本報記者 邢萌

    6月16日，深交所首批兩單基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募項目平穩(wěn)上市，標(biāo)志著REITs擴(kuò)募機(jī)制全面落地。

    這是深交所認(rèn)真貫徹落實黨中央國務(wù)院決策部署和中國證監(jiān)會部署要求，推動完善REITs市場再融資功能，積極構(gòu)建多層次REITs市場，加快形成存量資產(chǎn)和增量投資良性循環(huán)的重要舉措。

    市場人士認(rèn)為，公募REITs真正的長久生命力在于能否持續(xù)擴(kuò)募并購，通過不斷吸入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)組合，持續(xù)發(fā)力，做大做強(qiáng)，成為一個主動管理、有所作為的有機(jī)生命體。本次兩單擴(kuò)募項目落地，對于優(yōu)化REITs投資組合、增強(qiáng)產(chǎn)品抗風(fēng)險能力、推動REITs市場形成“首發(fā)+擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動新格局具有重要意義，標(biāo)志著REITs發(fā)展進(jìn)入新階段、迎來新機(jī)遇。

    引入市場增量資金

    提升二級市場流動性

    作為深交所首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目，博時蛇口產(chǎn)園REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港REIT先行先試，積極參與首批REITs擴(kuò)募試點，于2022年9月份向證監(jiān)會和深交所正式提交擴(kuò)募申請，于今年3月31日正式取得證監(jiān)會同意變更注冊批復(fù)，并于6月2日宣告完成發(fā)售，最后于6月16日正式上市。

    首批兩單REITs擴(kuò)募項目分別為博時蛇口產(chǎn)園REIT和紅土創(chuàng)新鹽田港REIT，均上市近兩年，整體運(yùn)行平穩(wěn)，治理結(jié)構(gòu)健全，具備較好的擴(kuò)募條件，本次擴(kuò)募共募集資金16.59億元。

    博時蛇口產(chǎn)園REIT本次擴(kuò)募購入資產(chǎn)為位于深圳市光明高新園區(qū)的招商局智慧城（光明科技園）科技企業(yè)加速器二期項目；紅土創(chuàng)新鹽田港REIT本次擴(kuò)募購入資產(chǎn)為位于深圳市鹽田港綜合保稅區(qū)內(nèi)的世紀(jì)物流園項目。

    “隨著博時蛇口產(chǎn)園REIT擴(kuò)募成功，招商蛇口產(chǎn)業(yè)園‘投、融、建、管、退’全生命周期發(fā)展模式與投融資機(jī)制進(jìn)一步確立。這也是蛇口產(chǎn)園REIT真正實現(xiàn)‘運(yùn)營平臺化’‘發(fā)展市場化’‘發(fā)行常態(tài)化’的重要標(biāo)志，為招商蛇口構(gòu)建新發(fā)展模式奠定了堅實基礎(chǔ)。”招商蛇口相關(guān)負(fù)責(zé)人對《證券日報》記者表示，REIT盤活存量資產(chǎn)的優(yōu)勢契合產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)周期長、資金需求大的特性。同時，在園區(qū)專業(yè)化運(yùn)營層面，REIT能為產(chǎn)業(yè)運(yùn)營提供價值最大化的路徑，助力招商蛇口產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)管理能力建設(shè)進(jìn)一步提升，激發(fā)專業(yè)化的園區(qū)資產(chǎn)管理運(yùn)營團(tuán)隊的潛力。

    博時基金相關(guān)負(fù)責(zé)人對《證券日報》記者表示，博時蛇口產(chǎn)園REIT擴(kuò)募完成后，將為基金提供額外的收益來源，分散一定的投資風(fēng)險。同時，基金份額持有人結(jié)構(gòu)可能在擴(kuò)募后發(fā)生變化，原基金份額持有人將與新基金份額持有人共同享有基金已持有的基礎(chǔ)設(shè)施項目及新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目所帶來的權(quán)益。擴(kuò)募帶來的基金規(guī)模的增加及新投資者的引入，有助于提升基金的二級市場流動性。

    博時基金上述負(fù)責(zé)人認(rèn)為，隨著首批4只公募REITs項目擴(kuò)募獲批，我國公募REITs市場“首發(fā)”+“擴(kuò)募”雙輪驅(qū)動的發(fā)展格局正式成型，將進(jìn)一步推動公募REITs審批的常態(tài)化。首批REITs項目擴(kuò)募落地，對于中國REITs市場持續(xù)納入優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)以實現(xiàn)市場規(guī)模增長有積極促進(jìn)作用，也是市場逐步邁向成熟的標(biāo)志之一。

