證券時報記者 陳英

    制訂計劃、梳理財務(wù)資料、打新、陪跑、再打新……自2020年以來，為在深圳買套自住房，馮燕（化名）一直都在焦慮之中：“只要房子沒落實，心里就一直有個事，工作、生活都被這件事牽扯著。手里資金也不敢轉(zhuǎn)為它用，又擔(dān)心通貨膨脹。”直到鼠年最后一個月，馮燕終于成功上車香山道公館，買了套三房，心踏實了。

    回顧過去一年來“打新”經(jīng)歷，馮燕深感深圳剛需購房者的不易，現(xiàn)在的打新市場早已不是購房小白的游戲。馮燕告訴記者：“我幸好聽取了專業(yè)人士建議，糾結(jié)中放棄了萬豐海岸城，把那7選1的機會轉(zhuǎn)向了香山道公館。要不，以我的條件，即便是無房人士，一個社保入圍資格就把我刷下來了。”最終，憑著21號的認籌碼優(yōu)勢，馮燕不僅買到了房，還選到了心儀的房型。

    二手房越看越貴

    轉(zhuǎn)戰(zhàn)“打新”市場

    馮燕是深戶，在深圳交了十幾年的社保，卻在深圳無房，因為一直在成都做生意，這些年賺了點錢，想回深圳買套自住房。“最終還是會回到這里的，我喜歡這個城市。”馮燕說。

    以為自己這樣“剛得不能再剛”的條件在深購房很有優(yōu)勢，然而，馮燕低估了深圳強勁的購買力。

    2020年上半年，誰也沒有想到，被新冠肺炎疫情“冰封”了一個多月的深圳二手房市場迅速回暖，火爆得詭異。國內(nèi)疫情剛剛穩(wěn)定，馮燕就專門飛回深圳，準備速戰(zhàn)速決把房搞定。

    跟著地產(chǎn)中介看了幾套房，馮燕發(fā)現(xiàn)，看房的人多，房源不夠賣，很多業(yè)主要么惜售，要么漲價，經(jīng)常是頭天晚上看中的房還在猶豫，第二天就被告知漲了幾十萬，且業(yè)主態(tài)度堅決。

    “有套房子，我都打算買了，第一次報價620萬，糾結(jié)了一晚上，第二天漲了20萬。放棄看其他的，越看越貴，回頭再想買這套，居然報價750萬，業(yè)主還不誠心賣。當(dāng)時聽聞深圳寶中片區(qū)的房價疫情后漲了60%，我是真相信，我這活生生的例子啊，眼瞅著一套房子不到一個月的時間生生多出了130萬，好像自己放在銀行里的錢被搶走了一百多萬。”馮燕很不甘心，看房的節(jié)奏明顯加快，人在成都，遙控深圳的地產(chǎn)中介幫她物色新目標(biāo)。

    深圳的房子極具金融屬性，即便是自住的剛需房，購房者也希望買到升值潛力最高的那一套。馮燕也不例外，看中的房型之所以糾結(jié)，就是考慮自住條件的同時，反復(fù)衡量其投資價值。糾結(jié)中，眼瞅著深圳的二手房價格越漲越高，這讓馮燕很焦慮，根本無心工作。

    緊接著，深圳樓市出臺7·15調(diào)控政策，二手房市場再次陷入冷靜期，房價雖然沒有像上半年那樣增速明顯，可放出來的房源也更少了。一位朋友建議馮燕別看二手房了，直接買新房：“新盤限價，一二手房價格倒掛，買到就升值了。深圳人但凡有房票的，都去打新，碰碰運氣。”一番分析讓馮燕醍醐灌頂，盡管看到“萬人搖”、“不到5%的中簽率”、“買房如同中彩票”等等各種有關(guān)深圳“打新難”的樓市新聞，衡量自身的購房條件，馮燕果斷決定放棄淘金二手房，加入“打新”行列：“我這么好的購房條件，打新運氣應(yīng)該不差吧。”

    三次陪跑

    “打新”并不順暢

    馮燕的打新之路并沒有想象中那么順暢。

    去年8月，馮燕第一次參與樓盤打新，申購中海匯德理，這是位于深圳龍華上塘片區(qū)的網(wǎng)紅盤，開盤前，市場傳聞已是滿天飛，許多購房者躍躍欲試。

    遠在成都的馮燕收到認購信息就飛回深圳，連樓盤現(xiàn)場都來不及看就提交了資料，現(xiàn)場拿到了認籌號。“7·15樓市調(diào)控政策刷掉了許多人的購房資格，這么順利就拿到了認籌號，2000多人搶1000多套房，成功率50%，感覺打新盤沒有傳聞中那么難。”對于第一次打新，馮燕很樂觀，提前看好了戶型，算好了首付和月供，憧憬著若干年后房子拿到手怎么布置。

    然而選房的那天早上，馮燕就哭了：“一切準備就緒，到點進入系統(tǒng)，我都還沒反應(yīng)過來怎么回事，僅僅十幾秒，所有房型全部秒光，渣都不剩，我直接就嚇呆了。”馮燕第一次領(lǐng)略到打新的“深圳速度”。

    2020年下半年的深圳樓市，新盤推出量不少，多番比較，馮燕傾向于與周邊二手房價格倒掛比較突出的新盤。經(jīng)歷了第一次“打新”的手忙腳亂，回到成都的馮燕每天都在關(guān)注深圳的樓市新盤，一有新盤出來，就趕緊查地段、看戶型，了解認購條件，列出打新計劃。第二次，馮燕鎖定了全深圳人都夢寐以求的華潤四期，這是一個超級網(wǎng)紅盤，一二手房價格倒掛相差近5萬元。

