一方面，國家統(tǒng)計局公布的去年12月的房價漲幅中，廣州以3%的環(huán)比漲幅領(lǐng)跑全國；一方面，特價房與分期首付成標配卻成了廣州不少樓盤的標配。在博弈之間，未來廣州樓市的走向充滿不確定性。

    4個月前，廣州住建委一紙官宣嚴禁房企在銷售中拆分價格報備，在廣州市場悄然存在了一年多的“雙合同”被終結(jié)。上個月16日，國家統(tǒng)計局公布的去年12月的房價漲幅中，廣州以3%的環(huán)比漲幅領(lǐng)跑全國。

    以去年底沖業(yè)績結(jié)束以及2019年開年為分水嶺，廣州樓盤將漲價的消息開始在市場傳播開來，加上國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)佐證了廣州新房價格上漲的事實，催促購房者加快入市步伐。

    近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者（以購房者身份，下同）實地調(diào)查廣州部分樓盤發(fā)現(xiàn)，揚言房價將上漲實為開發(fā)商一種屢試不爽的營銷手段。而在市場下行壓力下，一成首付、特價房和大力度折扣仍然存在，面臨現(xiàn)金回籠壓力的開發(fā)商在千方百計融資的同時，正以價換量加速資金回籠。

    疑問：房價“上漲”真相幾何？

    一直以來，在一線城市中廣州的房價一直“穩(wěn)”字當頭。曾因房價不敵部分熱點二線城市，廣州“被剔除一線城市”的言論盛極一時。

    在2016年房價暴漲階段，廣州沒有斬獲太多流量，但卻在樓市下行期因房價環(huán)比漲幅領(lǐng)跑全國而備受關(guān)注。2018年12月3%的環(huán)比漲幅是國家統(tǒng)計局公布的廣州新房的價格漲幅。

    “其實廣州市場房價是下跌的。”地產(chǎn)經(jīng)濟學家鄧浩志在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時給出了與官方數(shù)據(jù)相反的答案。他認為，廣州“雙合同”被終結(jié)之后，網(wǎng)簽價反應真實市場價格，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示廣州房價上漲是對早前房價上漲的一種滯后反應。

    據(jù)了解，早在兩年前廣州即開始實行限價，“雙合同”也在廣州泛濫，備案價一個合同，高于備案價部分的房款則以裝修款合同或者其他合同形式簽約，這樣開發(fā)商就能逃避限價，造成網(wǎng)簽價格失真。同時，購房者的首付門檻大大提升。

    “雙合同”被禁，取消限價，網(wǎng)簽價格回歸真實，早前房價上漲的情況在網(wǎng)簽價格中得到體現(xiàn)，造成數(shù)據(jù)層面出現(xiàn)房價較大幅度的上漲。

    同時，《每日經(jīng)濟新聞》記者在實地調(diào)查中了解到，目前廣州樓盤均以單合同形式簽約，“雙合同”已成過去式。

    與其他一線城市一樣，廣州樓市面臨下行壓力。調(diào)控下的2018年，廣州樓市成交相當暗淡。據(jù)陽光家緣數(shù)據(jù)，2018年廣州一手樓網(wǎng)簽成交76056宗，同比下跌18.9%，為近4年成交最差的年份。

    實探：特價房與分期首付成標配

    “雙合同”被禁，購房門檻降低，年后漲價成為不少樓盤催促購房者下定的營銷手段。而一位活躍在新房市場的中介人士則告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者：“年后廣州房價沒有上漲。”

    記者實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，特價房、大力度折扣以及一成首付仍活躍在廣州樓市。

    以廣州大盤亞運城為例，2018年該盤以約100億元的銷售金額成為廣州銷冠。2019年春節(jié)期間，亞運城“不打烊”，馬不停蹄地進入新年的業(yè)績沖刺，打出限時首付10萬元起置業(yè)亞運城的廣告。

    近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者在亞運城售樓部現(xiàn)場看到，已有不少購房者在看房。銷售人員楊軍（化名）告訴記者，春節(jié)期間項目也有一定的成交量，到正月初七銷售團隊回歸后，每天保持10套左右的銷售成績。一邊向《每日經(jīng)濟新聞》記者介紹項目，楊軍一邊展示團隊近期的銷售業(yè)績。

