本報(bào)記者 劉會(huì)玲

    近日，上坤地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“上坤地產(chǎn)”）在港交所網(wǎng)站更新了通過(guò)聆訊后的招股書(shū)，于10月31開(kāi)始招股，計(jì)劃11月17日上市。

    據(jù)更新的招股書(shū)，今年前4月，上坤地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)毛利率51.6%，高于去年同期的49.8%，盈利指標(biāo)整體良好。

    與偏安一隅后搬至上海的很多房企不同，資料顯示，上坤地產(chǎn)起家于上海，深耕聚焦一、二線核心及強(qiáng)三線重點(diǎn)城市，自2016年開(kāi)啟全國(guó)化進(jìn)程后，現(xiàn)已布局上海、浙江、江蘇、湖北、安徽、廣東、江西、河南八個(gè)省份和直轄市，圍繞城市群內(nèi)重點(diǎn)都市圈進(jìn)行布局，形成以中心城市及省會(huì)城市為管理核心，向周邊三、四線城市輻射的戰(zhàn)略核心經(jīng)濟(jì)圈。

    精準(zhǔn)拿地疊加資源整合

    投資策略更加審慎有效

    上坤的成長(zhǎng)與中國(guó)的城市化進(jìn)程息息相關(guān)，城市對(duì)于空間的需求，無(wú)論從數(shù)量還是品質(zhì)上來(lái)看，都依然龐大。但是，市場(chǎng)單邊快速上漲的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了，拿地風(fēng)險(xiǎn)就凸顯出來(lái)了。一旦拿錯(cuò)地，就有可能拖累現(xiàn)金流。

    在投資策略的精準(zhǔn)度上，上坤地產(chǎn)自成立以來(lái)便擁有洞察市場(chǎng)潛力的能力和抵制誘惑的定力。成立于2010年的上坤地產(chǎn)，在剛開(kāi)始的五年就選擇了夯實(shí)基礎(chǔ)、深耕上海，也因此拒絕了很多城市布局的機(jī)會(huì)。上坤地產(chǎn)的創(chuàng)始人朱靜曾表示，“做不到上海30強(qiáng)，絕不走出上海”，2016年上坤地產(chǎn)榮獲當(dāng)年度上海房企銷(xiāo)售金額排名前30強(qiáng)，進(jìn)而，上坤地產(chǎn)走出上海，開(kāi)始全國(guó)化的布局。

    進(jìn)入2020年，上坤地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)駐了更多戰(zhàn)略型城市，在企業(yè)規(guī)模發(fā)展的不斷突破下，上坤將業(yè)務(wù)拓展并深耕于長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)，戰(zhàn)略性地將業(yè)務(wù)拓展至珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)以及布局長(zhǎng)江中游經(jīng)濟(jì)區(qū)。未來(lái)將堅(jiān)持投資定力，對(duì)既有已進(jìn)入?yún)^(qū)域深化城市深耕策略。

    招股書(shū)顯示，截至2020年7月底，上坤地產(chǎn)擁有投資權(quán)益的物業(yè)組合項(xiàng)目為49個(gè)，總土儲(chǔ)約為412.93萬(wàn)平方米，足以供其2至3年的開(kāi)發(fā)，其物業(yè)項(xiàng)目的質(zhì)量和戰(zhàn)略定位將為上坤地產(chǎn)的長(zhǎng)期可持續(xù)增長(zhǎng)奠定良好的基礎(chǔ)和支撐。

    除了拿地策略上踏準(zhǔn)周期精準(zhǔn)布局，上坤地產(chǎn)還指出，未來(lái)土地資源獲取形式多元化及成本優(yōu)勢(shì)是發(fā)展的基礎(chǔ)和關(guān)鍵，公司正努力打造一流的資源整合平臺(tái)，在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、資金對(duì)接、同行合作等方面實(shí)現(xiàn)資源的協(xié)同效應(yīng)，推動(dòng)投資效能的提高。

    比如，上坤先后與多家大中型全國(guó)商業(yè)銀行、地方性商業(yè)銀行、資產(chǎn)管理公司、地產(chǎn)私募基金等金融機(jī)構(gòu)建立并保持著良好合作關(guān)系，為企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展提供強(qiáng)有力的金融服務(wù)支持

    作為一家成立十余年便穩(wěn)居中國(guó)房企百?gòu)?qiáng)的上海企業(yè)，上坤地產(chǎn)在運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略、投資戰(zhàn)略和資源整上提出了自己的獨(dú)到見(jiàn)解，并取得了一定的成果。隨著招股進(jìn)行，上坤地產(chǎn)的赴港上市再次推進(jìn)，后續(xù)上市進(jìn)程值得關(guān)注。

    降杠桿成果顯著

    財(cái)務(wù)穩(wěn)健協(xié)同效應(yīng)凸顯

    之所以謹(jǐn)慎拿地，拒絕“機(jī)會(huì)型”城市的誘惑，背后是房企拿地條件的嚴(yán)苛和融資環(huán)境的收緊。作為一家將“杜邦分析法”作為企業(yè)運(yùn)營(yíng)圣經(jīng)的公司，上坤的拿地與成本算賬，投入產(chǎn)出，回報(bào)測(cè)算都密切相關(guān)。

    得益于對(duì)公司負(fù)債結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)狀況的足夠重視，上坤地產(chǎn)在規(guī)模發(fā)展，走向全國(guó)的過(guò)程中，資本結(jié)構(gòu)也得到顯著優(yōu)化。

    更新后的招股書(shū)顯示，2018年至2019年，上坤地產(chǎn)的凈負(fù)債率分別為325.9%和118.8%，去杠桿成果顯著；截至今年4月，凈負(fù)債率進(jìn)一步降至73.8%，滿(mǎn)足“三道紅線”對(duì)凈負(fù)債率的監(jiān)管要求，負(fù)債結(jié)構(gòu)更加合理穩(wěn)健。

    此外，上坤地產(chǎn)還密切監(jiān)控借款的到期情況和提高管理流動(dòng)資金水平，以確保擁有充足的現(xiàn)金流滿(mǎn)足償還債務(wù)和業(yè)務(wù)拓展的現(xiàn)金需求。

    據(jù)最新招股書(shū)，截至2020年4月末，上坤地產(chǎn)的現(xiàn)金短債比為1.4倍，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物能有效覆蓋短期負(fù)債，短期償債能力明顯提升，充分的現(xiàn)金流量將為公司未來(lái)債務(wù)償還和業(yè)務(wù)開(kāi)展提供支撐。上坤通過(guò)運(yùn)營(yíng)效率提升、精準(zhǔn)投資布局、區(qū)域深耕戰(zhàn)略，以及高效執(zhí)行，全面兌現(xiàn)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長(zhǎng)。同時(shí)，形成管理成熟、戰(zhàn)略清晰、效率優(yōu)先的企業(yè)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。

（編輯 喬川川）