    “本次紅土創(chuàng)新鹽田港REIT擴(kuò)募，重點考慮以具備競爭力的價格獲取項目，進(jìn)而確保項目后續(xù)具備較好的升值潛力。”紅土創(chuàng)新基金管理有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人對《證券日報》記者表示，擴(kuò)募資產(chǎn)為核心一線城市中毗鄰核心集裝箱碼頭的高標(biāo)準(zhǔn)倉儲物流設(shè)施，所處位置毗鄰首發(fā)資產(chǎn)項目，也更有利于開展項目管理并形成規(guī)模化效應(yīng)。其所處的物流倉儲行業(yè)作為連接生產(chǎn)與消費(fèi)的國民經(jīng)濟(jì)大動脈，尤其是在促進(jìn)新型消費(fèi)經(jīng)濟(jì)和跨境貿(mào)易經(jīng)濟(jì)方面作用巨大。

    該負(fù)責(zé)人進(jìn)一步表示，本次紅土創(chuàng)新鹽田港REIT實現(xiàn)擴(kuò)募，對發(fā)行人而言，一方面，有利于盤活存量資產(chǎn)，持續(xù)引入社會資本，籌措長期資金支持基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，助力原始權(quán)益人主營業(yè)務(wù)的可持續(xù)發(fā)展；另一方面，原始權(quán)益人在增加戰(zhàn)略持有份額后，能在二級市場獲得更多收益的同時，增加對國有資產(chǎn)的把控力度。對擴(kuò)募投資人而言，擴(kuò)募后的基金可引入市場增量資金，增大基金盤子，有利于增加基金在二級市場的流動性、增強(qiáng)二級市場價格的穩(wěn)定性。

    深圳港集團(tuán)表示，擴(kuò)募項目上市后，將持續(xù)挖掘紅土創(chuàng)新鹽田港REIT上市平臺潛力，圍繞做大做強(qiáng)港航主業(yè)、推動物流板塊提質(zhì)增效轉(zhuǎn)型升級，通過REITs通道輸送更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上市，持續(xù)完善“資產(chǎn)+REITs+擴(kuò)募”模式，吸引社會資本共同參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)長期資本與長期資產(chǎn)的對接，形成“投資建設(shè)-運(yùn)營-退出-再投資”的良性循環(huán)，加速資金運(yùn)轉(zhuǎn)，盤活存量資產(chǎn)，助力集團(tuán)業(yè)務(wù)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張，打造重資產(chǎn)企業(yè)盈利模式優(yōu)化提升的“深圳港”樣板，使優(yōu)質(zhì)資源向公眾平臺集聚，為投資者帶來更豐厚回報。

    深交所基礎(chǔ)設(shè)施REITs募資超240億元

    三方面推動市場高質(zhì)量發(fā)展

    2022年以來，按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見》中關(guān)于“建立健全擴(kuò)募機(jī)制，探索建立多層次基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場”的要求，在中國證監(jiān)會的領(lǐng)導(dǎo)下和國家發(fā)改委的指導(dǎo)下，深交所堅持立足中國國情、借鑒全球經(jīng)驗，加強(qiáng)理論和實踐研究，制定REITs擴(kuò)募規(guī)則，聯(lián)合中國結(jié)算開發(fā)上線定向擴(kuò)募發(fā)售系統(tǒng)，積極開展市場組織，順利完成首批項目審核、發(fā)行、上市工作，全力保障擴(kuò)募項目平穩(wěn)落地。

    基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點3年多來，規(guī)則制度不斷完善，市場規(guī)模穩(wěn)步擴(kuò)大，資產(chǎn)類型有序拓展，覆蓋清潔能源、生態(tài)環(huán)保、保障性租賃住房、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流等多種資產(chǎn)類型，在服務(wù)構(gòu)建新發(fā)展格局和推動高質(zhì)量發(fā)展方面發(fā)揮著日益重要的作用。

    截至目前，深交所基礎(chǔ)設(shè)施REITs累計募資超240億元，回收資金重點用于科技創(chuàng)新、綠色低碳和民生發(fā)展等基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板領(lǐng)域，帶動新增投資超1300億元，形成良好示范效應(yīng)，實現(xiàn)了“穩(wěn)起步、開好局”的階段性成效。

    深交所表示，下一步將按照中國證監(jiān)會“進(jìn)一步推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行十二條”的工作要求，持續(xù)推動深市基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場高質(zhì)量發(fā)展。

    一是完善制度供給，打造核心引擎。強(qiáng)化以“管資產(chǎn)”為核心的全鏈條監(jiān)管制度安排，研究制定基礎(chǔ)設(shè)施REITs定期報告和臨時報告披露指引，構(gòu)建符合REITs特點規(guī)律的規(guī)則體系。

    二是強(qiáng)化市場培育，凝聚發(fā)展合力。加大培育資源投入，系統(tǒng)開展REITs項目專題培訓(xùn)，盡快推動旅游、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施等新類型項目落地，支持更多符合條件的項目首發(fā)和擴(kuò)募上市。

    三是優(yōu)化機(jī)制安排，激發(fā)市場活力。完善定價發(fā)售機(jī)制、交易做市機(jī)制及擴(kuò)募發(fā)售制度安排，豐富REITs投資者結(jié)構(gòu)及REITs投資標(biāo)的，適時研究推出REITs ETF和REITs實時指數(shù)。

（編輯 汪世軍 白寶玉）