本報(bào)記者 田鵬

    見習(xí)記者 毛藝融

    11月13日，滬市3只保障性租賃住房公募REITs集體業(yè)績(jī)說明會(huì)在上證路演中心召開。華夏基金北京保障房REIT、華夏基金華潤(rùn)有巢REIT以及中金廈門安居REIT參加了本次業(yè)績(jī)說明會(huì)，就行業(yè)發(fā)展格局、產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)進(jìn)行介紹，并與投資者互動(dòng)交流。

    與會(huì)投資者認(rèn)為，“未來隨著地方保租房平臺(tái)以及市場(chǎng)化企業(yè)積極推動(dòng)保租房公募REITs相關(guān)工作的開展，預(yù)計(jì)保租房公募REITs數(shù)量和規(guī)模將得到進(jìn)一步增長(zhǎng)，推動(dòng)行業(yè)自我造血能力的提升。”

    三單產(chǎn)品均為績(jī)優(yōu)生

    目前，滬市三單保障性租賃住房REITs產(chǎn)品均披露了三季報(bào)，整體來看，保租房REITs產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)良好，三單產(chǎn)品均保持了90%以上的出租率。

    華夏華潤(rùn)有巢REIT三季度實(shí)現(xiàn)可供分配金額1435萬(wàn)元，2023年累計(jì)實(shí)現(xiàn)可供分配金額4642萬(wàn)元。具體項(xiàng)目來看，有巢泗涇項(xiàng)目出租率為94.54%，有巢東部經(jīng)開區(qū)項(xiàng)目出租率為91.32%。此外，今年8月華夏基金華潤(rùn)有巢REIT進(jìn)行了成立以來首次分紅，實(shí)際分配金額達(dá)3923萬(wàn)元。

    華夏北京保障房REIT三季度實(shí)現(xiàn)可供分配金額1375萬(wàn)元，2023年累計(jì)實(shí)現(xiàn)可供分配金額4127萬(wàn)元。截至三季度末，項(xiàng)目公司底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)平穩(wěn)、出租率和收繳率均維持在高位，出租率為97.00%，租金收繳率為97.68%。此外，京保REIT今年分別于4月和10月進(jìn)行了兩次分紅，累計(jì)分配金額達(dá)4665萬(wàn)元。

    中金廈門安居REIT三季度實(shí)現(xiàn)可供分配金額1，466萬(wàn)元，2023年累計(jì)實(shí)現(xiàn)可供分配金額4355萬(wàn)元。截至三季度末，資產(chǎn)整體出租率為99.55%，租金回收情況良好，租金收繳率達(dá)100%?；A(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目2023年9月30日在租租約的平均租金單價(jià)小幅上漲至32.75元/平方米/月。三季度報(bào)告顯示，中金廈門安居REIT底層基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)情況良好，財(cái)務(wù)表現(xiàn)超過招募說明書同期預(yù)測(cè)水平，已于2023年4月和9月完成兩次分紅。

    此外，前述三單產(chǎn)品開展特色運(yùn)營(yíng)服務(wù)，展現(xiàn)行業(yè)風(fēng)采。華夏華潤(rùn)有巢REIT在拓客、儲(chǔ)客、續(xù)客方面保持高效，表現(xiàn)出較強(qiáng)的市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)能力。華夏北京保障房REIT的管理團(tuán)隊(duì)持續(xù)賦能，保證底層資產(chǎn)的高效運(yùn)營(yíng)。熙悅尚郡項(xiàng)目開展了首次在線選房工作，極大便利了租戶。中金廈門安居REIT的管理團(tuán)隊(duì)積極與地方政府對(duì)接，配合政府打造青年發(fā)展友好型城區(qū)，出租率維持高位。

    談及保租房REITs產(chǎn)品業(yè)績(jī)穩(wěn)定的支撐因素，同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，保障性租賃住房在租金價(jià)格、運(yùn)營(yíng)品質(zhì)等方面具有優(yōu)勢(shì)，其價(jià)格往往是周邊項(xiàng)目市場(chǎng)化價(jià)格的95%，且有專門的管家管理，品質(zhì)方面有很大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。目前各地的保租房項(xiàng)目品質(zhì)普遍較為優(yōu)質(zhì)，屬于稀缺性資源，大都需要排隊(duì)。

    產(chǎn)品頗受市場(chǎng)青睞

    今年以來，中央對(duì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展定位的頂層設(shè)計(jì)推動(dòng)了保租房行業(yè)相關(guān)支持政策的加速出臺(tái)，自上而下地堅(jiān)定了各方的決心與信心，引導(dǎo)企業(yè)積極參與市場(chǎng)建設(shè)，住房租賃市場(chǎng)逐步進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段。

    業(yè)內(nèi)人士表示，基礎(chǔ)設(shè)施REITs為保障性租賃住房資產(chǎn)提供了上市通道和資本金來源，有助于廣泛吸納各類社會(huì)資金共同參與保租房建設(shè)，擴(kuò)大區(qū)域投資，優(yōu)化投融資結(jié)構(gòu)。

    “整體而言，滬市保租房板塊三季度運(yùn)營(yíng)平穩(wěn)，大部分底層資產(chǎn)的出租率維持在較高水平，為其穩(wěn)定的業(yè)績(jī)表現(xiàn)提供有力支撐。”行業(yè)專家表示，保租房REITs項(xiàng)目當(dāng)期可供分配金額完成率多超過同期預(yù)測(cè)，前三季度累計(jì)完成率均達(dá)到全年80%以上，顯現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期屬性。

    投資人表示，三單保障房REITs底層資產(chǎn)均為人口凈流入量大的強(qiáng)一二線城市，且位于各自城市的繁華區(qū)域，租金相對(duì)低廉，在周邊市場(chǎng)有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性較好，具有良好的投資價(jià)值。

    中信證券在會(huì)上表示，截至11月7日，保租房REITs產(chǎn)品總市值51億元，僅占產(chǎn)權(quán)類REITs總市值的15%。保租房REITs經(jīng)營(yíng)持續(xù)穩(wěn)定，未來可能穩(wěn)步擴(kuò)容，但一段時(shí)間內(nèi)仍然是市場(chǎng)最為稀缺，資產(chǎn)質(zhì)量最值得信任的品類。

    此外，近期多地發(fā)布保障性租賃住房政策，對(duì)未來保租房REITs的數(shù)量和規(guī)模擴(kuò)容具有重大實(shí)際意義。中航基金不動(dòng)產(chǎn)投資部相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，各地籌集建設(shè)保障性租賃住房，將為市場(chǎng)供應(yīng)大量底層資產(chǎn)項(xiàng)目，為保租房REITs提供了更多的投資標(biāo)的，從而推動(dòng)其數(shù)量的增加和規(guī)模的擴(kuò)容。

（編輯 閆立良）