本報見習記者 王小康

    12月17日晚間，招商蛇口（001979）與招商置地（00978.HK）同時發(fā)布公告稱：招商置地與招商蛇口修改《非競爭協(xié)議》。

    非競爭協(xié)議的調(diào)整對招商蛇口、招商置地將會實現(xiàn)雙贏，招商蛇口將清晰雙平臺戰(zhàn)略定位，充分發(fā)揮境內(nèi)外雙上上市平臺的優(yōu)勢，助力雙平臺協(xié)同共贏發(fā)展。招商置地將實現(xiàn)業(yè)務結構的轉型，發(fā)展由原本傳統(tǒng)重資產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)帶動，成為輕重并舉雙輪驅動，進一步打造CM+品牌公寓加速輕資產(chǎn)化。

    調(diào)整非競爭協(xié)議雙方重構業(yè)務資源加速大灣區(qū)發(fā)展布局

    據(jù)公告可見，招商蛇口與招商置地就原有的非競爭協(xié)議做了多處調(diào)整和修改。根據(jù)《非競爭協(xié)議》，兩家公司的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務按照城市劃分。廣州、佛山、南京、句容、西安和重慶由招商置地負責開發(fā)；招商置地不會在招商蛇口布局的其他城市開展業(yè)務。

    修改后的非競爭協(xié)議，使招商置地在業(yè)務操作上更加靈活。大廣州（包含佛山）、大南京（包含句容）將繼續(xù)由招商置地進行相關業(yè)務開發(fā)。招商置地將擺脫地域限制在原有招商蛇口城市以及其他城市，以小股投資的方式參與項目投資獲取優(yōu)質物業(yè)資源。同時招商置地將有權在北京、上海獨家經(jīng)營辦公室物業(yè)之資產(chǎn)管理業(yè)務。據(jù)悉此前招商蛇口與第三方成立房地產(chǎn)基金在上海和北京以基金方式經(jīng)營改造寫字樓。此外，招商置地5個城市中的重慶和西安，將每年進行檢討決定是否退出，退出后招商蛇口可以在相關城市進行物業(yè)開發(fā)。新的非競爭協(xié)議還約定在其它城市將由招商蛇口進行業(yè)務開展。

    整體來看，調(diào)整后的非競爭協(xié)議將加速招商置地輕重并舉的雙輪驅動業(yè)務模式，擺脫業(yè)務地域限制同時以小股投資形式靈活參與大型項目。除了投資性業(yè)務外，公司透過小股投資可享受優(yōu)先接入產(chǎn)業(yè)鏈中資產(chǎn)管理之部份，改造提升優(yōu)質辦公室和服務式公寓空間，及后提升和釋放物業(yè)價值，過程中獲得租金提升外，同時享受物業(yè)價值增值。那么對于母公司招商蛇口而言，未來項目資金來源更豐富，海外資金可參與境內(nèi)項目的開發(fā)與運營；融資層面可充分利用招商置地平臺進行海外融資。

    招商蛇口是招商局集團旗下城市及園區(qū)綜合運營板塊的公司，聚焦社區(qū)開發(fā)與運營，園區(qū)開發(fā)與運營，郵輪產(chǎn)業(yè)建設與運營三大業(yè)務板塊，是國內(nèi)領先的城市及園區(qū)綜合開發(fā)和運營服務商。招商置地則是招商蛇口的控股子公司也是其在海外唯一的上市平臺。招商蛇口在粵港澳大灣區(qū)核心城市深圳的核心位置——蛇口、太子灣、前海、會展灣等區(qū)域，擁有大量待開發(fā)的優(yōu)質資源。招商置地大力布局的廣州和佛山兩地也處于粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃城市集群。雙方在粵港澳大灣區(qū)均擁有優(yōu)質的土地儲備蘊含巨大發(fā)展?jié)摿?，而隨著大灣區(qū)規(guī)劃落地將助力招商蛇口與招商置地聯(lián)合鎖定利潤空間和業(yè)績增長。

    招商置地開啟輕重并舉雙輪驅動模式

    據(jù)了解，招商置地2013年借殼東力實業(yè)在港交所上市，成為當時招商地產(chǎn)拓展海外融資渠道，發(fā)揮了重要作用。招商局置地上市后母公司向招商局置地注入了南京、廣州、佛山和重慶四個城市的房地產(chǎn)項目，依托母公司的資源優(yōu)勢，公司成為一家專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，主要集中開發(fā)住宅物業(yè)以及住宅及商業(yè)綜合物業(yè)，產(chǎn)品類型包括公寓、別墅、辦公樓及零售商鋪等。

