5月17日，首批公募基金REITs“獲準生證”迎來一周年。目前，公募REITs已有12只產(chǎn)品上市，募資規(guī)模達到458億元。

    與此同時，與之相配套的擴募細則已進入公開征求意見階段，業(yè)內(nèi)正持續(xù)挖掘品類，試圖在細分賽道上形成可復(fù)制、可規(guī)模化的先發(fā)優(yōu)勢。

    記者采訪獲悉，目前北京和深圳均有租賃住房項目申報，且進度相對靠前。同時，還有機構(gòu)挖掘新能源、清潔能源、旅游景區(qū)等項目，試圖獨辟蹊徑。就擴募而言，業(yè)內(nèi)較為關(guān)注項目和定價等要求，且部分公司已開始搭建REITs平臺，為資產(chǎn)注入做好基礎(chǔ)建設(shè)。

    抗通脹屬性強

    自去年5月17日首批9只公募REITs獲得準生證后，公募REITs的發(fā)展穩(wěn)步推進。目前，11家基金公司旗下12只公募REITs已陸續(xù)上市，募資規(guī)模達到458.12億元。

    今年首發(fā)的華夏中國交建REIT，吸引了超1500億元資金的追捧。其中，面向公眾投資者發(fā)行的規(guī)模，以0.84%的配售比例刷新了公募基金首發(fā)的最低紀錄。

    與此同時，公募REITs今年在二級市場的穩(wěn)健表現(xiàn)也備受關(guān)注。

    統(tǒng)計顯示，截至5月16日，12只公募REITs今年以來的平均漲幅達到0.86%。5只公募REITs出現(xiàn)逆勢上漲，博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT年內(nèi)上漲10.56%，中航首鋼生物質(zhì)REIT、東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園REIT、富國首創(chuàng)水務(wù)REIT的年內(nèi)漲幅都超過3%。

    整體看，公募REITs的項目經(jīng)營表現(xiàn)平穩(wěn)。

    基金一季報數(shù)據(jù)顯示，9只公募基金REITs凈利潤實現(xiàn)正收益，平安廣州交投廣河高速公路REIT凈利潤高達3961.26萬元，東吳蘇州工業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)園REIT、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT凈利潤超過2000萬元。

    中航基金不動產(chǎn)投資部表示，在當(dāng)前試點階段，公募REITs上市需經(jīng)過嚴格的審核流程。“優(yōu)中選優(yōu)”的項目，獲得投資人追捧。“基礎(chǔ)設(shè)施天然具有運營穩(wěn)定、收益穩(wěn)定的特性，使得公募REITs在股市劇烈波動之下，展現(xiàn)了突出的抗通脹屬性。”

    北京和深圳租賃住房項目有望先行

    公募REITs正在不斷擴容。

    目前有3單項目有望接力公募REITs發(fā)行。上交所網(wǎng)站顯示，有2單高速公路REITs，分別為“華泰紫金江蘇交控高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”和“國金鐵建重慶渝遂高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”，項目狀態(tài)分別為“已受理”和“已反饋”。深交所網(wǎng)站顯示，有1單發(fā)電項目，為“鵬華深圳能源清潔能源封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”，項目狀態(tài)為“已問詢”。

    據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，目前全國正在推進的公募REITs項目上百個，涉及高速公路、倉儲物流、清潔能源（新能源）、保障性租賃住房、旅游景區(qū)等方面。特別是保障性租賃住房，成為業(yè)內(nèi)高度關(guān)注的項目，“目前進度比較靠前的是北京和深圳的項目”。

    從公開信息來看，不少地區(qū)在積極儲備保障性租賃住房項目。

    例如，今年4月，深圳市人才安居集團向國家發(fā)展改革委報送全國首個保障性租賃住房REITs項目。5月6日，蘇州恒泰控股公司發(fā)布“關(guān)于菁英公寓公募REITs基金管理人”的中標公告，華泰證券中標。5月10日，西安市安居建設(shè)管理集團有限公司基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs項目發(fā)布中標結(jié)果，中標人為中信證券（聯(lián)合體：華夏基金）。

    此外，上海、甘肅、合肥等地也發(fā)文支持開展保障性租賃住房公募REITs的項目申報。

    提前布局項目擴募

    公募REITs擴募已提上議程。4月15日，滬深交易所針對基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的擴募指引公開征求意見。多位業(yè)內(nèi)人士表示，細則出臺將為擴募提供標準，目前更加關(guān)注項目要求和定價兩方面因素。

    博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理劉玄表示，擴募指引公開征求意見出臺，意味著存續(xù)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs作為資產(chǎn)經(jīng)營平臺，有了形成“投、融、管、退”良性循環(huán)的法理基礎(chǔ)。在成熟的公募REITs市場上，基金規(guī)模是影響其份額流動性和二級市場價格波動的關(guān)鍵因素，更大資產(chǎn)規(guī)模象征著底層資產(chǎn)更具分散性，能有效防范個別資產(chǎn)或個別區(qū)域的風(fēng)險，降低較大規(guī)模交易后所造成的價格沖擊。

    記者了解到，招商蛇口正計劃和研究將內(nèi)部合適的成熟資產(chǎn)注入博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT.招商蛇口和博時持續(xù)聯(lián)動，對外共同尋找合適可注入REITs資產(chǎn)，助力REITs規(guī)模擴大。

    關(guān)于擴募過程中的合理定價問題，中航基金不動產(chǎn)投資部表示，可從三方面入手，保證原持有人、新持有人的利益平衡：一是確保擴募資產(chǎn)定價合理，二是確保公募基金管理人擴募程序合理，三是確保擴募資產(chǎn)上市之后運行機制合理。