專家提示投資者秉持長(zhǎng)期投資理念 理性看待投資價(jià)值

    本報(bào)記者 昌校宇

    5月29日，證監(jiān)會(huì)副主席李超在國(guó)際金融論壇2021年春季會(huì)議上表示，下一步，證監(jiān)會(huì)將緊緊圍繞“十四五”規(guī)劃對(duì)資本市場(chǎng)的部署要求，進(jìn)一步落實(shí)“建制度、不干預(yù)、零容忍”九字方針，促進(jìn)資本市場(chǎng)更好發(fā)揮資源配置、風(fēng)險(xiǎn)緩釋、政策傳導(dǎo)、預(yù)期管理等方面的樞紐功能，在實(shí)現(xiàn)自身高質(zhì)量發(fā)展的同時(shí)更好服務(wù)構(gòu)建新發(fā)展格局。其中，“穩(wěn)步推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)落地”被定為“建制度”方面的舉措之一。

    5月31日正式發(fā)售

    尾日比例配售而非“搖號(hào)”

    截至5月27日，深交所首批4只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs中航首鋼生物質(zhì)封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱“首鋼綠能”）、紅土創(chuàng)新鹽田港倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱“鹽港REIT”）、博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱“蛇口產(chǎn)園”）、平安廣州交投廣河高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱“廣州廣河”）已通過(guò)深交所網(wǎng)站陸續(xù)發(fā)布基金份額發(fā)售公告。4只基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱“公募REITs”）將于明日（5月31日）正式開(kāi)售，6月1日結(jié)束募集，各類投資者將在募集期內(nèi)認(rèn)購(gòu)基金份額并繳款。

    公募REITs發(fā)行價(jià)格不是1元/份，而是根據(jù)詢價(jià)情況市場(chǎng)化定價(jià)。首鋼綠能最終發(fā)行價(jià)格確定為13.38元/份；鹽港REIT最終發(fā)行價(jià)格確定為2.30元/份；蛇口產(chǎn)園最終發(fā)行價(jià)格確定為2.31元/份，廣州廣河最終發(fā)行價(jià)格確定為13.02元/份。專家認(rèn)為，公募REITs的發(fā)行價(jià)格受到基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目評(píng)估價(jià)值、發(fā)行份額等因素影響，不同項(xiàng)目發(fā)行價(jià)格的絕對(duì)值大小本身并不具備可比性。投資者應(yīng)綜合比較各項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目評(píng)估價(jià)值、實(shí)際募集總規(guī)模（即發(fā)行份額乘以發(fā)行價(jià)格）、運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)能力、未來(lái)現(xiàn)金流分派率等情況，合理審慎做出投資決策。

    《證券日?qǐng)?bào)》記者獲悉，4只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs總募集金額為143.71億元，其中，戰(zhàn)略配售比例均在60%及以上；網(wǎng)下投資者擬發(fā)售比例在16%-30%之間；就公眾投資者擬發(fā)售比例及公眾投資者認(rèn)購(gòu)額而言，首鋼綠能為10%、1.34億元，鹽港REIT為12%、2.21億元，蛇口產(chǎn)園為10%、2.08億元，廣州廣河為5%、4.56億元。

    值得注意的是，根據(jù)發(fā)售公告，如果公眾投資者在募集期內(nèi)有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)份額總額超過(guò)公眾投資者的募集上限，將實(shí)行尾日比例配售，即在基金募集期內(nèi)，最后一日前的有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)全額確認(rèn)成功，對(duì)最后一日的有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)，根據(jù)剩余額度，予以比例配售；若預(yù)計(jì)募集首日有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)全部確認(rèn)后，本基金公眾投資者募集總規(guī)模達(dá)到或超過(guò)公眾發(fā)售規(guī)模上限，公眾發(fā)售部分的募集期將提前結(jié)束。因此，公募REITs募集期首日，即使公眾投資者募集總規(guī)模達(dá)到或超過(guò)公眾發(fā)售規(guī)模上限，所有提交了有效認(rèn)購(gòu)申請(qǐng)的公眾投資者均可按比例獲得配售，同時(shí)公眾發(fā)售部分的募集期將提前結(jié)束。也就是說(shuō)，如果公眾投資者募集規(guī)模為10億，卻在募集期首日有100億認(rèn)購(gòu)規(guī)模的話，每個(gè)投資者均能買到認(rèn)購(gòu)規(guī)模的1/10。這與新股網(wǎng)上申購(gòu)采用的“搖號(hào)”制度有著顯著不同。

