本報記者 王麗新

    “2021年市場預(yù)計是’整體平穩(wěn)，逐漸向好’的局面，中國房地產(chǎn)市場這幾年發(fā)生了一些本質(zhì)變化，從原來樓市靠土地紅利轉(zhuǎn)到向管理、經(jīng)營和品牌要效益，這是回歸本源的核心變化。”3月31日上午，在2020年業(yè)績說明會上，新力控股常務(wù)副總裁劉翔向《證券日報》記者表示，這樣的整體格局對新力恰恰機會更多。

    財報顯示，截至2020年底，新力控股（以下或簡稱新力）實現(xiàn)總合約銷售額1137.35億元，同比增長24.4%；權(quán)益銷售額504.2億元，同比增長11.8%；實現(xiàn)收入280.69億元，同比增長4%；母公司擁有人應(yīng)占利潤為19.6億元，同比增長約0.1%；建議派發(fā)末期股息每股14分。

    “從過去的江西獨大到現(xiàn)在江西、長三角、大灣區(qū)和中西部四大城市集群齊頭并進，預(yù)計2021年長三角和大灣區(qū)的供貨能達到53%，得益于城市落點均勻，整體布局有戰(zhàn)略先機。”劉翔向《證券日報》記者表示，2021年預(yù)計新增權(quán)益貨值850億元，轉(zhuǎn)化率達到65%便可實現(xiàn)全年的銷售目標(biāo)，當(dāng)然可能會有困難，但對2021年目標(biāo)充滿信心。

    集中供地讓發(fā)展中房企機會多

    在投資方面，2020年內(nèi)，新力控股通過招拍掛和收并購獲取了35個項目，權(quán)益地價157.4億元，總規(guī)劃建筑面積約580萬平方米。截至2020年末，新力控股共擁有土地儲備1521萬平方米，其中85.6%分布在一、二線城市。

    “目前綜合拿地成本為每平方米4529元，相較于1.5萬元的平均售價，地貨比在同規(guī)模企業(yè)中水平較高。接下來，新力會繼續(xù)保持目前積極、靈活和多元的拿地策略，在招拍掛市場拿地可能占到50%，收并購占30%，同時在產(chǎn)業(yè)勾地、一二級聯(lián)動城市更新獲取項目比重占20%。”劉翔表示，公開拿地項目靠高周轉(zhuǎn)保持現(xiàn)金流順滑，勾地和收并購項目利潤回報豐厚，長短結(jié)合，保證未來五年內(nèi)的利潤和規(guī)模發(fā)展。

    對于22城集中供地對公司的影響，新力控股董事長、行政總裁兼執(zhí)行董事張園林向《證券日報》記者表示，大方向上對房企沒什么大問題，集中供地對中小企業(yè)還是個機會，因為集中供的地多，獲取可能性大一些。在資金安排上，新力會加強銷售回款，提升運營能力和現(xiàn)金流，然后在拿地上去戰(zhàn)略突破。

    “集中供地是在’穩(wěn)地價、穩(wěn)房價和穩(wěn)預(yù)期’三穩(wěn)下出臺的政策，業(yè)界擔(dān)心政策對發(fā)展中企業(yè)有壓力，但相反是有機會的。”劉翔向《證券日報》等媒體補充道，這意味著短期內(nèi)房企要對很多土地做大量研判，新力有高效透明的決策機制，反而會反應(yīng)迅速；二是公司有合作基因，有利于拿地；三是除了22個城市外，新力會抓住反周期拿地的窗口期；四是招拍掛占拿地一半份額，還有收并購、勾地和代建等多種拿地方式?？傮w而言，新力會積極面對這種變化。

    “拿地是多元化的，沒有限制約束條件，做收購就是算賬，若對利潤和產(chǎn)出都是正向的，那就可以去做。”張園林補充道，新力會繼續(xù)堅持深耕政策，專注于江西大本營、長三角、大灣區(qū)和中西部核心城市布局。

    一年半內(nèi)將轉(zhuǎn)為綠檔

    從財務(wù)盤面表現(xiàn)來看，新力控股仍舊較為穩(wěn)健。

    截至2020年底，新力控股凈負(fù)債率為63.6%，同比下降3個百分點；借款總額為296.62億元，其中238.8億元按固定利率計息；一年內(nèi)到期負(fù)債約100億元；現(xiàn)金短債比為1.24倍；加權(quán)平均債務(wù)成本約為9.1%。

    “剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率踩線，其他兩項符合’三道紅線’融資新規(guī)。”地分析師嚴(yán)躍進向《證券日報》記者表示，但新力控股是發(fā)展中企業(yè)，對規(guī)模擴張有訴求，保持合理負(fù)債水平加快提升市占率也是重要戰(zhàn)略方向，因此要在控制負(fù)債比率的訴求下，注重規(guī)模、利潤以及發(fā)展質(zhì)量三者之間的平衡。

    “‘三道紅線’是圍繞行業(yè)健康發(fā)展的政策，是一直以來對房地產(chǎn)行業(yè)的一個期望。新力也對自身提出內(nèi)部要求，必須讓’三道紅線’達標(biāo)。”新力控股首席財務(wù)官許進業(yè)向《證券日報》等媒體表示，在兩條達標(biāo)的基礎(chǔ)上，未來一段時間內(nèi)公司也有布局和安排，會使用多種舉措降低負(fù)債率，計劃未來一年到一年半時間內(nèi)達到綠檔，主要還是繼續(xù)提高管控能力，將項目預(yù)售時間提前，加快結(jié)轉(zhuǎn)交付時間，提前確認(rèn)項目收入，同時拿到利潤，增后資本總額，逐步降低負(fù)債比率。

    “未來，我們會實施審慎的財務(wù)政策，更加優(yōu)化的融資管理。”新力控股執(zhí)行董事兼運營管理中心副總經(jīng)理涂菁表示，四大評級機構(gòu)陸續(xù)給予新力控股穩(wěn)定或正面的展望，未來將繼續(xù)與金融機構(gòu)建立良好的戰(zhàn)略合作關(guān)系，維持信用形象。在現(xiàn)有銀行合作的基礎(chǔ)上進一步擴大和深化與銀行的合作，積極優(yōu)化和拓寬境內(nèi)外的融資渠道。

    對于未來發(fā)展，新力控股管理層表示，不會單純追求業(yè)務(wù)規(guī)模，而是將經(jīng)營質(zhì)量和效益放在同樣重要的位置上，并通過不斷優(yōu)化的投資方式和合作模式，堅持產(chǎn)品品質(zhì)+服務(wù)的重要戰(zhàn)略，在精細(xì)化管理的努力下，逐步提升經(jīng)營效率。

（編輯 孫倩）