個百分點；ABS占比34.7%，同比提升3.7個百分點。

    尤其是5月，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資同比上升33.5%，環(huán)比上升3.3%，回暖趨勢明顯。中指研究院表示，盡管信用債發(fā)行錯過了3、4月的窗口期，但受政策鼓勵影響，5月同比、環(huán)比均有顯著上升。自2021年四季度行業(yè)融資環(huán)境收緊以來，信用債首次同環(huán)比均呈增長態(tài)勢，而民企債券發(fā)行再次回暖是其中的重要因素。5月單月，龍湖集團(tuán)、碧桂園、美的置業(yè)、新城控股等民企采用信用保護(hù)工具，共發(fā)行4筆債券，實現(xiàn)融資30億元，同時有多家民企開始籌備發(fā)行工作。

    不過，房企又一波償債高峰已漸行漸近?？硕鸨O(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，6月將有44筆債券到期，合計約639億元，環(huán)比增加68.6%。其中佳兆業(yè)到期的4只境外優(yōu)先票據(jù)、新力到期的1只優(yōu)先票據(jù)等已經(jīng)出現(xiàn)了利息違約。從到期債券規(guī)模看，單筆金額最高為佳兆業(yè)于2017年發(fā)行的8.2億美元的境外優(yōu)先票據(jù)。

    另據(jù)克而瑞資管統(tǒng)計，6月和7月，200家核心房企約有1755億元債券到期。其中，約有1178億元到期債券來自民企，占比67%。同時，有12家房企年內(nèi)到期債券的規(guī)模超百億元，其中8家為民營房企。

    克而瑞證券資產(chǎn)管理部副總經(jīng)理孫楊表示，當(dāng)前房企融資依然存在壓力，雖然個別企業(yè)通過備用證可以為主體提供額外的增信，但適用主體要求較高，民營房企以備用證增信方式發(fā)行信用債的形式能否推廣仍有待觀察。

    “市場購房意愿低迷導(dǎo)致合約銷售與回款不足，在手現(xiàn)金的短缺讓房企投資愈發(fā)謹(jǐn)慎。對部分房企來說，保交付這一項任務(wù)就已經(jīng)讓其捉襟見肘。若內(nèi)生性流動資金鏈無法形成，按照大部分民營房企目前的信用狀況，大概率會面臨無法進(jìn)一步獲得融資的窘境。”孫楊說。

    一位民企高管向上海證券報記者表示，盡管融資端也有所放松，但對于一家企業(yè)來說，融資只是一個“輸血”過程，關(guān)鍵還得靠房企自己“造血”，只有銷售穩(wěn)步提升，房企才能正常運(yùn)轉(zhuǎn)起來。“隨著政策陸續(xù)出臺，今年端午小長假期間，公司在部分地區(qū)已經(jīng)看到市場回暖跡象”。