本報記者 王麗新

    當(dāng)樓市趨冷時，稀缺性和性價比高的住宅往往會突圍。而今年的北京樓市，限競房唱主角之余，別墅逆勢上行，成交量正在翻倍。

    據(jù)地產(chǎn)營銷人統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前7個月，北京樓市別墅供應(yīng)比去年同期增長超過9%，成交面積比去年增長1.2倍，成交金額高達(dá)429億元（其中城六區(qū)別墅成交206億元），是去年同期的2.2倍。

    諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英在接受《證券日報》記者采訪時表示，受多重因素影響，置換改善型需求紛紛入市，尤其京西南豐臺板塊新房供量較多，承接海淀、西城等地外溢的購房需求，帶動今年以來別墅市場成交量走高。

    城六區(qū)別墅成交206億元

    實際上，幾輪“限墅令”下來，別墅這種產(chǎn)品形態(tài)已經(jīng)在市場上有愈來愈少的趨勢。鑒于此，在存量穩(wěn)定在1萬多套的北京別墅市場中，擁有優(yōu)質(zhì)區(qū)位的城六區(qū)別墅成交量攀升最快。甚至有業(yè)內(nèi)人士稱，區(qū)位要素從來沒有像今年這樣得到別墅購買者如此的重視。

    據(jù)上述統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年北京城六區(qū)別墅成交套數(shù)高達(dá)873套，同比增長16倍，這是歷年來首次；成交套數(shù)占所有別墅的比例高達(dá)35.91%，而去年同期，城六區(qū)別墅成交占比僅為4.18%，比例懸殊，增長8倍；金額方面，在今年前7個月429億元的別墅成交金額中，北京城六區(qū)別墅高達(dá)206億元，占比接近一半，而去年同期占比僅為12%。

    “隨著財富的增長，一般置業(yè)者購房路徑如下，‘剛需-大戶型首改-資源型別墅-境內(nèi)外豪宅資產(chǎn)配置’。”蘭德咨詢總裁宋延慶向《證券日報》記者表示，無論處在哪一個購房節(jié)點中，區(qū)位優(yōu)勢都是首選要素之一，不過隨著市場需求和產(chǎn)品力的變化，購房者對居住的追求也開始多元化。近年來，北京的首改或者再置業(yè)需求受政策限制較嚴(yán)，多在總價邏輯下購房，位處城六區(qū)、總價低、自然環(huán)境和生活、交通等配套較好的資源型別墅區(qū)域，一般會成為新中產(chǎn)階層的購房聚集地。

    正如有房企相關(guān)人士向記者所示，對于現(xiàn)在北京新房市場來說，有產(chǎn)者更容易入市，新中產(chǎn)正在成為購房主力，這些首改或再改人群尚無購買純獨棟別墅的支付能力，而拿著同樣的價錢，與內(nèi)城小戶型限競房或者大一些的三居相比，在五環(huán)外六環(huán)附近的疊拼、合院類別墅成為其首選之地。

    數(shù)據(jù)顯示，今年前7個月，疊拼別墅成交套數(shù)高達(dá)1295套，成交占比超過50%，是市場占有率和客戶接受度最高的產(chǎn)品。同時，這類別墅絕大多數(shù)供應(yīng)都在五環(huán)外或者六環(huán)沿線，正在崛起的青龍湖板塊就在其中。

    經(jīng)《證券日報》記者到青龍湖板塊探查獲悉，有著6000畝水域面積的青龍湖和1.4萬余畝的青龍湖森林公園分別位于房山和豐臺兩區(qū)，目前該區(qū)域有六七個項目相繼入市，皆由萬科、龍湖、金地等全國性標(biāo)桿房企開發(fā)，其中龍湖和金地的項目屬于房山，萬科的則屬于豐臺。

    新中產(chǎn)瞄準(zhǔn)京西南“千萬級”別墅

    不得不說，10年前的北京，總價800-1000萬元的房子，無疑都是豪宅。彼時，這個價格段可以買進(jìn)中央別墅區(qū)，孫河板塊還處于前期開發(fā)階段。自2015年北京住房“豪宅化”后，不管在二手房還是新房市場，800-1000萬元能夠買到的似乎只有大一些的平層了，開發(fā)商對中高端市場的定位也幾乎多是平層豪宅，連帶著這幾年城六區(qū)市場上很難找到1000萬元量級的別墅項目了。

    轉(zhuǎn)折點出現(xiàn)在今年。隨著新北京規(guī)劃的落地、住宅供地的變化，以及限競房的遍地開花，千萬元量級別墅重回市場。今年以來，豐臺、房山的千萬元量級別墅接連入市，成交量占比也在不斷攀升。

    有受訪人士告訴記者，上述今年進(jìn)入住宅集中供應(yīng)時期的青龍湖板塊，也聚集了不少千萬元量級別墅，萬科、龍湖和金地在此都有800萬元－1000萬元的別墅類住宅銷售。

    該人士進(jìn)一步稱，青龍湖在尚未形成板塊之前市場主力供應(yīng)業(yè)態(tài)就是別墅。在京西繼海淀、門頭溝等別墅逐漸消化殆盡之后，青龍湖板塊就自然接過了京西城六區(qū)別墅市場的衣缽，山水自然環(huán)境、環(huán)線路及軌道交通、教育、康養(yǎng)等新規(guī)劃，讓京西新中產(chǎn)第一居所購房地圖外溢至青龍湖板塊，未來，這里或許會成為第二個孫河。

    “一般關(guān)注我們項目疊拼別墅的購房者，多是35歲－45歲的改善客群，來自京西板塊‘一步到位式’置業(yè)者比例較高。”正在準(zhǔn)備入市的萬科雲(yún)廬營銷人士在接受《證券日報》記者采訪時表示，“在北京城六區(qū)購買別墅的選擇不多，總價也比較高，動輒都在1500萬元－2000萬元之間，2000萬元以上更是普遍的水平線。對于處在成長中的新中產(chǎn)階層來說，總價在1000萬元上下、面積達(dá)300平方米以上、可解決’一老一小’需求的第一居所更有吸引力。”

    正如上述營銷人士所言，規(guī)劃滯后的京西南已成北京新的發(fā)展重心，復(fù)盤這幾年的土地價格走勢也可窺見一二。過去5年，高價地已經(jīng)從北京的東北部轉(zhuǎn)移至京西南區(qū)域。2015年，樊家村危改地塊以7.5萬元/平方米的樓面地價超越霄云路8號項目，成為北京新的單價地王，至今仍排在榜首。今年7月，位于西三環(huán)內(nèi)的懋源·璟岳成交了總價近7000萬元的別墅。有業(yè)內(nèi)人士稱，永定河文化帶以西，南六環(huán)以北一帶的區(qū)域（包括青龍湖板塊）頗有“西中央別墅區(qū)”之勢，周邊被高達(dá)11757.3億元巨大投資體量所環(huán)抱。

    對此，國仕英在接受《證券日報》記者采訪時也表示，城六區(qū)內(nèi)“內(nèi)城別墅”房源少且價格高昂，中產(chǎn)階級往往望而卻步，但隨著新增別墅項目的陸續(xù)入市，千萬元總價的別墅市場下半年仍將是中產(chǎn)階級置換改善型需求的主力市場。

（編輯 才山丹）