自7月底中央政治局會議首次提出“保交樓”、“穩(wěn)民生”以來，“保交樓”進(jìn)展和效果成為了當(dāng)下各方關(guān)注的焦點。

    國家統(tǒng)計局9月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一些積極變化，竣工面積等指標(biāo)已經(jīng)出現(xiàn)修復(fù)趨勢。數(shù)據(jù)顯示，8月份房屋竣工面積為4833萬平方米，環(huán)比大幅增長42.50%，同比降幅收窄至2.5%，這也被業(yè)內(nèi)視為“保交樓”迎來快速推進(jìn)，效果已逐步顯現(xiàn)。

    實際上，在樓市“保交樓”、“穩(wěn)民生”的大背景下，無論是中央部委、地方政府，還是各大房企，均在積極開展“保交樓”工作。

    9月22日，國家開發(fā)銀行已向遼寧省沈陽市支付全國首筆“保交樓”專項借款，支持遼寧“保交樓”項目。

    中指研究院數(shù)據(jù)顯示，7月以來，已有超30個省市出臺“保交樓”舉措，主要包括對問題項目“一盤一策”及時協(xié)調(diào)處置、各級領(lǐng)導(dǎo)對項目掛聯(lián)兜底、協(xié)調(diào)引入?yún)^(qū)域國企和金融機構(gòu)來盤活項目、紓困基金入場等。

    不過，也有被訪者向證券時報記者指出，各地在多措并舉推動“保交樓”快速落地進(jìn)程中，仍需注意要通過市場化方式進(jìn)行，并重視執(zhí)行層面的落實。

    “保交樓”效果逐步顯現(xiàn)

    當(dāng)下，“保交樓”已經(jīng)成為了房地產(chǎn)市場中的焦點，從國家統(tǒng)計局最新的數(shù)據(jù)看，“保交樓”被中央政治局會議提出近2月以來，效果已經(jīng)逐步顯現(xiàn)，其中一個指標(biāo)便是房地產(chǎn)竣工數(shù)據(jù)出現(xiàn)恢復(fù)。

    國家統(tǒng)計局9月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，8月全國房屋竣工面積為4833萬平方米，環(huán)比增長42.5%，絕對規(guī)模為今年3月份以來次高位，同比下降2.5%，同比降幅較上月收窄33.5個百分點。

    另一方面，當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一些積極變化成為共識。國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人付凌暉同日在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上表示，1~8月房地產(chǎn)市場銷售降幅收窄；房地產(chǎn)續(xù)建項目投資保持增長；房地產(chǎn)企業(yè)到位資金降幅收窄。

    “今年以來，各地堅持房子是用來住的不是用來炒的定位，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，保交樓、穩(wěn)民生，效果是在逐步顯現(xiàn)的。盡管房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一些積極變化，但也要看到，銷售端的改善傳導(dǎo)至房地產(chǎn)投資生產(chǎn)端需要一個過程，推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，仍要繼續(xù)付出努力。”付凌暉直言。

    在業(yè)內(nèi)看來，在“保交樓”政策效果逐步顯現(xiàn)的背景下，未來房地產(chǎn)其他指標(biāo)也有望好轉(zhuǎn)。

    中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜對證券時報記者表示，在“保交樓”政策推進(jìn)下，項目“停工”問題得到一定程度改善，對市場信心的修復(fù)起到一定積極作用。另外，從供應(yīng)端來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比降幅繼續(xù)擴大，短期來看，隨著“保交樓”措施的進(jìn)一步落實及推進(jìn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資有望邊際修復(fù)。

    光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華則表示，8月竣工面積大幅反彈，得益于各地樓市因城施策調(diào)控政策，樓市供需兩端回暖；同時，國內(nèi)多部門協(xié)同“保交樓”效果明顯。“保交樓”推進(jìn)，疊加各地房地產(chǎn)調(diào)控政策效果釋放，目前樓市信心觸底回暖跡象更加明顯。“未來‘保交樓’直接帶動樓市竣工面積指標(biāo)改善，房地產(chǎn)開工、投資，房地產(chǎn)銷售、房企融資等一系列指標(biāo)聯(lián)動改善。”

    值得注意的是，“保交樓”工作意義重大已經(jīng)成為各方共識，這也是其備受關(guān)注的一大背景。陳文靜表示，住房能否交付直接關(guān)系到購房者的合法權(quán)益能否得到保障，關(guān)系居民的住房需求，涉及民生問題，對于穩(wěn)定居民的市場信心、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、穩(wěn)定社會面等都有著重要的意義。

