本報記者 田鵬

    見習記者 毛藝融

    11月16日下午，全國首單醫(yī)藥園區(qū)REITs華夏和達高科REIT舉行了2023年三季度業(yè)績說明會，向投資者介紹REIT業(yè)績情況和項目底層資產(chǎn)經(jīng)營情況。從業(yè)績表現(xiàn)來看，2023年三季度，華夏和達高科REIT合并層面實現(xiàn)收入逾2600萬元，三季度可供分配金額超1500萬元。

    “公募REITs業(yè)績說明會是基金管理人履行信息披露職責、回應投資者關切、保護投資者合法權益的重要渠道。”業(yè)內(nèi)分析人士表示，已上市公募REITs常態(tài)化開展REITs業(yè)績說明會，有助于提升REITs治理水平，加強投資者對基金管理人和外部管理機構的理解和信任，促進REITs市場健康持續(xù)發(fā)展。

    底層資產(chǎn)管理有效

    相關產(chǎn)品業(yè)績有保障

    底層資產(chǎn)運營管理能力是REITs的“內(nèi)功”，關乎項目的運營業(yè)績，是產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs在市場上獲得投資者青睞的關鍵。

    據(jù)華夏和達高科REIT三季報顯示，2023年三季度，華夏和達高科REIT合并層面實現(xiàn)收入2664.32萬元，三季度可供分配金額為1529.77萬元，按上市募集規(guī)模計算，簡單年化分派率達4.32%。

    業(yè)績可圈可點的背后，是良好的底層資產(chǎn)出租率、專業(yè)的運營管理能力等因素的加持。

    據(jù)悉，華夏和達高科REIT底層資產(chǎn)為坐落于杭州國家級經(jīng)開區(qū)醫(yī)藥港小鎮(zhèn)的和達藥谷一期以及位于杭州大創(chuàng)小鎮(zhèn)的孵化器。截至今年三季度末，和達藥谷一期項目研發(fā)辦公及配套商業(yè)部分出租率為99.84%，配套公寓部分出租率為93.83%，孵化器項目出租率為82.71%。

    此外，從深市其他產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs的相關情況來看，也不難發(fā)現(xiàn)，底層資產(chǎn)的有效管理與相關REIT產(chǎn)品業(yè)績有著緊密聯(lián)系，因此獲得有關管理者的高度重視。

    例如，博時蛇口產(chǎn)園REIT項目公司三季度實現(xiàn)營業(yè)收入5128.97萬元，完成招募預測的95%，出租率水平超過預期，項目成本方面總體控制良好。出租率水平總體維持在高位，平均出租率為92%，期末時點出租率為91%，其中萬海大廈90%、萬融大廈89%、光明加速器二期項目91%。

    再比如，華夏合肥高新REIT2023年三季度項目整體出租率平均值為91.81%，高于項目估值模型出租率預測值。基金成立以來，基金管理人與外部管理機構采取了一系列積極措施以穩(wěn)定并提升項目總體表現(xiàn)，底層資產(chǎn)出租率及合同租金收繳率表現(xiàn)平穩(wěn)。

    據(jù)華夏合肥高新REIT基金經(jīng)理劉京虎介紹，華夏合肥高新REIT團隊一直非常注重運營的穩(wěn)定性，從基礎物業(yè)服務、產(chǎn)業(yè)內(nèi)容服務、金融對接服務等多維度提高租戶的滿意度及粘性，從客戶“老帶新”、政府招商資源轉(zhuǎn)化等多渠道拓展客戶導入。

    同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)對《證券日報》記者表示，進入三季度，隨著經(jīng)濟基本面的企穩(wěn)修復，疊加原始權益人、基金管理人、運營管理機構等參與方的積極主動管理，大部分產(chǎn)業(yè)園的出租情況呈現(xiàn)出了邊際修復的趨勢。產(chǎn)業(yè)園作為“國內(nèi)大循環(huán)”的重要基礎，隨著經(jīng)濟基本面的持續(xù)修復，未來發(fā)展依舊可期。

    回應投資者關切

    共話行業(yè)發(fā)展前景

    召開業(yè)績說明會的初衷是希望借此架起與投資者密切溝通的橋梁。因此，回應投資者的關切自然成為業(yè)績說明會中不可缺少的一部分。

    例如，在華夏和達高科REIT三季度業(yè)績說明會上，華夏和達高科REIT兩位基金經(jīng)理除了詳細介紹底層資產(chǎn)運營情況，解讀投資者高度關注的資產(chǎn)運營相關的基本數(shù)據(jù)指標外，還對投資者重點關切的問題做了集中解答，包括孵化器項目最新的稅收優(yōu)惠政策、基金分紅的頻率、擴募計劃等。

    在回答投資者關于擴募計劃的提問時，基金經(jīng)理回復稱，“可擴募的儲備非常豐富。和達高科旗下運營有生物醫(yī)藥類、智能制造類、數(shù)字貿(mào)易類、綜合類、信息科技類、文化創(chuàng)意類6大產(chǎn)業(yè)板塊共28個產(chǎn)業(yè)園，其中生物醫(yī)藥類園區(qū)面積占比達49%。已運營產(chǎn)業(yè)園區(qū)面積超250萬平方米，在建及擬建園區(qū)面積超300萬平方米。”

    談及對于產(chǎn)品未來規(guī)劃時，基金經(jīng)理所付晶表示，“華夏和達高科REIT一直致力于為廣大投資者提供穩(wěn)定的投資收益。2023年前三季度運營數(shù)據(jù)表現(xiàn)比較穩(wěn)健。團隊將堅定產(chǎn)業(yè)導向、市場化運營，進一步優(yōu)化經(jīng)營坪效和發(fā)展質(zhì)量，力爭為廣大投資者們持續(xù)創(chuàng)造穩(wěn)定的回報，與投資者共享項目的發(fā)展成果。”

    中航基金不動產(chǎn)投資部相關負責人對《證券日報》記者表示，政策的推動將有助于吸引更多的投資者參與產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs的投資，提升產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs的市場活躍度和影響力，將在REITs二級市場投資端對產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs的投資產(chǎn)生正向促進作用，提升產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs的數(shù)量和規(guī)模擴容。

（編輯 張鈺鵬）