本報見習記者 許偉

    3月25日，港股房企旭輝發(fā)布了2020年年報。年報顯示，截至2020年末，旭輝實現(xiàn)營業(yè)收入718億元，同比增長27%；公司凈利潤首次突破百億元，達到119億元，同比增長29%；同期的歸母核心凈利潤為80億元，同比增長16%。過去三年，旭輝的凈利潤以及歸母核心凈利潤的復合增長率均為25%，盈利能力維持行業(yè)高水平。

    與此同時，旭輝2020年調(diào)整后毛利率為25.1%，較2019年下降4.9個百分點。在被問及如何看待毛利率下降時，旭輝控股CFO楊欣在投資者溝通會中做出了正面回應：“政府已經(jīng)明確提出穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的長期政策要求。整個地產(chǎn)行業(yè)的毛利回歸是一個正常的趨勢，未來地產(chǎn)行業(yè)的合理毛利應該在20%-25%的區(qū)間。對于周轉(zhuǎn)型地產(chǎn)企業(yè)來說，維持一個合理的毛利率，通過快速開發(fā)追求更高的ROE水平和凈利率，是一種戰(zhàn)略選擇。”

    楊欣進一步說明了旭輝的應對之道：“旭輝2018年就洞察到了行業(yè)毛利變化的這個趨勢，并已經(jīng)做了4個方向的規(guī)劃和努力來穩(wěn)定毛利率，包括通過多元化拿地提升銷投比、通過城市深耕降低管理成本、通過嚴守財務紀律提升評級來降低融資成本、以及提升毛利率更高的持續(xù)性經(jīng)營收入。”

    從旭輝披露的2020年業(yè)績來看，旭輝的確在經(jīng)營策略上有所調(diào)整。從2018年至2020年，旭輝多元化拿地占比從11%提升至51%，增幅不小。從披露的2020年多元化拿地項目來看，平均銷投比超過3倍，明顯高于招拍掛獲取的土地。這些項目在未來有大概率給公司來帶更高的毛利率。

    城市深耕方面，旭輝披露，2020年公司已在18個城市進入當?shù)劁N售TOP10，其中東南區(qū)域銷售突破500億元，江蘇、華北、山東區(qū)域銷售超200億元。從銷售結(jié)構來看，旭輝2020年合約銷售來源于一二線及準二線城市的占87%；地域方面，長三角占比43%，環(huán)渤海、中西部和華南分別為24%、22%和11%，旭輝在長三角大本營的優(yōu)勢依然顯著。

    年報顯示，2020年旭輝新增融資成本僅為4.5%，帶動公司整體加權平均融資成本下降到5.4%，為近三年最低。2020年5月，旭輝發(fā)行的31.2億公司債券利率3.8%，今年1月成功發(fā)行6.5年期4.19億美元優(yōu)先票據(jù)，利率4.4%，都在公司融資成本歷史新低。融資成本的持續(xù)走低也將為公司創(chuàng)造更多利潤空間。

    地產(chǎn)公司要提升持續(xù)性經(jīng)營收入，商業(yè)租金、物業(yè)管理費收入都是重要的貢獻項。據(jù)披露，旭輝2020年已儲備商業(yè)綜合體30余座，總建筑面積237萬平方米，并正式提出“未來三年每年租金收入增長50%”的目標。為此，旭輝控股董事局主席林中公布了細化的商業(yè)項目落地和租金提升的路徑：商業(yè)項目今年大概率竣工交付6個，明年是7個，后年至少是7個，到2023年租金有望超過20億元。同時旭輝還會每年拿出不超過拿地預算的10%，投入到持有型物業(yè)中。

    為此，林中認為，旭輝未來3年毛利率還有上升空間。楊欣在業(yè)績發(fā)布會上亦表示，“從我們未來三年的利潤預測來看，隨著旭輝多元化拿地項目結(jié)轉(zhuǎn)、經(jīng)營性收入的不斷提升，旭輝的毛利率將穩(wěn)定在一個行業(yè)相對較高的水平，甚至還有進一步提升的空間。與此同時，未來三年，旭輝的凈利潤也將會維持兩位數(shù)的增長，為股東創(chuàng)造回報。”

（編輯 田冬）