春節(jié)黃金周過后，市場開始步入正軌。

    在眾多業(yè)內人士看來，二手房的價格往往才是樓市真實需求的體現。

    近日，《每日經濟新聞》記者在北京部分區(qū)域實地走訪時了解到，經歷了春節(jié)小長假后，北京的二手房市場明顯活躍起來，不少中介門店的人氣明顯上升，而二手源的掛牌量也大幅增加。

    東西城略降

    下午5點，正是放學的時間，北京市東城區(qū)的夕照寺街上擠滿了穿校服的學生和等待的家長。北京市第五十中學和市第五幼兒園就坐落在這條街上，分布在該街道周圍便都是“學區(qū)房”。

    “這附近的房價有些貴，都是沖著孩子上學嘛。”附近的中介人員告訴《每日經濟新聞》記者。

    夕照寺西里是一個位于鬧市區(qū)卻寧靜的小區(qū)，樓高普遍只有4層，戶型也以50平方米為主，作為學區(qū)房很合適。

    記者了解到，該小區(qū)最近的一筆成交發(fā)生在1月1日，50.9平方米的戶型成交總價452萬元，單價88801元/平方米，比10月份的成交戶型單價高出約8000元/平方米。

    “春節(jié)前附近二手房的成交量還不錯，甚至春節(jié)前一天我們還在忙?，F在房源不多了，在我們房源庫里，夕照寺西里只剩一套了。”中介人員如是說，“價格上沒有下跌，因為是學區(qū)房，還挺搶手的。”

    但記者調查得知，該小區(qū)的房源報價一直呈下降趨勢。如中原地產上架的一套房源報價由480萬元下調至460萬元，我愛我家上架的一套房源由518萬元下調至447萬元。

    諸葛找房首席分析師陳雷向《每日經濟新聞》記者表示：“目前北京學區(qū)房不斷被弱化，政府搬遷通州，東西城優(yōu)勢減弱，所以短期內二手房價格會下降。”

    據貝殼研究院RealData數據，2019年1月，北京市西城區(qū)二手房均價106500元/平方米，成交量環(huán)比下跌11.2%；東城區(qū)均價為88224元/平方米，成交量環(huán)比下跌3.7%。2月份東城區(qū)成交均價85201元/平方米，環(huán)比下跌3.5%；西城區(qū)均價105867元/平方米，環(huán)比下跌1%。

    值得注意的是，2月北京市13區(qū)中有7區(qū)二手房價格下跌，其中門頭溝、東城及順義三區(qū)由于1月成交基數相對較小，均價受結構性影響波動較大，跌幅均在3%以上。但同時，貝殼研究院表示，統(tǒng)計期間因受春節(jié)影響，該趨勢不能代表市場整體走向。

    基本盤穩(wěn)定

    實際上，北京的二手房市場基本盤仍保持穩(wěn)定。

    《每日經濟新聞》記者在走訪中了解到，來中介門店咨詢和購買二手房的人在春節(jié)后明顯增多，掛牌房源也不斷增加。

    據國家統(tǒng)計局近日公布的70城房價變動情況顯示，1月份一線城市二手住宅銷售價格同比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.2個百分點，其中北京市二手住宅銷售價格環(huán)比下降僅為0.1%。

    貝殼研究院數據表明，1月北京二手房市場“成交量增長明顯，均價止跌上揚”。

    1月北京二手房成交均價59918元/平方米，環(huán)比上漲2.3%，同比上漲2.4%。均價上漲主要受市場成交回暖、預期改善的影響。從成交區(qū)域看，高單價的中心城六區(qū)成交占比環(huán)比增加1個百分點；從戶型看，一居室成交占比環(huán)比提升1.4個百分點；從樓齡看，10年以下的房源成交占比提升1.2個百分點。

    2月，豐臺區(qū)、通州區(qū)、海淀區(qū)、石景山區(qū)、房山區(qū)等區(qū)域二手房成交均價上漲，其中房山區(qū)成交均價環(huán)比上漲4.3%，領漲北京各區(qū)域。

    來自諸葛找房數據也顯示，截至2019年2月24日，朝陽區(qū)的掛牌房源最多，達32617套；其次是海淀區(qū)和豐臺區(qū)。二手房掛牌均價為62812元/平方米，環(huán)比上漲0.61%，但成交價格并未出現明顯波動。

    陳雷表表示：“自1月份以來，北京二手房市場成交量開始有小幅上漲，2月下旬成交量上漲明顯，但價格依舊保持穩(wěn)定，預計為年后積壓購房需求短期內釋放造成。短期內需求會繼續(xù)釋放，但該變化并不會引發(fā)市場較大范圍波動。”

    我愛我家研究院分析認為，政策是當前北京房地產市場的主導因素。一是限購、限離、認房又認貸等政策縮小了有資格購房的人群；二是限貸、提高利率、公積金繳存額度與繳存年限掛鉤等政策縮小了有能力購房的人群，這些政策既大幅影響了投資投機需求，也一定程度上影響了首置、改善的剛性需求。