    理性看待公募REITs投資價(jià)值

    對(duì)于市場(chǎng)較關(guān)心的公募REITs主要收益來(lái)源，專家表示，REITs通過(guò)募集眾多投資者的資金，用于投資不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)來(lái)獲得收益。與股票和債券相比，REITs具有相對(duì)中等風(fēng)險(xiǎn)、中等收益的特征。此外，公募REITs收益依賴于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生的收益，主要影響因素包括基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目所屬行業(yè)的平均收益水平、項(xiàng)目自身的運(yùn)營(yíng)情況等方面。

    需要注意的是，公募REITs與股票、債券、普通公募基金均有所不同。其中，不同于股票，公募REITs具有多個(gè)特點(diǎn)：首先，公募REITs市場(chǎng)波動(dòng)相對(duì)較小。公募REITs底層資產(chǎn)主要為成熟優(yōu)質(zhì)、運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，現(xiàn)金流預(yù)期相對(duì)明確，單位價(jià)值波動(dòng)性原則上相對(duì)有限。其次，公募REITs收益的增長(zhǎng)空間相對(duì)有限。從物業(yè)運(yùn)營(yíng)角度來(lái)看，出現(xiàn)物業(yè)收入大幅增長(zhǎng)或維持持續(xù)性高增長(zhǎng)的可能性較小。在此基礎(chǔ)上，公募REITs具有較高的分紅比例。公募REITs設(shè)有強(qiáng)制分紅比例，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%，收益分配機(jī)制相較股票更為嚴(yán)格。

    不同于債券，公募REITs具有兩大特點(diǎn)：一方面，公募REITs沒(méi)有固定利息回報(bào)，其收益主要依靠資產(chǎn)本身的現(xiàn)金流產(chǎn)生能力，以及資產(chǎn)增值帶來(lái)的份額價(jià)值提升預(yù)期，會(huì)有一定的變動(dòng)。另一方面，公募REITs本息沒(méi)有主體信用擔(dān)保，依賴于資產(chǎn)本身的運(yùn)營(yíng)。

    不同于普通公募基金，公募REITs具有三大特點(diǎn)：一是資金投向不同；二是收益來(lái)源不同；三是產(chǎn)品定位不同。

    根據(jù)4只公募REITs發(fā)布的基金份額發(fā)售公告，就2021年現(xiàn)金流分派率、2022年現(xiàn)金流分派率而言，首鋼綠能分別為8.52%、7.63%；鹽港REIT分別為4.15%、4.40%；蛇口產(chǎn)園分別為4.39%、4.46%；廣州廣河分別為5.91%、6.87%。其中，可供分配金額測(cè)算是在預(yù)測(cè)的假設(shè)前提與限制條件下編制，所依據(jù)的各種假設(shè)具有不確定性。不過(guò)，上述預(yù)測(cè)現(xiàn)金流分派率并非基金管理人向投資者保證本金不受損失或者保證其取得最低收益的承諾。

