“再等等看，如果真有扛不住的（項目），可能會降價。到時候我們的調整余地就大了。”今年9月，合肥某知名房地產項目出現(xiàn)降價現(xiàn)象，并引發(fā)業(yè)主“維權”，這被認為是當?shù)厥袌鲭y以對抗樓市調控的一種信號。11月2日，某大型房企合肥公司相關負責人向21世紀經濟報道表示，其所在的片區(qū)暫未出現(xiàn)明顯降價，但如果政策力度持續(xù)從嚴，不排除項目做出價格調整的可能。

    這種心態(tài)頗能反映出樓市調控從嚴的環(huán)境下，房地產企業(yè)的一種心態(tài)。

    10月28日，住建部在《關于巡視整改進展情況的通報》中表示，保持調控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，堅決遏制投機炒房。次日，新華社發(fā)文稱，中央決不會允許房地產調控前功盡棄。10月31日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署經濟工作。該會議雖未提及房地產，但被普遍理解為樓市政策基調不會發(fā)生變化。

    對于承受了長期調控重壓的房企來說，這并不是一個積極的信號。分析人士指出，房企的資金壓力正逐漸增大，進入年末會計結算節(jié)點之時，企業(yè)可能會選擇通過犧牲利潤的方式來維持現(xiàn)金流。

    高銷售背后的負債陰影

    雖然經歷了史上最密集的調控政策，但今年房地產企業(yè)的銷售指標普遍向好。易居克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年前十月，百強房企整體銷售規(guī)模為7.8萬億元，同比增長38.5%。其中，碧桂園的銷售規(guī)模已突破6000億元，恒大則突破5000億元。

    與此同時，房企的利潤規(guī)模也有明顯上漲。中銀國際指出，前九月，房地產板塊總體毛利率為34.6%，較去年同期上升3個百分點。其中，一線公司為38.1%。

    這種銷售成績的取得，被認為是市場慣性帶動的結果。一方面，三四線城市的棚改進程，仍然釋放出大量需求；另一方面，一二線城市的庫存規(guī)模降至低位，使得部分房企以較高的價格出貨，從而獲取一定的利潤。

    但這種高增長背后，長期調控帶來的壓力正在逐漸顯現(xiàn)。其中，業(yè)績增速下滑和資金鏈緊繃，是最重要的表現(xiàn)。

    根據(jù)易居克而瑞的數(shù)據(jù)，10月單月，百強房企的銷售規(guī)模為7846億元，較9月下降了921億元，降幅為10.5%。同比看，10月百強房企銷售增速為26.1%，比7月的58.1%有明顯回落。

    負債率方面，中銀國際指出，截至2018年9月，房地產板塊的資產負債率為80.4%，較二季度末上升0.4個百分點；板塊凈負債率為240.8%，較二季度末上升87個百分點。

    中銀國際表示，隨著未來行業(yè)信貸收縮以及宏觀流動性趨緊，二線房企目前過高的杠桿率或在未來面臨較大的財務風險。其中，中南建設、新城控股、陽光城等高速增長的企業(yè)，風險偏大。

    這種壓力已經體現(xiàn)在銷售端。今年6月，因售價下調，位于北京市通州區(qū)的“K2十里春風”項目售樓處被業(yè)主“包圍”，并被要求退房。此后，長沙、杭州、天津、鄭州等一批二線城市也陸續(xù)出現(xiàn)類似現(xiàn)象。2016年房價上漲“四小龍”中的南京、廈門、合肥，如今也出現(xiàn)區(qū)域性降價。

    擴張步伐或全面放緩

    “從沒有只漲不跌的房價。”蘭德咨詢總裁宋延慶向21世紀經濟報道表示，相比2014年的那輪降價，今年房價在更高位，經濟大勢也更嚴峻，這意味著這輪降價潮可能勢頭更猛，持續(xù)更久，因此要做好降價的準備。

    宋延慶表示，現(xiàn)金流比利潤重要，“現(xiàn)金為王，先‘活下去’再說。”他還指出，在持續(xù)、長效的調控下，“每個項目都能賺錢的日子已一去不復返了”。

    中原地產首席分析師張大偉也指出，如果樓市政策沒有實質性松動，房地產市場的“價格戰(zhàn)”就有可能在四季度到來。前述房企人士也認為，在某些供應量較大的區(qū)域，價格戰(zhàn)恐不可避免。即使“按照公司年末走量的慣常要求”，降價也不可避免。

    該人士還指出，雖然不同項目的產品類型、客戶群體不盡相同，但一旦出現(xiàn)價格戰(zhàn)，整個區(qū)域的預期都將受到影響，可謂“一榮俱榮一損俱損”。

    事實上，除了降價外，開發(fā)商已經啟動了不少自救措施，從而應對即將到來的樓市“寒冬”。

    雖然不時受挫，近期房企仍然頻繁發(fā)債，補充現(xiàn)金流。萬科、恒大、碧桂園、華夏幸福等頭部房企近期均有發(fā)債動作。

    部分房企則采用其他方式補充項目資金。11月2日，泰禾宣布，將為控股子公司福州泰盛提供不超過7.5億元的貸款融資擔保。這部分款項專項用于“泰禾·大樟溪”項目開發(fā)建設，貸款期限不超過3年。近日，福州泰盛已接受渤海銀行福州分行提供的貸款。

    此前一天，北辰實業(yè)則向其控股股東北京北辰實業(yè)集團有限責任公司申請貸款人民幣33億元，“用于亞運村綜合物業(yè)群非首都城市功能疏解項目及經營周轉、功能整合提升和裝修改造。”

    此外，減少開支、收縮戰(zhàn)線也是房企的普遍選擇。易居克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2018年1-10月，40個典型城市土地出讓金累計收入18019億元，同比減少0.5%，2016年初以來同比首次轉負。其中，10月40個典型城市土地出讓金1483.7億元，環(huán)比減少15.6%，同比減少27.9%。

    該機構指出，預計短期內調控政策不會放松，隨著房企的資金壓力逐漸加劇，全國的土地市場仍會逐漸降溫。

    張大偉也指出，此前通過高杠桿的方式快速擴張的房企，將會放慢在土地招拍掛市場的擴張步伐。但在成本相對較低的并購市場，交易熱度仍將持續(xù)。