“低于同戶(hù)型100萬(wàn)元”“虧本急售”“史上最低價(jià)”……近期深圳二手房降價(jià)拋售的消息時(shí)不時(shí)出現(xiàn)在朋友圈。

    深圳二手房市場(chǎng)真的“涼涼”了嗎？多名業(yè)內(nèi)人士表示，去年“三價(jià)合一”“7·31新政”對(duì)二手房市場(chǎng)影響較大，二手房成交情況并不樂(lè)觀，降價(jià)的確是真實(shí)存在的，但也就降價(jià)5%~10%，大幅度降價(jià)拋售僅是個(gè)例。

    近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪了福田、龍華、羅湖等多個(gè)片區(qū)，試圖從中介、購(gòu)房者、業(yè)主等多角度還原深圳二手房市場(chǎng)的真實(shí)現(xiàn)狀。

    中介都在推新盤(pán)

    在龍華某中介門(mén)店，工作人員告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“來(lái)看二手房的客戶(hù)很少，價(jià)格相比2018年整體下降10萬(wàn)~20萬(wàn)元。不過(guò)具體也得看業(yè)主，著急賣(mài)的業(yè)主就會(huì)降價(jià)，不著急賣(mài)的業(yè)主掛牌價(jià)就高。”

    以萬(wàn)科金域華府一套房源為例，最新掛牌價(jià)是510萬(wàn)元，而年前的掛牌價(jià)是520萬(wàn)元。不過(guò)根據(jù)帶看情況，業(yè)主500萬(wàn)元也是可以出手的。

    談及議價(jià)空間，上述中介表示：“目前掛出來(lái)的都是業(yè)主誠(chéng)心賣(mài)的，掛牌價(jià)已經(jīng)是很低了，議價(jià)空間不大，也就10萬(wàn)元左右。”

    其實(shí)，房產(chǎn)中介態(tài)度的變化也體現(xiàn)出深圳二手房市場(chǎng)的低迷。在對(duì)待業(yè)主報(bào)價(jià)虛高的房源，房產(chǎn)中介門(mén)店根本就不對(duì)外展示。面對(duì)上門(mén)咨詢(xún)二手房的客戶(hù)，多名中介直言：“現(xiàn)在買(mǎi)二手房不劃算，‘三價(jià)合一’后二手房稅費(fèi)太高；而新房選擇挺多的，價(jià)格低，且沒(méi)有啥稅費(fèi)和傭金。”

    另外，一名從業(yè)多年的二手房中介人士也告訴記者：“現(xiàn)在二手房都沒(méi)啥客戶(hù)，我也不怎么代理二手房，主要推薦客戶(hù)買(mǎi)新房和商鋪。”

    事實(shí)上，二手房?jī)r(jià)格向來(lái)被認(rèn)為是深圳真實(shí)的房?jī)r(jià)水平。但因新房限價(jià)等因素，近期大量新房入市，很多樓盤(pán)直接啟動(dòng)三級(jí)聯(lián)動(dòng)，如今深圳大部分的房產(chǎn)中介都在推新盤(pán)。

    業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，限價(jià)的新盤(pán)對(duì)二手客戶(hù)的分流十分明顯，中介拿著開(kāi)發(fā)商的預(yù)售備案價(jià)去跟業(yè)主議價(jià)，急賣(mài)的業(yè)主只能跟著下調(diào)價(jià)格，但是大部分的業(yè)主還是看好深圳樓市預(yù)期，不會(huì)降價(jià)。

    至于降價(jià)的，一位資深房產(chǎn)中介向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱(chēng)，著急出手的業(yè)主大多有著自己的原因，或是換房、或是騰資金，也有投資客月供壓力大想撤場(chǎng)。而對(duì)于看好深圳樓市預(yù)期的業(yè)主，他形容稱(chēng)：“給不到（業(yè)主）心里價(jià)位，談都不用談，面都不用見(jiàn)。”

