本報(bào)記者 王麗新

    近期，物管板塊經(jīng)歷了估值回調(diào)。經(jīng)過一輪扎堆上市以及市場(chǎng)并購(gòu)之后，物管行業(yè)分化趨勢(shì)愈加明顯。

    8月11日，越秀服務(wù)交出了2022年中期業(yè)績(jī)。據(jù)公告披露，報(bào)告期內(nèi)，越秀服務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入10.9億元，同比增長(zhǎng)13.8%；毛利率31.7%，仍維持在行業(yè)較高水平；凈利率19.3%，同比微漲。

    “2023年在管面積達(dá)到1億平方米，我們還是向著這個(gè)目標(biāo)去，而且有充足的信心能達(dá)成目標(biāo)，因?yàn)槲覀冊(cè)诜e極地接洽（收并購(gòu)項(xiàng)目）。”8月11日晚，在2022年中期業(yè)績(jī)說明會(huì)上，越秀服務(wù)非執(zhí)行董事兼董事會(huì)主席林峰表示，“在收并購(gòu)方面，我們的現(xiàn)金比較充裕，但還是要做高質(zhì)量的并購(gòu)”。

    TOD外拓項(xiàng)目擴(kuò)容

    “當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資信心有待恢復(fù)，致使物業(yè)管理業(yè)務(wù)可新增管理面積預(yù)期降低，從而導(dǎo)致在資本市場(chǎng)估值隨地產(chǎn)板塊走低。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，當(dāng)然一些綜合實(shí)力強(qiáng)（經(jīng)營(yíng)、外拓）、品牌信譽(yù)好、財(cái)務(wù)穩(wěn)健，且地產(chǎn)母公司持續(xù)發(fā)展能力強(qiáng)的物業(yè)管理公司，也會(huì)受到市場(chǎng)的青睞。

    從越秀服務(wù)的中期業(yè)績(jī)表現(xiàn)來看，可謂穩(wěn)住了局面。從上半年細(xì)分業(yè)務(wù)板塊來看，截至6月30日，越秀服務(wù)非商業(yè)物業(yè)管理及增值服務(wù)的收入為8.11億元，同比增長(zhǎng)19.5%。其中，物業(yè)管理服務(wù)收入達(dá)3.95億元，同比增長(zhǎng)32.9%，占總收入比例提升至36.2%；社區(qū)增值服務(wù)收入同比增加32.2%至2.44億元，占總收入比例提升至22.4%；非業(yè)主增值服務(wù)占總收入比例則為15.8%。此外，期內(nèi)商業(yè)物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)服務(wù)的收入為2.79億元，同比基本持平。

    值得一提的是，在創(chuàng)新增值服務(wù)方面，越秀服務(wù)打通B端和C端的渠道，比如在過節(jié)時(shí)打造一些明星產(chǎn)品，增加C端的消費(fèi)業(yè)務(wù)。對(duì)此，林峰表示，下半年公司會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)產(chǎn)品打造，如酒類、季節(jié)性的月餅等，也包括設(shè)置一些社區(qū)前置倉(cāng)，進(jìn)一步提升新零售業(yè)務(wù)占比，以及對(duì)營(yíng)收和利潤(rùn)的貢獻(xiàn)。

    林峰進(jìn)一步稱，社區(qū)增值服務(wù)是一片藍(lán)海，也是公司未來重點(diǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)。目前公司主要在生活服務(wù)、空間運(yùn)營(yíng)、家裝服務(wù)等方面進(jìn)行布局，目前社區(qū)增值服務(wù)的收入已經(jīng)超過非業(yè)主增值服務(wù)收入，將是未來營(yíng)收和利潤(rùn)的重要來源之一。

    從差異化競(jìng)爭(zhēng)層面來講，越秀服務(wù)獨(dú)特業(yè)務(wù)TOD項(xiàng)目（以公共交通為導(dǎo)向的發(fā)展模式）運(yùn)營(yíng)管理取得進(jìn)展。報(bào)告期內(nèi)，越秀服務(wù)中標(biāo)了福州地鐵2號(hào)線，長(zhǎng)沙地鐵6號(hào)線以及青島地鐵4號(hào)線。TOD項(xiàng)目在2022年上半年貢獻(xiàn)了1.39億元營(yíng)業(yè)收入，占總營(yíng)收的比重達(dá)到12.7%。

    “要做高質(zhì)量并購(gòu)”  

    從當(dāng)下物管市場(chǎng)的并購(gòu)表現(xiàn)來看，近期幾筆收購(gòu)計(jì)劃都未能按期順利進(jìn)行，這背后的原因很多，主要是收購(gòu)主體雙方出于資金及未來預(yù)期方面的考慮而暫時(shí)擱置。“但我認(rèn)為，長(zhǎng)期來看物業(yè)管理行業(yè)的收購(gòu)還會(huì)持續(xù)，還會(huì)有一個(gè)集中度提升的過程，這是行業(yè)發(fā)展的規(guī)律。”肖云祥如是稱。

    在上述業(yè)績(jī)說明會(huì)上，林峰也向《證券日?qǐng)?bào)》等記者表示，看好物業(yè)行業(yè)的前景，同時(shí)行業(yè)還是較分散，整合空間還是很大。

    從越秀服務(wù)的外拓表現(xiàn)來看，2022年上半年，越秀服務(wù)新簽約項(xiàng)目37個(gè)，截至報(bào)告期末合約管理面積6262萬(wàn)平方米，在管面積4355萬(wàn)平方米，第三方外拓合約面積同比增長(zhǎng)了1.5倍，新進(jìn)天津、福州、昆明和南寧4個(gè)城市，外拓面積已經(jīng)超過了關(guān)聯(lián)方。

    談及收并購(gòu)，林峰透露，公司目前現(xiàn)金充裕，但要做高質(zhì)量并購(gòu)。未來會(huì)考慮與國(guó)有企業(yè)合作以及在TOD方面的發(fā)展和收并購(gòu)上尋找合適機(jī)會(huì)。并且，他表示，除收并購(gòu)?fù)?，第三方外拓也是公司重點(diǎn)，今年上半年外拓成果明顯，年度外拓面積目標(biāo)仍是2022年年初設(shè)定的新增700萬(wàn)平方米。

    “外拓能力是物管企業(yè)增加收入的重要抓手，但當(dāng)下外拓仍需謹(jǐn)慎，服務(wù)口碑和管理跟得上，外拓項(xiàng)目才能成為物管企業(yè)利潤(rùn)的增長(zhǎng)點(diǎn)，反之可能拖累企業(yè)。”地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，當(dāng)然，如果機(jī)會(huì)合適，可在窗口期挑選好的標(biāo)的。

    值得關(guān)注的是，談及對(duì)物管行業(yè)整體市值回落的看法，林峰表示，物管企業(yè)曾因其輕資產(chǎn)、抗周期性強(qiáng)屬性受到資本市場(chǎng)青睞，但近來受地產(chǎn)板塊影響有所回落。對(duì)于資本市場(chǎng)來說，需要時(shí)間對(duì)物管股重新建立信任。

    不過，他表示，行業(yè)內(nèi)獨(dú)立性高、有強(qiáng)大外拓能力、財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、關(guān)聯(lián)地產(chǎn)公司發(fā)展穩(wěn)健的物業(yè)公司，未來股價(jià)將會(huì)根據(jù)經(jīng)營(yíng)的情況有所體現(xiàn)。

（編輯 喬川川）