證券時(shí)報(bào)記者 余勝良

    潘石屹是一個(gè)合格商人，他看到機(jī)會(huì)的時(shí)候敢于出手，精于算計(jì)又謹(jǐn)慎小心。SOHO中國(guó)也是一個(gè)優(yōu)秀公司，從來(lái)沒(méi)有信貸危機(jī)，拿核心地塊，創(chuàng)造一線優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。但就是這樣一個(gè)掌舵者，這樣一個(gè)公司，上市14年來(lái)，沒(méi)能給投資者帶來(lái)豐厚回報(bào)。

    2007年SOHO中國(guó)在香港上市時(shí)，引來(lái)投資者的追捧，每股定價(jià)為8.3港元，募資128.6億港元，掛牌當(dāng)日股價(jià)漲至9.56港元，總市值達(dá)到478億港元，潘石屹夫婦實(shí)際控股66.5%，身家達(dá)到317億港元。

    從業(yè)績(jī)表現(xiàn)上看，SOHO中國(guó)上市后實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)550億港元，也很不錯(cuò)，累計(jì)現(xiàn)金分紅達(dá)到246億港元，分紅率為45%，分紅數(shù)額大概相當(dāng)于當(dāng)年募資的兩倍，對(duì)股東也有所回饋，但是從市值這一側(cè)計(jì)算，投資者一直是虧損的。在這波大漲之前，公司市值在120億港元徘徊，即使加上歷年分紅投資者也虧了不少。按照前復(fù)權(quán)計(jì)算，股價(jià)一直遠(yuǎn)離2007年上市當(dāng)年達(dá)到的高點(diǎn)。

    潘石屹夫婦雖相當(dāng)富有，但這14年來(lái)財(cái)富并沒(méi)有明顯增加。當(dāng)年上市就有317億港元身家，累計(jì)分紅157億港元，這次套現(xiàn)約142.8億港元，再加上還剩余的9%股權(quán)，大概市值21.6億港元，合計(jì)有321億港元，大概和當(dāng)年身家相當(dāng)，這其實(shí)得益于要約收購(gòu)價(jià)格溢價(jià)率還不錯(cuò)。此外，潘石屹夫婦也付出了14年的機(jī)會(huì)成本。

    14年，已是一個(gè)足夠長(zhǎng)的周期，回首當(dāng)年的贊譽(yù)，幾乎沒(méi)人會(huì)認(rèn)為，SOHO中國(guó)會(huì)是今日之結(jié)局。

    2007年之前和之后一段時(shí)間，SOHO中國(guó)聲名正隆，高速周轉(zhuǎn)高回款，身段靈活，刮起一股旋風(fēng)，很難相信后來(lái)會(huì)要靠收租過(guò)活。SOHO中國(guó)只在北京和上海發(fā)展，總是能拿到好地塊，被稱為內(nèi)地“恒隆”，拿地風(fēng)格頗為猛狠，潘石屹經(jīng)常說(shuō)自己是做大生意的。

    這時(shí)候潘石屹容易算明白，那時(shí)候核心地段樓面價(jià)常常不到一萬(wàn)元，蓋好后賣兩三萬(wàn)元，很容易賺到錢。比如，他2007年拿的SOHO三里屯地塊樓面價(jià)還不到7500元。建筑面積約18萬(wàn)平米，光華路SOHO2收購(gòu)合同金額為10.3億。2008年以55億元拿下的朝陽(yáng)門SOHO，總規(guī)劃樓面面積達(dá)48.5萬(wàn)平方米，樓面價(jià)也是1萬(wàn)多一點(diǎn)兒。2009年拿下北京望京地塊，樓面價(jià)為1萬(wàn)元，2011年拿下北京麗澤地塊，樓面價(jià)為1.55萬(wàn)元。

    但是后來(lái)，樓市闖進(jìn)來(lái)一幫有錢人，拿地邏輯發(fā)生變化，“面粉貴過(guò)面包”，潘石屹開(kāi)始拿不到地，開(kāi)始看不懂樓市，也不知道怎么賺錢。拿不到地，或者不能以合適價(jià)格拿到合適的地，地產(chǎn)商就會(huì)面臨沒(méi)有地產(chǎn)的窘境，這應(yīng)該就是2012年，潘石屹宣布不再出售房產(chǎn)，轉(zhuǎn)為自持收租。

    后來(lái)，連自持收租也沒(méi)有堅(jiān)持下來(lái)，SOHO中國(guó)的規(guī)模越來(lái)越邊緣化，資本市場(chǎng)對(duì)一個(gè)沒(méi)有野心、不能處于核心地位的公司，給出的估值是不會(huì)高的，潘石屹完美錯(cuò)過(guò)一個(gè)拼規(guī)模的上升期。潘石屹?zèng)Q定出售各個(gè)位于城市核心項(xiàng)目，出售曾宣稱不會(huì)售出的項(xiàng)目，決定成為地產(chǎn)局外人。

    SOHO中國(guó)不可謂不優(yōu)秀，可是自然增值的速度太慢，這應(yīng)該是潘石屹選擇脫身的原因。近年來(lái)中國(guó)土地價(jià)格猛漲，但是主要是住宅，SOHO中國(guó)沒(méi)有在這個(gè)賽道上。商業(yè)項(xiàng)目起色不大的原因，是因?yàn)楦鞯卣颂嗌虡I(yè)用地，辦公出租競(jìng)爭(zhēng)激烈，影響了回報(bào)率。地方政府太想多蓋一點(diǎn)兒寫(xiě)字樓，吸引更多企業(yè)，這些商業(yè)建筑比住宅更能為城市掙得好印象。

    SOHO中國(guó)拿地成本如此之低，這些地塊后來(lái)都有至少兩三倍的土地增值，有些甚至因?yàn)橹車鷽](méi)有可比地塊，在2007年上市時(shí)，市場(chǎng)給與了過(guò)于熱切的期盼，給與了過(guò)高估值，其空間連14年的小心經(jīng)營(yíng)，都沒(méi)辦法填實(shí)。