本報記者 王麗新

    “2020年以來，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策確定性更加明確，龍湖集團(tuán)過去一直以非常自律的狀態(tài)前進(jìn)，因此我們對今年整個行業(yè)的發(fā)展持樂觀態(tài)度。”3月26日下午，在2020年業(yè)績說明會上，龍湖集團(tuán)CEO邵明曉向《證券日報》記者表示，對于“兩集中”供地政策，龍湖集團(tuán)做了內(nèi)部研判，這將考驗(yàn)企業(yè)運(yùn)營、推盤和物業(yè)交付能力，我們會強(qiáng)化能力杠桿。總體而言，這將對優(yōu)質(zhì)企業(yè)利好，高杠桿和中小房企壓力可能大些。

    根據(jù)年報顯示，截至2020年底，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)額1845.5億元，同比增長22.2%；歸屬于股東的凈利潤為200億元，同比增長20.2%；毛利同比增長6.4%至540.3億元，毛利率為29.3%；核心稅后利潤率為14.7%，核心權(quán)益后利潤率為10.1%；每股基本盈利3.408元。

    對于2021年發(fā)展計劃，龍湖集團(tuán)CFO趙軼表示，2021年銷售目標(biāo)為3100億元，增幅為15%。

    擴(kuò)展延伸多個“能力圈”

    “財報的靚麗，并沒有讓我們感到興奮和激動。”邵明曉表示，龍湖這些年大踏步開展業(yè)務(wù)，同時保持財務(wù)指標(biāo)穩(wěn)健，公司一直沒有做非標(biāo)融資，不涉及影子銀行，“以堅(jiān)定的自律走到今天，我們時刻警覺，一定不能走偏”。

    在高度自律之下，龍湖的每一條主航道業(yè)務(wù)都要求盈利，且經(jīng)營現(xiàn)金流為正。開發(fā)主業(yè)之外，龍湖正改掉傳統(tǒng)房企靠債務(wù)杠桿發(fā)展的模式，轉(zhuǎn)向依靠經(jīng)營杠桿，尤其是能力杠桿去驅(qū)動發(fā)展，“能力圈”成為龍湖管理層內(nèi)外輸出的高頻詞匯。

    2020年，龍湖集團(tuán)涉足的多個“能力圈”也開始多點(diǎn)開花。截至2020年底，龍湖集團(tuán)物業(yè)投資業(yè)務(wù)不含稅租金收入75.8億元，同比增長30.9%；商場、租賃住房、其他收入的占比分別為75.2%、23.9%和0.9%。

    在C2商業(yè)運(yùn)營航道，全國范圍內(nèi)累計開業(yè)商場達(dá)49座，已開業(yè)商場建筑面積達(dá)481萬平方米，整體出租率96.9%；商業(yè)租金增長23%至58.2億元，商場銷售額增長14%至305億元。在C3租賃住房航道，冠寓累計開業(yè)房間數(shù)量達(dá)9.0萬間，租金收入18.1億元，同比增幅55%，現(xiàn)已成為集團(tuán)經(jīng)營性收入的穩(wěn)定貢獻(xiàn)源。在C4智慧服務(wù)航道，實(shí)現(xiàn)收入58.4億元（合并抵消前收入約為77億元），同比增長36%。

    值得關(guān)注的是，2020年龍湖將兩個業(yè)務(wù)升級為新的主航道業(yè)務(wù)，C5航道為房屋租售體系——塘鵝租售，為客戶提供房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)一站式服務(wù)。C6航道為房屋裝修業(yè)務(wù)塘鵝美裝修，由智慧裝飾、整裝設(shè)計院、智慧新材組成，可提供即裝即住的裝配式整體解決方案。

    “未來行業(yè)中的贏家，第一是看信息量，第二是提升運(yùn)營。”龍湖集團(tuán)董事長吳亞軍表示，“龍湖集團(tuán)平衡這個機(jī)制以后，跟其他公司就可以拉開差距。”

    保持資金管理主動性

    當(dāng)防風(fēng)險、去杠桿一再被強(qiáng)調(diào)，房企在融資渠道、成本年期等維度加速分化。2020年，龍湖集團(tuán)在資本市場選準(zhǔn)窗口，實(shí)現(xiàn)境內(nèi)外債券的最優(yōu)發(fā)行；在銀行端的高信用，保障了額度與利率的雙支持。

    受益于此，2020年，龍湖集團(tuán)保持了平均借貸成本4.39%的低位，平均貸款年限6.59年，凈負(fù)債率46.5%，在手現(xiàn)金778.3億元，現(xiàn)金短債比（在手現(xiàn)金除以一年內(nèi)到期債務(wù)）4.24倍，一系列指標(biāo)均維持行業(yè)內(nèi)的較優(yōu)水準(zhǔn)，財務(wù)盤面扎實(shí)穩(wěn)健，凈負(fù)債率達(dá)到近五年低點(diǎn)。

    “過去5年，龍湖始終處于‘三道紅線’融資新規(guī)中的綠檔。”趙軼表示，“三道紅線”對行業(yè)會產(chǎn)生積極影響，龍湖集團(tuán)未來依舊會保持資金管理的主動性。

    “原來沒想到‘三道紅線’會出來，也沒想會對我們有利，其實(shí)這對行業(yè)和中國經(jīng)濟(jì)都是利好。”吳亞軍向《證券日報》等媒體表示，對龍湖集團(tuán)來說，過去是企業(yè)內(nèi)部自律發(fā)展，現(xiàn)在是外部力量助力更上一個臺階，自然而然地給了龍湖集團(tuán)擴(kuò)大能力圈的機(jī)會。