    不過(guò)對(duì)于購(gòu)房者而言，如今市場(chǎng)上的確出現(xiàn)了一些筍盤(pán)。購(gòu)房者孫女士正在考慮買(mǎi)個(gè)小戶(hù)型的二手房，她告訴記者，“現(xiàn)在的新房都太偏遠(yuǎn)了，而有些二手房位置好，而且買(mǎi)了很快就能入住，但是稅費(fèi)的確有些高。筍盤(pán)可以淘一淘的，如果合適還是會(huì)買(mǎi)的。”

    業(yè)內(nèi)人士分析，目前二手房市場(chǎng)上買(mǎi)賣(mài)雙方多持觀望態(tài)度，買(mǎi)家想等更低價(jià)，賣(mài)家并不著急（個(gè)別用錢(qián)急售的除外），如果淘到筍盤(pán)還是可以果斷出手的。

    看好“金三銀四”

    2018年，深圳多次出臺(tái)政策遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)投資。深圳中原研究報(bào)告顯示，上半年二手市場(chǎng)有量?jī)r(jià)齊升趨勢(shì)，但“三價(jià)合一”出臺(tái)對(duì)二手市場(chǎng)打擊較大；下半年“7·31新政”的出臺(tái)，讓市場(chǎng)真正走冷，步入量?jī)r(jià)齊跌的調(diào)整階段。

    中原數(shù)據(jù)顯示，深圳1月二手住宅成交3881套，較前一月回升1.86%，二手成交依然低位徘徊；二手均價(jià)在“731新政”后連續(xù)六個(gè)月下滑，繼續(xù)保持調(diào)整態(tài)勢(shì)。1月全市二手住宅均價(jià)51092元/平方米，環(huán)比下滑0.9%。

    分區(qū)域來(lái)看，深圳各區(qū)二手住宅成交均價(jià)也皆出現(xiàn)下滑。其中，鹽田和龍華下滑幅度最大。鹽田均價(jià)38667元/平方米，環(huán)比下滑1.7%；龍華均價(jià)48721元/平方米，環(huán)比下滑1.7%。而寶安和福田下滑幅度最小，寶安下滑0.2%，福田下滑0.4%。

    從樣本房源的漲跌區(qū)間上來(lái)看，上漲房源占比為40%，下跌房源占比60%，下跌房源占比增加。整體來(lái)看，價(jià)格變化幅度在-10%~-5%的房源占比達(dá)到37%，價(jià)格變化幅度在-5%~0%的房源占比達(dá)到23%，而價(jià)格上調(diào)0%~5%的比例也占到22%。

    貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，2018年9月開(kāi)始，降價(jià)房源比例持續(xù)增加，降價(jià)成為促成交的主要手段。但是1月末，降價(jià)房源的比例開(kāi)始縮小，根據(jù)往年“金三銀四”樓市旺季規(guī)律來(lái)看，3、4月市場(chǎng)成交會(huì)明顯回升，業(yè)主對(duì)節(jié)后市場(chǎng)持樂(lè)觀態(tài)度，因此部分業(yè)主會(huì)根據(jù)預(yù)期調(diào)整價(jià)格。

    貝殼找房分析，近兩個(gè)月，業(yè)主成交周期逐漸拉長(zhǎng)，年末房源降價(jià)出售是主流，部分業(yè)主賣(mài)不到合適的價(jià)格不愿意降低預(yù)期。春節(jié)后市場(chǎng)逐漸回暖，部分業(yè)主看好“金三銀四”，選擇暫不入市。其實(shí)去年12月底至今年1月底議價(jià)空間大幅加大，買(mǎi)方市場(chǎng)下購(gòu)房者牢牢掌握主動(dòng)權(quán)，可以說(shuō)是撿筍盤(pán)的絕佳時(shí)機(jī)；但隨著傳統(tǒng)旺季3、4月份臨近，業(yè)主對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，漲價(jià)趨勢(shì)明顯，二手房議價(jià)空間縮小，購(gòu)房者砍價(jià)難度增大，買(mǎi)方市場(chǎng)或?qū)⑹プh價(jià)優(yōu)勢(shì)。

    深圳中原分析師認(rèn)為，預(yù)計(jì)在限售政策不放松的情況下，今年上半年二手成交量將繼續(xù)低位徘徊，下半年將有機(jī)會(huì)呈現(xiàn)溫和上漲趨勢(shì)。