本報記者 昌校宇

    5月31日，中金基金管理有限公司（以下簡稱“中金基金”）公布中金湖北科投光谷產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡稱“中金湖北科投光谷REIT”）發(fā)售公告顯示，中金湖北科投光谷REIT將于6月5日起發(fā)售，募集基金份額共計6億份，認(rèn)購價格為2.625元/份。若本次發(fā)售成功，預(yù)計募集資金總額為15.75億元。

    為一探即將上市的中金湖北科投光谷REIT底層資產(chǎn)運(yùn)營情況、盈利水平、抗風(fēng)險能力及擴(kuò)募安排等市場“最關(guān)切”話題，《證券日報》記者于近日采訪了中金湖北科投光谷REIT擬任基金經(jīng)理周嘉辰。

    “我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)歷經(jīng)數(shù)十年發(fā)展，市場容量逐步積累擴(kuò)大；同時也亟需擺脫同質(zhì)化發(fā)展帶來的供需錯配、以及傳統(tǒng)投融資模式對開發(fā)運(yùn)營的限制等難題。”周嘉辰解釋稱，當(dāng)前，我國產(chǎn)業(yè)園區(qū)行業(yè)正處于轉(zhuǎn)型升級和發(fā)展創(chuàng)新階段，優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)通過市場化的運(yùn)營管理，可以獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流，并具備持續(xù)動態(tài)提升經(jīng)營效益的增值潛力，是基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金理想的投資標(biāo)的，中金湖北科投光谷REIT便可助底層資產(chǎn)“循環(huán)造血”。

    具體來看，中金湖北科投光谷REIT擬投資的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)為湖北省武漢市東湖高新區(qū)（又稱“中國•光谷”、簡稱“光谷”）的光谷軟件園和“互聯(lián)網(wǎng)+”項目兩處產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)，是響應(yīng)“數(shù)字中國”和發(fā)展數(shù)字經(jīng)濟(jì)等新興產(chǎn)業(yè)的重點項目。該項目主要運(yùn)營及盈利模式為對外出租和運(yùn)營管理，收入來源包括租金收入、物業(yè)管理費收入以及廣告、停車費及其他收入。均基于市場化運(yùn)營產(chǎn)生，不依賴第三方補(bǔ)貼等非經(jīng)常性收入。

    兩處基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)建筑面積合計約174366.40平方米，可租賃面積167600.06平方米，運(yùn)營時間均超過5年。對于投資者較關(guān)心的出租率是否穩(wěn)定可持續(xù)，周嘉辰介紹，“基礎(chǔ)設(shè)施項目歷史運(yùn)營情況整體穩(wěn)定，雖然受疫情影響近三年資產(chǎn)出租率存在階段性波動，但整體還是表現(xiàn)出了較強(qiáng)的經(jīng)營韌性。2023年以來，伴隨疫情防控形勢總體平穩(wěn)，租賃市場回暖，項目的租賃情況日趨改善，截至2023年3月31日，基礎(chǔ)設(shè)施項目整體出租率已恢復(fù)至90.72%。”

    截至2022年12月31日，基礎(chǔ)設(shè)施項目在執(zhí)行租約共涉及租戶49家，涉及11個行業(yè)，主要集中在信息技術(shù)、金融科技、專業(yè)服務(wù)等行業(yè)，其中包括眾多高新技術(shù)企業(yè)，與園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃相匹配。同時，基礎(chǔ)設(shè)施項目租賃合同以長期限合同為主，期限3年及以上的租賃面積占比達(dá)66.50%，期限5年及以上的租賃面積占比達(dá)38.24%，具備較強(qiáng)的租戶粘性。

    周嘉辰表示，“總體而言，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)市場化運(yùn)營情況良好，租戶結(jié)構(gòu)合理且租戶粘性較強(qiáng)，現(xiàn)金流收入穩(wěn)定。此外，光谷長期向好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢和子市場有限的土地供給也為標(biāo)的資產(chǎn)價值增值提供了保障。”

    在各方大力推進(jìn)公募REITs常態(tài)化發(fā)行的大背景下，國內(nèi)REITs市場“首發(fā)+擴(kuò)募”的雙輪驅(qū)動格局已逐步形成。針對擴(kuò)募安排，周嘉辰表示，“截至2022年12月31日，項目原始權(quán)益人湖北省科技投資集團(tuán)有限公司（以下簡稱‘湖北科投’），合并報表范圍內(nèi)已建成運(yùn)營及在建的可租賃物業(yè)面積超過500萬平方米，以產(chǎn)業(yè)研發(fā)樓和工業(yè)廠房等產(chǎn)業(yè)園區(qū)類資產(chǎn)為主，均為光谷片區(qū)具有重要影響力和持續(xù)競爭力的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，為中金湖北科投光谷REIT提供了豐富的可擴(kuò)募資產(chǎn)。根據(jù)前期與湖北科投的溝通，湖北科投擴(kuò)募意愿較強(qiáng)，項目具有較好的擴(kuò)募前景。”

    自國內(nèi)公募REITs試點啟動以來，已有27只產(chǎn)品先后上市，募集資金超過900億元。整體來看，市場表現(xiàn)穩(wěn)健良好，資產(chǎn)配置價值凸顯。周嘉辰介紹，截至目前，中金基金在管公募REITs累計發(fā)行規(guī)模超180億元，暫居行業(yè)首位。

    關(guān)于還有哪些基礎(chǔ)設(shè)施有望加入REITs“大家庭”成市場熱議焦點，周嘉辰預(yù)計，百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，以及保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目等消費基礎(chǔ)設(shè)施有望加入；同時，根據(jù)《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點工作的通知》及公開市場信息，水電氣熱等市政基礎(chǔ)設(shè)施、數(shù)字中心等新基建、水利基礎(chǔ)設(shè)施、文旅基礎(chǔ)設(shè)施等資產(chǎn)類型有望實現(xiàn)公募REITs領(lǐng)域的突破；此外，考慮到目前保障性租賃住房在REITs試點中的亮眼表現(xiàn)，與保障性租賃住房類似的市場化長租房有望盡快加入公募REITs的試點范圍。

    根據(jù)公開資料顯示，中金基金目前管理與推進(jìn)的項目類型包括倉儲物流、保障性租賃住房、高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等，并積極研究探索新型基礎(chǔ)設(shè)施、能源基礎(chǔ)設(shè)施、消費基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域，所覆蓋的資產(chǎn)分布在京津冀、長江經(jīng)濟(jì)帶、粵港澳大灣區(qū)、長三角、成渝雙城、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)等區(qū)域，支持國家深化區(qū)域經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略，助力我國公募REITs行業(yè)的創(chuàng)新實踐與高質(zhì)量發(fā)展。

（編輯 上官夢露）