中國證券報記者近日實地走訪發(fā)現(xiàn)，北京地區(qū)二手房市場價格出現(xiàn)較明顯分化，剛需二手房價格小幅上漲，改善型二手房則面臨成交難、降價多的尷尬。

    剛需客戶積極入市

    “北京二手房七成以上購房者是剛需客戶，熱點剛需盤走高與剛需客戶積極入市關系較大。”多位二手房中介銷售人員對中國證券報記者表示。

    中國證券報記者走訪發(fā)現(xiàn)，中介人員所稱的優(yōu)質(zhì)二手房，指的是具備“樓齡新、距離地鐵近、物業(yè)環(huán)境好”等特點房源。而北京地區(qū)具備上述條件的二手房占比并不高。優(yōu)質(zhì)二手房掛牌量有限，而近期需求量陡增，導致價格攀升。

    位于大興區(qū)某次新二手房樓盤附近的中介人員對中國證券報記者表示，3月份之前，該小區(qū)兩居室價格在350萬元左右，且朝向、戶型及稅費都較吸引人。隨著上一批掛牌房源逐步售罄，新掛房源兩居室價格都在380萬元起步。“業(yè)主的心理預期發(fā)生了較大改變。3月份之前，受疫情影響很多業(yè)主急于出手，價格彈性大，2月-3月是低點。隨著急售客戶的房源出售完畢，且疫情期間積攢的剛需客戶需求逐步釋放，新上的房源價格出現(xiàn)上漲。”

    這一說法得到了多位銷售人員的驗證。“有些小區(qū)前期銷售的房源，不是小區(qū)最優(yōu)質(zhì)的位置，但價格偏低，被剛需客戶買走了。而近期在售的不少房源，位置和戶型相對更好些，本身就存在溢價。這也是價格上漲的一大因素。”位于南四環(huán)某次新小區(qū)銷售人員對中國證券報記者表示。

    上述銷售人員介紹，一些開發(fā)商對新樓盤會推出特價房源。但從次新二手房銷售情況看，之前的特價房現(xiàn)在作為二手房銷售時價格通常不高。開發(fā)商捂盤的房源往往位置佳，后期作為二手房銷售時通常會出現(xiàn)較明顯的溢價。

    改善型房源面臨尷尬

    剛需房市場升溫，而改善型二手房則出現(xiàn)滯銷的情況。

    中國證券報記者走訪發(fā)現(xiàn)，無論是在市中心還是郊區(qū)地帶，大面積、總價高的改善型住房市場整體熱度較低。這些房源通常為別墅、合院、復式洋房等類型，面對的基本都是改善型住房的客戶。按照北京地區(qū)目前的限購政策，再加上中介費、稅費，二套房客戶需要支付的首付比例達總房款的七成左右。

    “很多房源原值較低，且不是滿五唯一，貸款不容易。如果是二套購房者，基本上都要求客戶全款。”多位銷售人員對中國證券報記者表示，“這類房源如果賣給首套客戶，即便貸款，還款壓力也會很大。而能夠買得起這類房源的，一般不會是首套客戶，因此貸款資質(zhì)基本已用掉，使得這些二手改善型住房的銷售面臨尷尬。”

    中國證券報記者觀察到，一些二手房網(wǎng)上銷售平臺的降價榜及撿漏榜中，非學區(qū)、高總價、大面積的改善型住房出現(xiàn)較多，有的二手房相比同小區(qū)的剛需盤單價下降50%。

    以位于南四環(huán)某洋房小區(qū)為例，小區(qū)建設時間在2000年左右，距離地鐵較遠且沒有電梯，小戶型一居室、兩居室均價在4萬元/平方米左右。且該小區(qū)的改善型住房面積較大，需要繳納較高的增值稅及個稅，200平方米左右的復式洋房均價僅約為2.5萬元/平方米，有的急售盤實際成交均價僅為2萬元/平方米左右。

    退房客戶增多

    “五一”小長假過后，北京西城學區(qū)房市場出現(xiàn)一波成交高潮。但隨著西城區(qū)多校劃片新政實施時間臨近，很多換房再買學區(qū)的客戶面臨換房時間來不及的問題，導致這類房源的退房情況大增。

    “購買西城學區(qū)房的客戶，一般首先賣掉持有的自住房，拿到賣房房款后，再交付西城學區(qū)房業(yè)主房款。當時，不少客戶聽從了銷售人員關于15天就能過戶完成購買西城學區(qū)房的說法，于是先訂下了房源，但銷售自有住房所花費時間大大超出預期。比如，購買他們房子的人，本身也是換房客戶，一個環(huán)節(jié)出了問題，其他環(huán)節(jié)都受影響。最近不少這類連環(huán)客戶要求退房。”銷售人員告訴中國證券報記者。

    據(jù)了解，北京不少地區(qū)二手房過戶仍實行排號政策，有的已經(jīng)排到了6月中下旬。“在最快的情況下，從定房到過戶完成需要一個半月的時間。換房客戶如果想買學區(qū)房基本上來不及了，除非運氣特別好。”多位銷售人員稱。