本報記者 王麗新

    時至今日，黃少媚出任新世界發(fā)展有限公司執(zhí)行董事兼行政總裁將近一年。經(jīng)歷一番風雨之后的新世界發(fā)展有限公司（以下簡稱“新世界”），開始走上正軌。

    近日，黃少媚與《證券日報》記者進行了一場深度交流。“在當前市場環(huán)境下，?，F(xiàn)金流很重要。”黃少媚坦言，“美聯(lián)儲降息疊加香港樓市趨穩(wěn)，對我們是利好信號。在這個背景下，為了穩(wěn)定現(xiàn)金流，我們要做的就是加大銷售。這也是新財年上調(diào)銷售目標的驅(qū)動力。”

    履新以來，黃少媚帶領(lǐng)團隊打了兩場勝仗，一是經(jīng)過與銀行長達數(shù)月的談判，拿下了882億港元再融資，創(chuàng)下香港有史以來最大一樁此類貸款案；二是上半年在中國香港推出兩大新盤。其中，皇都項目實現(xiàn)認購率超45倍且開盤售罄，還創(chuàng)下年初港島區(qū)新盤呎價（每平方英尺的房屋價格）最高紀錄。此外，截至今年10月底，滶晨項目合約銷售額超過114億港元，成為2025年中國香港新房市場“吸金王”。

    打完這兩場勝仗，“不僅金融機構(gòu)、投資者對我們更有信心，所有同事精神面貌也煥然一新。”黃少媚稱，面對行業(yè)調(diào)整，新世界將財務(wù)韌性作為關(guān)鍵抓手，落實“七項減債策略”。2025財年實現(xiàn)去杠桿、改善現(xiàn)金流的突破，核心經(jīng)營溢利60億港元，經(jīng)營性現(xiàn)金流回正。

    對內(nèi)地市場信心十足

    在黃少媚眼中，未來房地產(chǎn)市場是有空間的，但比拼的是品質(zhì)。新世界是老牌房企，對產(chǎn)品力的極致追求，會與行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展同頻共振，把好產(chǎn)品、好服務(wù)、好品質(zhì)帶給業(yè)主，就有望贏得更大的發(fā)展機遇。

    對于當前的房地產(chǎn)市場，黃少媚明確表示，有信心。這份信心來自內(nèi)地和香港兩大市場的需求支撐力。她表示，當前香港經(jīng)濟正處于回穩(wěn)上揚的關(guān)鍵階段。香港樓市本身有扎實的市場需求支撐，優(yōu)才計劃、高才通計劃正持續(xù)吸引人才流入。今年5月份以來，香港樓市不再是簡單的回暖，而是整體活躍度在提升。而內(nèi)地更是一個龐大的市場，尤其大灣區(qū)和長三角兩個核心區(qū)域，始終保持著強勁的發(fā)展動力。

    “城市間雖然存在分化現(xiàn)象，但這對我們而言不是挑戰(zhàn)，而是更精準布局的機會，我們會確保每一步布局都貼合市場需求。”黃少媚稱，內(nèi)地城市更新市場潛力大，舊改需求旺盛，能提升城市空間質(zhì)量與功能。近年來，新世界主要以城市更新的方式獲取土地。

    據(jù)新世界方面透露，2025財年，新世界在中國內(nèi)地的總合約銷售額約為140億元，其中以大灣區(qū)為核心的南部地區(qū)貢獻最為突出，占比接近52%。2026財年，新世界將重點推進深圳龍崗188項目銷售；位于深圳西麗的城市更新項目也已經(jīng)全面完成拆除工作，項目實施主體已拿到政府正式批復(fù)，將于2026財年推售。

    至于開發(fā)模式，“我們通過政企合作以及引入戰(zhàn)略合作伙伴聯(lián)合開發(fā)。”黃少媚補充表示，大灣區(qū)的融合促進，讓香港和內(nèi)地兩個市場在互相競爭中展現(xiàn)出各自優(yōu)勢，這是不同思維碰撞、求同存異的發(fā)展過程。

    在這一發(fā)展過程中，黃少媚對內(nèi)地市場“抱有十足的信心”，也有投資規(guī)劃。在她看來，投資房地產(chǎn)，首要的是選擇區(qū)域與城市。尤其在當前各個城市陸續(xù)取消限制性政策的背景下，資金會愈發(fā)向經(jīng)濟基礎(chǔ)好、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢明顯的地區(qū)集中。

    “未來，我們會更多地投向住宅，把握好住宅這種業(yè)態(tài)的現(xiàn)金投入和產(chǎn)出的機會，實現(xiàn)長期和短期收益的平衡。”黃少媚如是稱。

