■本報記者 傅蘇穎

    保監(jiān)會副主席陳文輝近日表示，當(dāng)前及今后一段時期，要穩(wěn)步推進(jìn)保險資金運用改革創(chuàng)新，研究保險資金參與長租公寓等領(lǐng)域投資。

    對此，國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所保險研究室副主任朱俊生昨日對《證券日報》記者表示，隨著住房政策的改變，長租公寓的潛在發(fā)展空間引人關(guān)注。“保險資金進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域，可以拓寬另類投資渠道，讓保險公司有更多的選擇權(quán)。另外，保險資金特別是壽險資金的長期屬性與長租公寓相契合，可以發(fā)揮保險資金長期資金的價值。該領(lǐng)域的投資還可以與保險主業(yè)，特別是養(yǎng)老、健康等壽險業(yè)務(wù)以及房屋保險等財產(chǎn)保險業(yè)務(wù)結(jié)合。”

    東方金誠首席分析師徐承遠(yuǎn)昨日對《證券日報》記者表示，險資參與長租公寓投資，對于險資拓寬投資渠道，扶持實體經(jīng)濟(jì)具有重要意義。首先，長租公寓領(lǐng)域投資具有期限長、規(guī)模大等特點，與保險資金投資偏好天然契合。其次，長租公寓投資可以為險資帶來長期穩(wěn)定的收益，滿足保險資金追求穩(wěn)定收益的投資需求。最后，保險資金投資長租公寓，不僅是通過自身的資金支持實體經(jīng)濟(jì)，而且能優(yōu)化房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，為建立合理穩(wěn)定的住房制度提供有利條件。

    在住房租賃市場發(fā)展受到國家政策鼓勵的大背景下，長租公寓領(lǐng)域也迎來投資的“風(fēng)口”。有市場人士認(rèn)為，未來10年至15年，長租公寓市場容量有望達(dá)到萬億元級規(guī)模。事實上，險企已經(jīng)采用與房企“抱團(tuán)”的形式開始悄然布局。1月10日，平安不動產(chǎn)透露，公司將與朗詩在長租公寓展開戰(zhàn)略合作。

    朱俊生認(rèn)為，目前保險資金另類投資主要有六種模式，即綜合運用債權(quán)投資計劃、股權(quán)投資計劃、項目資產(chǎn)支持計劃、信托計劃、私募基金、直接股權(quán)投資等方式為實體經(jīng)濟(jì)提供融資。目前很多方式積累了一定經(jīng)驗，可以供保險資金進(jìn)入長租領(lǐng)域參考。

    徐承遠(yuǎn)認(rèn)為，從間接投資的角度來看，未來投資租金類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品將成為保險資金支持長租公寓行業(yè)發(fā)展的最主要手段之一。結(jié)合國外的經(jīng)驗來看，長租公寓融資最常用的手段是將租金等資產(chǎn)證券化后通過二級市場融資。保險資金的負(fù)債久期較長，和期限較長的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品有很高的匹配度。隨著長租公寓行業(yè)的發(fā)展，未來此類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品會處于持續(xù)增長的態(tài)勢，而保險資金也可以通過購買產(chǎn)品的方式持續(xù)為長租公寓行業(yè)提供資金支持。同時，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品以租金產(chǎn)生的現(xiàn)金流進(jìn)行償付，具有風(fēng)險隔離作用，保險公司可以更好地控制投資收益。

    保險資金準(zhǔn)備進(jìn)入新的領(lǐng)域，風(fēng)險控制非常重要。對此，朱俊生認(rèn)為，長租公寓是新生事物，這個領(lǐng)域的投資在估值定價、行業(yè)研究以及法律運用等方面都要求較高，目前險資在該領(lǐng)域的風(fēng)險識別、控制和管理能力有待提高，所以險資參與這些領(lǐng)域仍需審慎，同時也需要儲備相關(guān)的人才。

    徐承遠(yuǎn)表示，目前國內(nèi)長租公寓還處于發(fā)展期，相關(guān)公司對于長租公寓行業(yè)如何運營、如何盈利還處在摸索階段。對于間接投資參與的險資來說，應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注底層基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量。關(guān)注的方面包括出租房屋所處的地段、對應(yīng)的客戶群體、運營公司等。事實上，出租房屋質(zhì)量的不同對于其所產(chǎn)生的現(xiàn)金流的影響非常大，保險公司應(yīng)當(dāng)穿透結(jié)構(gòu)設(shè)計，關(guān)注底層資產(chǎn)的質(zhì)量和風(fēng)險。