    “少數(shù)房企項目出現(xiàn)停工，最關(guān)鍵還是資金問題，工程建筑資金不足，這個與整體房企資金回籠下降，融資環(huán)境偏緊，預(yù)售監(jiān)管資金未充分發(fā)揮效應(yīng)等有關(guān)。國內(nèi)有關(guān)部門協(xié)同積極應(yīng)對，千方百計‘保交樓’，對于避免少數(shù)房企項目爛尾，維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，盤活資產(chǎn)避免資源浪費，降低金融機構(gòu)壞賬，促進(jìn)樓市信心回暖等方面有重要意義。”周茂華說。

    各方推進(jìn)“保交樓”落地

    自“保交樓”政策被中央政治局會議提及以來，無論是中央部委、地方政府，還是各大房企，均在積極開展“保交樓”工作，這也是“保交樓”效果逐漸顯現(xiàn)的重要背景。

    首先，中央層面專項工作正在緊張有序地進(jìn)行，其中政策性銀行專項借款發(fā)揮重要作用。針對“保交樓”問題，9月14日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)言人、住房改革與發(fā)展司司長王勝軍在“中國這十年”系列主題新聞發(fā)布會上表示，目前專項工作正在緊張有序地進(jìn)行當(dāng)中。

    今年8月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、中國人民銀行等有關(guān)部門宣布出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付，另報道，這筆專項借款初期規(guī)模達(dá)到2000億元。

    其次，從地方層面看，因地制宜快速推動“保交樓”工作落地成為各地重點工作。據(jù)中指監(jiān)測顯示，7月以來，已有近30省市出臺“保交樓”舉措，包括對問題項目“一盤一策”及時協(xié)調(diào)處置、各級領(lǐng)導(dǎo)對項目掛聯(lián)兜底、協(xié)調(diào)引入?yún)^(qū)域國企和金融機構(gòu)來盤活項目、成立紓困基金等。

    8月以來，長沙、東莞等多地出臺商品房預(yù)售資金監(jiān)管新規(guī)，要求將購房款直接存入監(jiān)管賬戶，保證資金“留在項目”，優(yōu)先用于項目建設(shè)，保障房地產(chǎn)項目竣工交付。9月17日，貴陽發(fā)布商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行新規(guī)，提出對新建商品房預(yù)售資金實行全額監(jiān)管，對用于支付工程建設(shè)等費用的預(yù)售資金實行重點監(jiān)管。商品房預(yù)售資金監(jiān)管期限為，自核發(fā)商品房預(yù)售許可證開始至預(yù)售許可證范圍內(nèi)商品房全部建設(shè)完成并取得現(xiàn)房銷售備案后止。

    繼鄭州、寧波、咸陽等地出臺“一樓一策”全面落實“保交樓”后，9月19日，據(jù)“紹興發(fā)布”公眾號消息，紹興已成立房地產(chǎn)專班，定期對全市所有住宅項目全面排查，針對重點項目，制定風(fēng)險化解“一樓一策”，通過指導(dǎo)督促屬地成立風(fēng)險項目處置專班、設(shè)立項目資金安全賬戶、統(tǒng)籌項目資金使用、盤活存量資產(chǎn)等措施，全力落實“保交樓、穩(wěn)民生”目標(biāo)任務(wù)。

    值得注意的是，鄭州落實“保交樓”的政策最全、力度最大。在9月6日召開了強力攻堅“保交樓”專項行動動員會后，鄭州9月7日印發(fā)了《鄭州市“大干30天，確保全市停工樓盤全面復(fù)工”保交樓專項行動實施方案》的通知。通知要求，10月6日前，實現(xiàn)鄭州全市所有停工問題樓盤項目全面持續(xù)實質(zhì)性復(fù)工，并提出5個“保交樓”專項行動方案，包括壓實企業(yè)主體責(zé)任、政府全力紓困、做好破產(chǎn)重整、嚴(yán)肅追究責(zé)任、確保全面復(fù)工。鄭州市市長何雄此前在會上指出，要用足用好政策工具箱，“一樓一策一專班一銀行”制定細(xì)化實施方案，打好打贏“保交樓”攻堅戰(zhàn)。