    招商置地作為招商蛇口2015年重組后唯一的香港上市平臺，招商蛇口現(xiàn)持有招商置地74.35%股權。招商局置地承擔了招商蛇口海外融資平臺的重任，但在主營業(yè)務上，以房地產(chǎn)開發(fā)為主的招商局置地與母公司招商蛇口存在業(yè)務重疊，這也是雙方一直在積極解決的問題。

    調(diào)整后招商置地的業(yè)務主要集中為房地產(chǎn)開發(fā)、運營型業(yè)務、投資型業(yè)務三大板塊。招商置地的業(yè)務發(fā)展由原本傳統(tǒng)重資產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)帶動，成為輕重并舉雙輪驅動模式。

    調(diào)整后招商置地的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務將聚焦位置優(yōu)越的大廣州大南京為核心的優(yōu)質房地產(chǎn)項目開發(fā)。目前，招商置地在全國擁有約620萬平方米土地儲備，其中在大廣州、大南京擁有約275萬平方米土地儲備，占比45%。資料顯示2018上半年招商置地新增約47萬平方米土地儲備，其中大廣州占比23%。招商置地計劃向母公司收購在北京和上海的資產(chǎn)管理業(yè)務，聚焦京滬兩地優(yōu)質辦公物業(yè)，以小股投資方式獲得物業(yè)資源，打造資產(chǎn)管理平臺，未來業(yè)務將逐步擴張至全國布局。此外，招商置地將進一步擴展香港之服務式公寓平臺。

    招商置地服務式公寓將整合CM+品牌，在香港和內(nèi)地實現(xiàn)擴張。資料顯示，香港上環(huán)CM+北座已于2017年開業(yè)，共有54間房，平均出租率80%，年底達到90%出租率，CM+壹棠南座也已于今年8月開業(yè)，共有81套房。未來招商局置地將CM+服務式公寓的成功模式復制到內(nèi)地和海外多個城市，通過對產(chǎn)品品牌和標準的專業(yè)塑造，招商置地將加大力度打造培養(yǎng)專業(yè)的CM+服務式公寓品牌和建立服務式公寓的運營模式，同時把這種運營模式輸出作為轉型輕資產(chǎn)的第一步。在輕資產(chǎn)運營和管理這方面，招商置地正積極研究輕資產(chǎn)的全面落地方案，包括與招商物業(yè)的重組。輕資產(chǎn)運營平臺雛形越發(fā)清晰，有望成為未來業(yè)績新的增長亮點。

    未來招商置地優(yōu)質土儲將逐步釋放，確保重資產(chǎn)開發(fā)業(yè)務收入和利潤穩(wěn)健增長，支持輕資產(chǎn)業(yè)務拓展。把握國內(nèi)已成熟發(fā)展的市場，輕資產(chǎn)業(yè)務可把握市場機會實現(xiàn)快速增長，為公司提供額外增長動力，有效抵御重資產(chǎn)開發(fā)周期的波動。

    對于招商置地而言本次非競爭協(xié)議修改最大的意義在于招商置地將擺脫地域限制，在全國范圍內(nèi)以小股跟投的方式開展業(yè)務。

    招商蛇口在全國范圍內(nèi)擁有三千余萬平方米的土地儲備，1-1.5線城市土儲約1500萬平方米，在中國的主要城市的黃金地段擁有多種物業(yè)，可廣泛支持小股投資，與此同時，在這些人口密集、成熟的城市從增量走到存量，在新供應減少之趨勢下，市場對資產(chǎn)管理的需求也將相對提升。招商置地將以投資人和管理人的角色切入為市場提供新供應，拓展輕資產(chǎn)。母公司招商蛇口擁有大量優(yōu)質土儲和資產(chǎn)，將全力促進招商置地之發(fā)展。招商置地將受惠于母公司龐大及多元化的資源和優(yōu)質物業(yè)，未來將有大量輕資產(chǎn)業(yè)務機會，為招商置地輕置產(chǎn)業(yè)務轉型提供堅定支持。