本報記者 王麗新

    “2020年簽約銷售額約為412億元，2021年結合已有項目儲備，目標是500億元，全年推貨量在650億元－750億元之間，上半年和下半年基本持平，對完成這個目標有信心。”3月31日上午，在2020年業(yè)績說明會上，朗詩地產(chǎn)執(zhí)行董事及總裁黃征向《證券日報》等媒體表示，朗詩未來將專注于中國及美國兩方面業(yè)務的開發(fā)，中國業(yè)務聚焦開發(fā)銷售及開發(fā)服務兩方面，美國業(yè)務聚焦于開發(fā)銷售上。

    截至2020年底，朗詩綠色地產(chǎn)（以下或簡稱朗詩）實現(xiàn)表內(nèi)收入與表外應占權益下合營及聯(lián)營公司收入約為145.4億元，較去年同期增長24.8%；“朗詩出品”簽約銷售額約為411.9億元。其中項目開發(fā)及管理服務收入約為6.9億元，毛利率維持在39%；年度核心凈利潤為2.5億元；董事會建議派發(fā)每股0.03港元末期股息，合計1.42億港元。

    行業(yè)毛利下行是長期趨勢

    眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)2016年以來有一批高價地入市，房企將這些土地轉化為項目入市銷售時適逢限價政策，而近兩年這些項目在企業(yè)財務表現(xiàn)上進入結轉期，多家房企毛利率水平處在下滑階段，朗詩也不例外。

    截至2020年底，朗詩實現(xiàn)核心凈利潤為2.5億元，同比下降82.2%。在2020年業(yè)績說明會上，黃征表示，2020年度利潤下滑主要系三方面原因，其一，美國業(yè)務方面，由于疫情嚴重，房屋建設及工程建設延期，導致收入及利潤延期，該部分收入將在2021年得到確認；疫情導致紐約地區(qū)市場形勢變化，對紐約地區(qū)Avora等項目存貨減值，導致虧損0.1億元。其二，中國業(yè)務方面，由于疫情影響導致簽約時間點及收入確認點有所延后以及房地產(chǎn)相關調(diào)控政策的出現(xiàn)；其三則是由于美國SPAC上市相關費用1.05億元，計入2020年當期費用，期內(nèi)由于人民幣升值，公司為實現(xiàn)匯兌人民幣損失1.93億元。

    “房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤率下降，利潤回歸到正常水平是一個趨勢。此前，房地產(chǎn)行業(yè)通過土地升值房價上漲，來收獲較高的利潤率，而目前由于土地價格較高，房價調(diào)控限制等原因，房地產(chǎn)行業(yè)毛利率下降。”朗詩地產(chǎn)董事會主席兼執(zhí)行董事田明表示，這對房企要求越來越高，不能有軟肋和短板，任何一個環(huán)節(jié)控制不好均會導致毛利率受到影響。

    另外，他強調(diào)土地紅利已經(jīng)沒有了，容錯空間越來越小，企業(yè)需要依靠精細化管理提升利潤率，例如在內(nèi)部縮減成本等。在投資融資上，朗詩一貫穩(wěn)健，也會在未來堅守比較正常的現(xiàn)金流，不會拿貴價地為公司經(jīng)營帶來困難。同時，朗詩積極發(fā)展輕資產(chǎn)項目，既有開發(fā)服務收入又有整合資源優(yōu)勢，會對提升毛利率有所幫助。

    新增可售貨值332億元

    在投資布局方面，2020年內(nèi)，朗詩共獲取了35個項目，其中中國境內(nèi)20個，美國15個，新增開發(fā)銷售型物業(yè)可售面積為216.1萬平方米，預計可售貨值約為332.1億元。其中，中國境內(nèi)20個新增項目帶來的新增可售面積約為161萬平方米，新增可售貨值約為265.6億元，另外，2020年內(nèi)新增開發(fā)服務合同額達21億元，同比增長了17%。

    對此，朗詩方面向《證券日報》記者表示，公司充分利用差異化的產(chǎn)品優(yōu)勢，積極拓展以小股操盤為主的各類項目，大力輸出項目開發(fā)管理服務業(yè)務，實現(xiàn)收益多樣性。朗詩在綠色建筑領域積累的能力、經(jīng)驗、品牌以及差異化產(chǎn)品的優(yōu)勢，疊加與資源互補的金融機構、知名大型、中型企業(yè)大力開展不同類型的輕資產(chǎn)業(yè)務模式，有利于為集團帶來新的利潤增長點及分散投資風險。

    “從行業(yè)角度開看，22城集中供地，長遠來說對穩(wěn)定預期有幫助。”黃征向《證券日報》等媒體表示，從對朗詩自身經(jīng)營上看，一是朗詩在投資上整體穩(wěn)健，不搶高價地和地王，會堅持利潤為導向；二是朗詩布局33個城市，因此這一政策對公司影響較小，對分散布局企業(yè)更加有利；從內(nèi)部安排上看，公司正在進行資金等多方準備，希望捕捉到區(qū)域市場上好的機會。另外，在投資布局上，公司會繼續(xù)堅持多元化拿地，包括收并購、小股操盤和融資代建等，加大投融資業(yè)務比重。

    “三道紅線”兩條達標處在黃檔

    截至2020年底，朗詩集團凈負債率為25.9%，在行業(yè)內(nèi)處于較低水平。同時，債務結構不斷優(yōu)化，短期債務比率僅為13.1%，現(xiàn)金短債比高達6.1倍，資金流動性充足。2020年1月，朗詩集團再次成功發(fā)行2億美元綠色債券，本次綠債仍由標普進行綠色評級并授予E1級最高綠色評價，體現(xiàn)優(yōu)秀的再融資能力和良好的債務風險管控機制。

    “朗詩’兩道紅線’達標，目前處于黃檔，整體在安全邊際內(nèi)，不會影響到金融機構對公司的信用政策，公司會高度關注對負債率的控制情況，調(diào)整債務久期優(yōu)化債務結構。”朗詩地產(chǎn)總裁助理兼財務中心總經(jīng)理顧婧表示，目前公司已經(jīng)獲批授信充裕，未使用額度為386億元，合作資源廣泛，現(xiàn)金流充裕。

    “朗詩地產(chǎn)核心的競爭力在產(chǎn)品品質(zhì)和綠色科技，這在行業(yè)里面是具有競爭力的，這也是很多開發(fā)商愿意與朗詩合作的原因。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示，目前朗詩走逐漸輕資產(chǎn)的道路，但也不是完全的輕資產(chǎn)，在合作項目中會如小股操盤，同時引入自己在產(chǎn)品方面的優(yōu)勢，這使得公司優(yōu)勢產(chǎn)生價值的同時，也保證了公司的安全性。

（編輯 張偉 孫倩）