    順應(yīng)房地產(chǎn)新發(fā)展模式

    接下來，針對香港和內(nèi)地兩個市場怎么分配資源，又如何平衡“控負債”與“投未來”？這對黃少媚，對新世界都至關(guān)重要。

    “順應(yīng)房地產(chǎn)新發(fā)展模式，以‘銷售物業(yè)+經(jīng)營性資產(chǎn)’雙輪驅(qū)動為核心戰(zhàn)略。”這是黃少媚給出的答案。她表示，一方面依托優(yōu)質(zhì)銷售項目達成業(yè)績目標；另一方面憑借經(jīng)營性資產(chǎn)夯實穩(wěn)健運營根基，有效平衡短期收益與長期發(fā)展。

    在清晰的戰(zhàn)略和明確的打法指引下，頂著壓力完成再融資之后，黃少媚一直在打通新世界發(fā)展和新世界發(fā)展旗下子公司新世界中國（內(nèi)地業(yè)務(wù)主體）兩個主體的經(jīng)營管理體系，奉行的主旨是“開源節(jié)流”，提升中間的利潤。

    在黃少媚看來，調(diào)整之后，新世界的隊伍更加精干，對每個城市更有把控力，既能靈活地去處理存量，也能靈活地去創(chuàng)造增量。比如針對銷售，“如果香港市場行情好，我們就發(fā)力香港業(yè)務(wù)，加速資金回籠；如果深圳市場好，那我們就聚焦深圳市場（變現(xiàn)）。”

    言語之間，黃少媚對現(xiàn)金流的重視，可見一斑。但對于新世界而言，旗下商業(yè)品牌K11，既是靠收租創(chuàng)造現(xiàn)金流的穩(wěn)定器，又是在同質(zhì)化競爭激烈的商業(yè)環(huán)境中需要重資產(chǎn)運營的價值壁壘。

    “文化商業(yè)是K11區(qū)別于其他商業(yè)體的核心競爭力，它走在了所有商場的同質(zhì)化競爭前沿。無論是高端還是年輕化項目，K11都會繼續(xù)強化其文化內(nèi)核，將文化IP轉(zhuǎn)化為沉浸式體驗空間，增強與消費者的連接。”黃少媚表示。

    今年4月份，深圳K11 ECOAST開業(yè)；國慶前夕，廣州第二座K11——漢溪K11啟幕，開業(yè)僅一周便累計吸引客流接近70萬人次。接下來，上海K11 ELYSEA、杭州K11等項目會陸續(xù)亮相，持續(xù)豐富商業(yè)布局。上海ELYSEA已宣布愛馬仕為項目寫字樓意向客戶，杭州望江新城綜合體寫字樓以及商業(yè)街已經(jīng)逐步交付，項目二期已經(jīng)封頂，綜合體內(nèi)的杭州K11預(yù)計于2027年第四季度逐步開業(yè)。

    從黃少媚接任以來對商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的管理態(tài)度來看，文化藝術(shù)仍舊是新世界旗下K11的內(nèi)核。比如，今年上海淮海路的K11購物藝術(shù)中心舉辦了“久仰了蘇東坡”沉浸式展覽。

    不過，黃少媚對其運營核心邏輯有著更為理性的認識，即“經(jīng)營商場做藝術(shù)展，不一定是為了銷售，更重要的是讓商場擁有文化的基因，這個基因會幫助我們的品牌脫穎而出。但回到商業(yè)的本質(zhì)，我們還是要賺錢的。”她表示，開源節(jié)流之后，K11走上了比較好的道路，租金和凈利潤越來越高，在行業(yè)內(nèi)表現(xiàn)優(yōu)異。

    至于新世界旗下商業(yè)地產(chǎn)會不會嘗試走輕資產(chǎn)化的路徑？黃少媚直言，“目前，我們尚未將輕資產(chǎn)作為近期發(fā)展重點，但將持續(xù)評估其可行性。新世界的發(fā)展策略是聚焦已布局K11的城市，避免因盲目拓展新市場而導(dǎo)致資源分散。如有相關(guān)計劃，我們必會在團隊與策略準備周全后審慎推進。”

    回望過去這一財年，在“銷售物業(yè)+經(jīng)營性資產(chǎn)”雙輪驅(qū)動之下，新世界展現(xiàn)出在行業(yè)轉(zhuǎn)型期的堅守與韌性，依托香港和內(nèi)地市場的業(yè)績表現(xiàn)，逐步克服了減債、回籠現(xiàn)金以及再融資的困難。對新財年的工作安排，黃少媚是積極且明晰的，“我們將繼續(xù)聚焦主業(yè)，改善現(xiàn)金流，堅持做好債務(wù)管控，精簡成本開支，優(yōu)化營運效率及管治能力。”