    目前亞運城在售的為天峰組團，目前正在清貨階段，項目馬上要推出新的組團。楊軍告訴記者，為了加快銷售，亞運城推出一口價單位以及一成首付形式，降低購房門檻。

    據(jù)現(xiàn)場銷售人員介紹，亞運城新春的優(yōu)惠幅度還是挺大，大約在10%左右。優(yōu)惠形式分為一口價單位和非特價單位。以89平方米的一口價單位來說，總價277萬元左右，一口價單位優(yōu)惠幅度約為30萬元，折后總價約為247萬元。

    整體而言，一口價單位比非一口價單位便宜7萬~15萬元，楊軍告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。關(guān)于是否是不好的樓層才拿出來做一口價單位，楊軍對此予以否認。而記者要求的中樓層卻已找不到一口價單位，一口價單位主要集中在高樓層以及低樓層單位。

    非特價單位則給出新春九五折再減8萬元的優(yōu)惠，一套中間的89平方米戶型，原價約為277萬元，折后價約為248萬元，與一口價單位總價相差不大。

    同時，楊軍告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，項目為加快資金回籠，目前購房者付10%房款即可網(wǎng)簽，最長可在剩余的半年內(nèi)給清剩余的首付款。如在3個月內(nèi)給清首付則可以再享受九六折優(yōu)惠，而半年內(nèi)給清首付只能享受九八折優(yōu)惠。

    據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前市場上分期首付以及特價房已成普遍現(xiàn)象，10%的折扣力度算是常見的。

    《每日經(jīng)濟新聞》記者實地調(diào)查的另一個樓盤也存在分期首付以及特價房優(yōu)惠活動。珠江鉑世灣項目銷售均價在3.7萬~4.3萬元之間，同樣存在特價單位和非特價單位。

    以96平方米戶型計算，一套低樓層單位原總價約為414萬元，一口價折后378萬元；而同樣面積26樓單位原總價約為448萬元，折扣后417萬元。據(jù)銷售人員介紹，一般而言，樓層和朝向差不多的戶型，特價單位和非特價單位差價約為10萬元左右。

    記者從珠江鉑世灣一口價房源信息表獲悉，130平方米的大戶型一口價單位總價優(yōu)惠幅度超過50萬元，一口價單位單價的優(yōu)惠在3700元~4000元/平方米。

    博弈：房企資金承壓VS庫存降低

    “漲價”與特價降價之間的矛盾最終可以辨明真相，但當房企以價換量與市場庫存降低這對矛盾同時存在時，在博弈之間，未來廣州市場的走向充滿不確定性。

    經(jīng)歷2018年年底房企的以價換量加速資金回籠后，2019年房企依然面臨不小的資金壓力。從市場表現(xiàn)看，房企通過分期首付降低門檻，以特價房以及各種優(yōu)惠措施吸引買家入市，加速去化以及資金回籠，成為房企緩解資金壓力的一種方式。

    在融資方面，2019年，房企頻頻開啟融資渠道，償債壓力不容小覷?？硕鸢l(fā)布研報顯示，2019年1月，房企境內(nèi)外發(fā)債總量為1095.79億元，環(huán)比上升91.8%。其中，境外債發(fā)行規(guī)模為740.4億元，環(huán)比增長141.9%。

    銷售方面，1月市場成交出現(xiàn)明顯的環(huán)比下滑?？硕饠?shù)據(jù)顯示，1月TOP30房企合計操盤銷售金額3988.6億元，同比下降19.02%；權(quán)益銷售金額3365.6億元，同比下降13.40%。

    當房企遭遇資金壓力，開源節(jié)流成為房企不二選擇。不少房企以價換量加速資金回籠，同時減少銷售去化不佳項目的開工，保障現(xiàn)金流安全。這樣一來，市場新貨量減少，同時庫存量逐漸降低，市場或面臨轉(zhuǎn)向。

    據(jù)中地行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2019年廣州全市約有170個住宅、別墅及公寓項目入市，總貨量約66981套，整體供應比2018年少。同時，2018年廣州網(wǎng)簽成交量為76056套，為近4年最差成交水平，這意味著2019年的新貨供應量可能會小于市場需求量。據(jù)中原數(shù)據(jù)，截至2019年1月25日，廣州庫存量去化周期為9.6個月。

    鄧浩志認為，從目前的庫存以及新貨供應情況來看，2019年廣州的基調(diào)是缺貨，可能價格將面臨一定幅度的上漲。

    一面是以價換量加速資金回籠的壓力，另一面則是因缺貨可能引發(fā)的房價上漲，在這一對矛盾的博弈中，2019年廣州樓市的走向或許更加撲朔迷離。