張歆

    今日，資本市場將“精彩迎新”——首批公募REITs上市交易，資本市場的大類資產(chǎn)類別正式擴圍。試點工作啟動至今400多天的協(xié)同創(chuàng)新成果，也將在今天呈現(xiàn)給公眾。

    公募REITs雖為資本市場“新生”，但是其對應(yīng)的底層資產(chǎn)——基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)卻早已成為“中國名片”之一。有研究顯示，我國的基建存量規(guī)模早已超過百萬億元，且技術(shù)、設(shè)計、研發(fā)能力國際領(lǐng)先。

    不過，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也有著顯而易見的短板——資產(chǎn)較重、建設(shè)周期長、社會資本參與度有限，需要推動完善市場化、規(guī)范化的投融資體系。而公募REITs，正是補齊這一短板的有力工具。由此不難理解，“十四五”規(guī)劃中緣何部署，“推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）健康發(fā)展，有效盤活存量資產(chǎn)，形成存量資產(chǎn)和新增投資的良性循環(huán)。”

    從可謂是“跑步完成”的首批公募REITs的戰(zhàn)略配售、網(wǎng)上網(wǎng)下申購情況來看，無論以機構(gòu)投資者還是個人投資者視角分析，產(chǎn)品的受歡迎程度毋庸置疑。

    積極認購的背后，是項目運營成熟、現(xiàn)金流穩(wěn)定的樸素基本面。公開招募資料顯示，首批9個項目對應(yīng)的底層資產(chǎn)涵蓋收費公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、污水處理和垃圾處理及生物質(zhì)發(fā)電等主流基礎(chǔ)設(shè)施類型，覆蓋京津冀、長江經(jīng)濟帶、粵港澳大灣區(qū)、長江三角洲等重點區(qū)域。

    可以預(yù)見，隨著公募REITs項目未來供給的增加，資本市場服務(wù)上述重點區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的能力將顯著提升。公募REITs項目的審核過程，包括了對其是否符合國家重大戰(zhàn)略、宏觀調(diào)控政策、產(chǎn)業(yè)政策、固定資產(chǎn)投資管理法規(guī)制度等的判斷，而且回收資金主要用于基礎(chǔ)設(shè)施補短板項目建設(shè)，有利于形成投資良性循環(huán)。在中國經(jīng)濟新發(fā)展階段，更是有利于促進基礎(chǔ)設(shè)施高質(zhì)量發(fā)展。

    而對投資端，公募REITs項目的抗衡經(jīng)濟周期波動特性，對于有能力承受其風險等級的投資者自然有較強吸引力，有利于提升直接融資比例；同時，公募REITs能夠吸引更多的增量機構(gòu)投資者進入資本市場進行長期投資，持續(xù)優(yōu)化市場結(jié)構(gòu)。

    雖然公募REITs市場前景廣闊、首批項目對應(yīng)的底層資產(chǎn)優(yōu)中選優(yōu)，但在上市首日最需提醒市場參與者的，仍是理性投資。

    對于國內(nèi)資本市場而言，公募REITs屬于無準確參照系的新生事物，市場需要在交投中逐步達成對估值之錨的共識。多位項目管理人近日對筆者坦陳，公募REITs底層資產(chǎn)的篩選標準，決定了產(chǎn)品本身的成長邏輯直觀清晰，如果排除未來擴募、續(xù)期等特殊情況，產(chǎn)品現(xiàn)金流分派率顯著超預(yù)期的可能性較小。簡單來說，該產(chǎn)品并不適合A股市場IPO中常見的“炒新”。

    就單個產(chǎn)品而言，如果投資者以非理性價格介入，將可能導(dǎo)致產(chǎn)品對應(yīng)的內(nèi)部收益率降低，實際投資交易價值貶損；就市場整體發(fā)展而言，持續(xù)偏離公允價值的交投價格，可能對流動性造成傷害。

    而且，伴隨著未來更多產(chǎn)品上市，供求關(guān)系調(diào)整，“炒新”所代表的對稀缺性的追逐，終將讓位給理性的估值定位。因此，“投而不炒”，應(yīng)是公募REITs最期待的資本市場“迎新表情”！