    值得注意的是，各地在多措并舉推動“保交樓”快速落地進(jìn)程中，仍需注意要通過市場化方式進(jìn)行，并重視執(zhí)行層面的落實成為不少專家的觀點。

    “各地根據(jù)具體情況，創(chuàng)新處置方式，目前看取得積極成效。重要的是，通過市場化、法治化方式，為項目提供資金支持，加快推進(jìn)這些樓盤復(fù)工，保障業(yè)主合法權(quán)益，并完善周邊配套設(shè)施，盤活資產(chǎn)，促進(jìn)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。”周茂華認(rèn)為。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對證券時報記者表示，從趨勢看，當(dāng)下房地產(chǎn)市場的主要問題是“保交樓”，房企的資金鏈安全成為政策的關(guān)注點，越來越多的政策和措施出臺，“不過，現(xiàn)在問題是民企的融資依然很難，而一些機構(gòu)參與積極性并不高，按照目前的情況，‘保交樓’還需要更多政策，更多執(zhí)行。”

    除了政策端發(fā)力外，今年以來，不少房企的重點工作聚焦在“保交樓”方面。

    今年上半年，龍湖集團如期交付76個項目，共計5.25萬套品質(zhì)住宅，100%按期交付，其中超30%項目實現(xiàn)提前一個月以上交付。龍湖集團CEO陳序平在近期業(yè)績說明會上表示，“我們整個開工節(jié)奏是通過減少一些未銷售、未開工的組團來平衡，對于已經(jīng)銷售、已經(jīng)開工包括確定交付的，我們會確保如期交付，甚至?xí)崆敖桓丁?rdquo;

    2022年上半年，碧桂園計劃交付1081個批次，截至6月30日已累計合同交付1070個批次，達(dá)到交付條件的產(chǎn)品超25萬套、3743萬平方米，按期交付率約99%。截至6月30日，碧桂園集團今年有36個區(qū)域146個項目165個批次實現(xiàn)“交房即交證”。

    另一方面，復(fù)工復(fù)產(chǎn)“保交樓”成為下一階段一些房企的工作重心。以恒大為例，9月12日，恒大召開復(fù)工復(fù)產(chǎn)“保交樓”周例會，公司董事長許家印在會上表示，目前全國“保交樓”項目共706個，已復(fù)工項目668個，未復(fù)工項目38個，要求相關(guān)地區(qū)公司在9月30日前必須全面復(fù)工。許家印還表示，要切實履行好企業(yè)主體責(zé)任，竭盡全力做好復(fù)工復(fù)產(chǎn)“保交樓”工作。

    對于未來“保交樓”的政策建議，陳文靜認(rèn)為，“保交樓”舉措要加快落地，各地加快紓困節(jié)奏，相關(guān)舉措實質(zhì)落位后或?qū)⒂欣诜€(wěn)定市場信心；此外，熱點城市政策優(yōu)化力度繼續(xù)加大，提振市場情緒。

    紓困基金和AMC

    跑步進(jìn)場

    “保交樓”是化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險的首要原則，而通過“以少帶多”的地方紓困基金以及AMC（資產(chǎn)管理公司）機構(gòu)的積極入場，也是當(dāng)下“保交樓”工作中的一大特征。

    記者梳理發(fā)現(xiàn)，8月5日，河南資產(chǎn)與鄭地集團共同設(shè)立鄭州國家中心城市基金，再由城市基金下設(shè)紓困基金，暫定規(guī)模100億元。8月23日，3家南寧國企攜手成立南寧房地產(chǎn)平穩(wěn)基金，為一批已發(fā)生風(fēng)險或瀕臨風(fēng)險的樓盤紓困解難，基金首期規(guī)模30億元，已完成繳付。8月23日，湖北省資產(chǎn)管理與浙商資產(chǎn)管理聯(lián)合設(shè)立50億元紓困基金，聚焦助企紓困，加大對全省不良資產(chǎn)的收購、處置力度。

    在業(yè)內(nèi)看來，“保交樓”領(lǐng)域，各地紓困基金發(fā)揮“以少帶多”的重要作用。中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水認(rèn)為，以地方政府為主導(dǎo)，連同AMC、地方國企、城投平臺等主體共同設(shè)立，以化解項目層面風(fēng)險為主，主要起到了一定的資金帶頭作用。“對于出險項目的收并購，直接解決了項目交付的風(fēng)險問題。長期來看，盤活項目可為相關(guān)房企注入流動性，企業(yè)可將回籠的現(xiàn)金注入其他項目，進(jìn)而重新盤活集團的整體流動性。當(dāng)各地的基金推動本地項目逐步解困，出險企業(yè)也有望重振旗鼓，為行業(yè)再度穩(wěn)定起到支撐作用。”

