嚴(yán)打“炒房客”、上調(diào)房貸利率、圍堵經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市……5月以來，多個城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)升級，圍堵資金漏洞、加強(qiáng)貸款全流程監(jiān)管是其中的重點內(nèi)容。

    銀保監(jiān)會最新披露的數(shù)據(jù)顯示，截至4月末，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款同比增長10.5%，增速創(chuàng)8年來新低。種種跡象顯示，房地產(chǎn)金融監(jiān)管持續(xù)收緊的態(tài)勢明顯，涉及房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、中介等多方。

    房企融資全渠道收緊

    據(jù)銀保監(jiān)會披露，資金過度流入房地產(chǎn)市場問題得到初步扭轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)融資呈現(xiàn)“五個持續(xù)下降”的特點，包括：

    銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款增速持續(xù)下降；

    房地產(chǎn)貸款集中度持續(xù)下降；

    房地產(chǎn)信托規(guī)模持續(xù)下降；

    理財產(chǎn)品投向房地產(chǎn)非標(biāo)資產(chǎn)的規(guī)模持續(xù)下降；

    銀行通過特定目的載體投向房地產(chǎn)領(lǐng)域資金規(guī)模持續(xù)下降。

    華東地區(qū)某股份行負(fù)責(zé)人告訴中國證券報記者：“盡管當(dāng)?shù)匦枨笕匀煌?，但我行對房地產(chǎn)項目一直很謹(jǐn)慎，所以今年以來房地產(chǎn)貸款沒有較大變化。從監(jiān)管層面到總行層面，對于房地產(chǎn)貸款的態(tài)度一直是控規(guī)模為主。”

    除信貸渠道外，其他融資渠道也呈現(xiàn)趨緊態(tài)勢?？硕鹧芯恐行陌l(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月100家典型房企的融資總量為883.34億元，環(huán)比下降11.9%，同比下降24.1%。其中，房企發(fā)債541.88億元，環(huán)比上升1.4%，同比上升19.4%。

    5月房企融資成本5.18%，環(huán)比上升0.09個百分點，同比上升0.31個百分點。其中境外融資成本6.42%，環(huán)比上升0.17個百分點；境內(nèi)融資成本3.61%，環(huán)比大幅下降1.16個百分點，主要在于5月發(fā)行境內(nèi)債的企業(yè)超過八成是排名較為靠前的企業(yè)或者央企國企，結(jié)構(gòu)性導(dǎo)致成本較低。

    房地產(chǎn)金融監(jiān)管從嚴(yán)

    種種信號顯示，房地產(chǎn)金融監(jiān)管態(tài)勢持續(xù)從緊。

    例如，對于信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場，監(jiān)管部門一直保持高壓態(tài)勢，近期銀保監(jiān)會披露的行政處罰信息顯示，對5家銀行罰款3.66億元，很重要的原因是違規(guī)開展房地產(chǎn)融資業(yè)務(wù)。

    此外，今年以來，經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場成為監(jiān)管關(guān)注重點，各地銀保監(jiān)局已會同當(dāng)?shù)刈〗ú块T和人民銀行分支機(jī)構(gòu)組織開展機(jī)構(gòu)自查、非現(xiàn)場篩查、現(xiàn)場檢查等工作。

    在房地產(chǎn)貸款集中度方面，銀保監(jiān)會統(tǒng)信部副主任劉忠瑞強(qiáng)調(diào)，對新增房地產(chǎn)貸款占比較高的銀行實施名單制管理，督促這些銀行落實房地產(chǎn)金融調(diào)控要求，合理控制房地產(chǎn)貸款增速。

    國家金融發(fā)展實驗室房地產(chǎn)金融研究中心主任蔡真認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)金融審慎管理制度的實施和完善，房企外源性融資所需資金的供需兩端均被嚴(yán)控，開發(fā)貸余額增速持續(xù)回落，信托規(guī)模大幅壓降，境內(nèi)外信用債發(fā)行規(guī)模增速下降，存量規(guī)模壓降。

    廈門國際銀行投行分析員任濤稱，下一步，監(jiān)管層除了繼續(xù)防范各種資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域外，還可能嚴(yán)格控制房地產(chǎn)貸款增速，同時提高房地產(chǎn)貸款風(fēng)險權(quán)重。此外，在嚴(yán)格約束房地產(chǎn)企業(yè)信貸融資、供應(yīng)鏈融資的基礎(chǔ)上，對地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資以及普通債券融資（含美元債）進(jìn)行一定限制。

    房貸利率有上行空間

    5月以來，廣州、深圳等熱點城市房貸“漲價”明顯。

    融360大數(shù)據(jù)研究院對全國42個重點城市房貸利率的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2021年全國房貸利率整體水平開始止跌轉(zhuǎn)漲。2021年5月份（數(shù)據(jù)采集期為4月20日至5月18日），全國首套房貸款平均利率為5.33%，較2020年底上漲11基點；二套房貸款平均利率為5.61%，較2020年底上漲8基點。這也是自2月份以來，房貸利率連續(xù)4個月回升。

    招聯(lián)金融首席研究員董希淼表示，下一步在房價上漲較快的熱點城市，或房貸利率相對較低的地區(qū)，房貸利率小幅上漲可能會成為趨勢。

    東方金誠首席宏觀分析師王青認(rèn)為，若接下來房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，特別是一線城市房價上漲勢頭向二三線城市擴(kuò)散，未來不排除5年期LPR報價單獨小幅上調(diào)的可能。

    隨著房地產(chǎn)貸款集中度管理制度開始施行，中信證券銀行業(yè)首席分析師肖斐斐稱，根據(jù)對國內(nèi)部分上市銀行的調(diào)研，受房地產(chǎn)集中度管理影響，部分超限銀行按揭貸款增速將有所壓降，同時對于未超限銀行，也需考慮“房住不炒”導(dǎo)向，適當(dāng)控制按揭貸款增速。