    投資者在比較不同項(xiàng)目時(shí)，不能單純看現(xiàn)金流分派率這一個(gè)指標(biāo)，因?yàn)楝F(xiàn)金流分派率可能與基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目類型相關(guān)，一類是經(jīng)營(yíng)權(quán)類的項(xiàng)目（比如收費(fèi)公路、污水垃圾處理等），另一類是產(chǎn)權(quán)類的項(xiàng)目（比如產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流等）。特別的，對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目類型為經(jīng)營(yíng)權(quán)的項(xiàng)目，由于經(jīng)營(yíng)權(quán)存在期限，存在基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目?jī)r(jià)值逐年下降，到期可能趨于零的風(fēng)險(xiǎn)，因此經(jīng)營(yíng)權(quán)類項(xiàng)目基金分紅中包含對(duì)投資者初始投資資金的返還，其現(xiàn)金流分派率整體來(lái)看也可能略高于產(chǎn)權(quán)類的項(xiàng)目。

    基礎(chǔ)設(shè)施基金采取封閉式運(yùn)作，不開(kāi)放申購(gòu)與贖回，在證券交易所上市，場(chǎng)外份額持有人需將基金份額轉(zhuǎn)托管至場(chǎng)內(nèi)方可賣出。也就是說(shuō)，公募REITs成立之后只能通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)買賣，屆時(shí)需要注意基金的折溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。此外，投資基礎(chǔ)設(shè)施基金可能面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)包括基金價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、終止上市風(fēng)險(xiǎn)、稅收等政策調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)等。專家建議，投資者在參與基礎(chǔ)設(shè)施基金相關(guān)業(yè)務(wù)前，應(yīng)認(rèn)真閱讀基金合同、招募說(shuō)明書(shū)等法律文件，熟悉基礎(chǔ)設(shè)施基金相關(guān)規(guī)則，自主判斷基金投資價(jià)值，自主做出投資決策，自行承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。

    粵開(kāi)證券首席市場(chǎng)分析師李興對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，雖然公募REITs產(chǎn)品投資門(mén)檻相對(duì)較低，同時(shí)基礎(chǔ)建設(shè)項(xiàng)目關(guān)系國(guó)家大計(jì)，首批試點(diǎn)項(xiàng)目更是優(yōu)中選優(yōu)，風(fēng)險(xiǎn)整體可控。但廣大投資者還是要注意其投資風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)當(dāng)理性投資，可以優(yōu)先選擇現(xiàn)金流相對(duì)穩(wěn)定、底層資產(chǎn)信用較好的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

    “考慮到資本市場(chǎng)對(duì)于REITs產(chǎn)品及其投資邏輯尚不甚熟悉，不排除首批產(chǎn)品上市后二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)一定波動(dòng)”。中金公司研究部向《證券日?qǐng)?bào)》記者分析道，從境外市場(chǎng)來(lái)看，出現(xiàn)過(guò)部分REITs產(chǎn)品上市后類似股票大幅上漲或者下挫的現(xiàn)象，建議投資者理性看待首批上市REITs投資價(jià)值，避免追漲殺跌，導(dǎo)致投資損失。

    市場(chǎng)人士建議，公眾投資者切不可懷有炒公募REITs“一夜暴富”的心態(tài)。“基礎(chǔ)設(shè)施REITs是國(guó)際通行的配置資產(chǎn)，是典型的中等收益、中等風(fēng)險(xiǎn)金融產(chǎn)品。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品受市場(chǎng)因素影響出現(xiàn)收益大幅波動(dòng)的情況較少。對(duì)于廣大投資者來(lái)說(shuō)，穩(wěn)健、安全、收益中等、適宜長(zhǎng)期持有，是公募REITs作為投資產(chǎn)品的‘角色定位’”。

    據(jù)了解，REITs產(chǎn)品上市初期，為維護(hù)市場(chǎng)交易秩序，保護(hù)投資者合法權(quán)益，交易所將對(duì)REITs產(chǎn)品交易重點(diǎn)監(jiān)控，嚴(yán)厲打擊異常交易和違法違規(guī)行為，廣大投資者應(yīng)樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，秉持價(jià)值投資、長(zhǎng)期投資理念，依法合規(guī)參與交易，共同維護(hù)公募REITs市場(chǎng)運(yùn)行的良好環(huán)境與生態(tài)。

（編輯 李波）