    另一方面，全國性AMC機構(gòu)也在積極參與房地產(chǎn)項目盤活，助推“保交樓”快速落地。

    中國長城資產(chǎn)7月8日披露經(jīng)營情況顯示，上半年，長城資產(chǎn)與12家重點受困房企開展多輪對接及項目篩選，對受困房企提供的意向紓困項目資產(chǎn)深入研判。目前已成功落地增量投入帶動存量化解的深圳某項目，另有2個項目已批復(fù)，正在出資，同時圍繞7家受困房企的8個重點項目正在穩(wěn)步推進(jìn)中，金額合計約80億元。

    8月12日，中國華融表示，多家分公司參與房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險處置，落實“保交樓”政策，化解風(fēng)險、盤活資產(chǎn)，推動多地項目重啟。而此前的8月5日，中國華融與陽光集團簽署《紓困重組框架協(xié)議》，并召開紓困戰(zhàn)略合作會議。除了上述兩家，今年以來，信達(dá)資產(chǎn)、東方資產(chǎn)等也先后參與出險房企的收并購行動。

    實際上，紓困基金和AMC機構(gòu)跑步進(jìn)場對部分房企的風(fēng)險化解也被業(yè)內(nèi)持續(xù)看好。劉水認(rèn)為，AMC的介入一方面是為救助對象提供資金，另一方面為其提供了信用背書。“長期來看，AMC在債務(wù)重組、資產(chǎn)處置以及相關(guān)資源調(diào)配等方面有豐富的經(jīng)營和優(yōu)勢，也具有較強的資金優(yōu)勢；同時，房地產(chǎn)企業(yè)的紓困只是其業(yè)務(wù)的一部分，受行業(yè)下行的影響有限，因此也具有較強的紓困能力。”

    整體而言，周茂華表示，紓困基金和AMC機構(gòu)積極參與“保交樓”，這些機構(gòu)在化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險，資產(chǎn)處置方面經(jīng)驗相對豐富；有助于緩解項目資金緊張壓力，推動項目加快復(fù)工完工；同時，有助于撬動更多社會資金參與，對于“保交樓”工作順利開展和樓市信心恢復(fù)都有重要意義。

    資金活水仍需放量

    此外，中央多部門著手解決“保交樓”的資金來源問題。8月19日，住建部、財政部、人民銀行等有關(guān)部門出臺措施，完善政策工具箱，通過政策性銀行專項借款方式支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付。據(jù)了解，專項借款初期規(guī)模達(dá)2000億元，9月22日，國家開發(fā)銀行已向遼寧省沈陽市支付全國首筆“保交樓”專項借款，支持遼寧“保交樓”項目。

    在各方共同努力下，目前各地“保交樓”工作取得積極進(jìn)展。不過，仍有分析認(rèn)為“保交樓”存在一定規(guī)模的資金缺口。近期，標(biāo)普全球評級公司預(yù)測，要保證開發(fā)商出險之后預(yù)售住宅能夠完工交付，全行業(yè)需要獲得7000億~8000億元的資金。

    標(biāo)普全球評級信用分析師陳令華認(rèn)為，中國房地產(chǎn)行業(yè)要恢復(fù)正常，保交樓是必不可少的環(huán)節(jié)。專項借款初期規(guī)模尚不足以解決問題，但具有重要的信號意義，向消費者和投資者表明，國家是愿意拿出真金白銀來解決樓市問題的。

    廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉接受證券時報記者采訪時表示，從沈陽這筆“保交樓”專項借款來看，其承接主體應(yīng)該是沈陽市地方國企或城投平臺，這筆錢納入地方債務(wù)統(tǒng)借統(tǒng)還，要確保這筆專項借款能夠安全退出，并獲得一定的收益。這種情況下，專項借款進(jìn)入的項目一定是資金能夠平衡的優(yōu)質(zhì)項目。

    “專項借款的額度目前只有2000億元，規(guī)模較小。”李宇嘉說，目前看，專項借款能應(yīng)用的范圍相對有限，主要是資金能夠平衡的項目。而對于存在資金硬缺口的項目，就需要做多方資金平衡過程中的機制搭建，包括項目自身的啟動，以及項目與項目之間的平衡，這些都需要在壓實地方主體責(zé)任后才能落實創(chuàng)新性的政策工具。

    陳文靜則認(rèn)為，住建部近日強調(diào)“保交樓”專項工作正在緊張有序推進(jìn)，明確當(dāng)前專項借款跟進(jìn)的節(jié)奏，進(jìn)一步釋放了積極信號。專項借款的落位也將促使各地加快政策落地速度，保障項目復(fù)工復(fù)產(chǎn)，及時交付。