    這次的認購，整個流程更為優(yōu)化，購房人不用到現(xiàn)場，馮燕無須再回深圳，所有流程網(wǎng)上進行，1171套房源，在經(jīng)過層層苛刻條件淘汰后，9690人獲得了抽簽資格。馮燕注意到，最終入圍決賽圈的大部分人，社保繳納年限超過了100個月，很多人的身份證號以4403開頭。這次，在深無房、長期繳納社保的深圳人馮燕再次幸運地拿到了認籌號，然而認籌號排在了4000以后，興奮了幾分鐘的馮燕被地產(chǎn)代理告知“幾乎沒有選房機會”。現(xiàn)實也的確如此，華潤四期的選房早在1200多號就結(jié)束了，馮燕再次陪跑。

    第三次，馮燕鎖定了2021年1月份開盤的龍光前海天境，這是深圳前海又一網(wǎng)紅盤。有了前兩次的陪跑經(jīng)歷，馮燕打新的心態(tài)放松了很多：“打新如同買彩票，中簽看運氣，這次打不到，馬上下一個。”

    然而，令馮燕沒想到的是，此前多次成功提交的資料這次出現(xiàn)了新問題，自己壓根就沒有申購的資格。原來，受此前深圳樓市“打新”火爆、代持現(xiàn)象頻現(xiàn)的影響，此后新盤認籌銀行審核非常嚴格。

    “個人征信打出來，顯示我?guī)啄昵坝袃晒P貸款逾期繳清的。那時是忙忘了時間，后來很快就補上了，并非惡意拖欠。雖然金額不大，但個人貸款信譽還是受影響了。如果購房，只能全額支付。動則上千萬的房子，我哪有實力一次性拿出那么多錢？”眼睜睜地錯過申購時間，馮燕覺得很委屈，感覺作為真剛需的自己被“誤傷”。

    聽取專業(yè)意見

    終于買樓上車

    “總價不高，三五百萬就能買套新房，全款買下來都沒問題。”2021年1月29日，深圳同時推出6個新盤，加上此后加入的尚譽紅山里，7選1的機會，馮燕準備第四次打新，且毫不猶豫地把這珍貴的一票投給關(guān)注很久的沙井萬豐海岸城。

    這次，在提交誠意登記之前，馮燕專門咨詢了一位資深買房人士，意外的是，對方并不建議馮燕打新萬豐海岸城：“7個樓盤中，海岸城的未來發(fā)展?jié)摿Φ拇_最明朗，也是大家都想購買的新盤。事實上，這個盤關(guān)注度極高，被觀望一年多了，加上此前打新失敗的購房者們，他們會像你一樣，轉(zhuǎn)而投向這個盤，因此，海岸城的潛在剛需者只會多，不會少。另外，總價不過三五百萬，你能一次性付款的樓盤，大概率滿足大多剛需者們的經(jīng)濟實力。也就是說，上千萬的房子，很多人喜歡但經(jīng)濟條件不允許，可這樣的剛需盤，很多人就夠得著，想碰碰運氣的人肯定多，中簽率極可能是7個樓盤中最低的，你覺得你搶到的把握大么？”這位資深人士建議馮燕避開鋒芒，退而求其次，選擇其他適合自己的樓盤。

    不僅如此，這位資深人士還拿出了具體數(shù)據(jù)給馮燕分析：同時開啟的幾個樓盤，從媒體公布的數(shù)據(jù)看，富士君悅府/君薈苑661批選368套，萬科光年四季2022批選777套房，沙井海岸城2114批選717套房，龍華尚譽紅山里254批選149套，中泰印邸175批選115套房，香山道公館106批選100套房。單看數(shù)據(jù)，香山道公館和中泰印邸中簽幾率更大，“如果這兩個盤有符合你的自住需求，建議你考慮。”對方的話讓馮燕陷入深思。

    最終，綜合了各方面條件，馮燕把第四次的“打新”機會臨時改成了香山道公館。事實上，萬豐海岸城公布的第一類誠意登記客戶名冊顯示，確定入圍2114批購房者中，最低社保278月，深圳無房人士的社保最低入圍記錄再次被刷新。顯然，即便交了十幾年社保的老深圳人，在購房條件上，馮燕并沒有太大優(yōu)勢，壓根就入不了第一類客戶，直接就被篩選掉了。

    “對于買房，深圳在資金審核上越來越嚴格了。我在選完香山道公館的房后，再次進入銀行審核流程，其中一筆朋友還我的幾百萬資金被反復(fù)問詢，質(zhì)疑我是否存在代持可能。直到查出兩年前我借這筆款給對方的流水，才最終通過。”馮燕告訴記者。

    對于還在“打新”路上購房者們，馮燕分享自己的心得：網(wǎng)紅盤注定和99%的人無緣，建議剛需們認清形勢，放棄幻想，退而求其次，選擇那些投資氛圍沒有那么炙熱，沒有那么網(wǎng)紅，但是綜合素質(zhì)可圈可點，卻被市場低估的機會樓盤。在這樣的策略下，社保年限不長，甚至有意購置第二套房的人也有入圍的可能，上車的概率大大增加。馮燕參與認籌前，就是聽取了專業(yè)人士的意見，預(yù)估了自己的社保年限和認籌人數(shù)，知難而退不去湊海岸城的熱鬧，最后得以成功上車，沒有成為炮灰。