證券時報記者 吳家明

    “諾德假日一度被奉為前海神盤，兩年前66平方米的戶型最高叫價超過1000萬元，現(xiàn)在叫價760萬元價格還可以談。”在深圳前海經(jīng)營房產(chǎn)中介的黃經(jīng)理從業(yè)3年，剛好見證了深圳樓市這幾年的起起伏伏。

    2022年剛剛過去，深圳二手房市場交出了自己的成績單：二手住宅共成交約21701套，較2021年成交量下滑46.68%，接近腰斬，月均成交僅約為1808套。

    “2022年，我身邊近一半的同事都轉(zhuǎn)行，能熬過來實屬不易。”黃經(jīng)理很是感慨，“月均不到2000套的成交量，還不到深圳二手房成交榮枯線（5000套）的一半，難以支撐整個中介市場。”

    除了成交量下降，深圳二手房價格也出現(xiàn)明顯松動，特別是越來越多二手房源按照甚至低于參考價出售。“2021年，大家都說深圳二手房參考價定得太低。現(xiàn)在，許多購房者反而覺得這個參考價并不低。”黃經(jīng)理打趣道。“現(xiàn)在，一些小區(qū)的二手房真實價格已經(jīng)可以呈現(xiàn)在房產(chǎn)交易平臺，并不是因為深圳的二手房參考價政策放松，而是因為業(yè)主的報價直接低于參考價。”

    樂有家研究中心此前公布的數(shù)據(jù)顯示，去年11月深圳超40%房源低于參考價成交，接近參考價（成交價與參考價差值10%以下）房源成交占比高達(dá)85%，可見目前深圳二手房低于或接近參考價成交已成為常態(tài)。

    “2022年，熱點城市二手房交易套數(shù)都在下跌，比如北京下跌27%，杭州下跌39.4%，深圳二手房成交量大幅下跌也并不算出奇。問題是，如果看2021年，北京二手房交易套數(shù)上漲了15%，杭州下跌了22.2%，深圳已經(jīng)下跌超過50%。也就是說，深圳連續(xù)兩年二手房交易量接近腰斬。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，“2018~2020年，深圳二手房成交量連續(xù)3年正增長，透支了一些需求。2021年，深圳開啟二手房參考時代價，對二手房定向去杠桿，打破了二手房過去坐地起價、杠桿式拉升的投機炒作鏈條，再加上2020年的“7·15”調(diào)控以后，對購買力進行了強力限制。購買力和杠桿雙重發(fā)力，導(dǎo)致之前靠杠桿支撐、拉升起來的房價，無法獲得支撐開始降價出售，反過來惡化了市場預(yù)期，形成了二手房掛牌量迅速攀升的局面。”

    最近一段時間，松綁成為多地樓市調(diào)控的關(guān)鍵詞。作為一線城市的樓市風(fēng)向標(biāo)之一，市場上有關(guān)深圳樓市的政策調(diào)整“傳言”不斷。不過，截至目前深圳樓市調(diào)控政策并沒有發(fā)生變化，購房者勿輕信謠言。那么，樓市調(diào)控變還是不變？這是2023年擺在深圳樓市面前的選擇題。

    美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，深圳樓市的調(diào)整已經(jīng)接近兩年時間，多數(shù)片區(qū)房價也已回調(diào)至2019年的水平，為響應(yīng)國家對于剛需、剛改客戶的購房支持，我們認(rèn)為很多過于嚴(yán)厲的調(diào)控措施都應(yīng)該適當(dāng)放松，其中就包括二手房的參考價政策。

    李宇嘉預(yù)計，2023年深圳樓市能否有所起色，取決于三方面因素：一是前期泡沫是否褪去；二是疫情后對需求端的修復(fù)；三是深圳樓市調(diào)控政策能否松動。但目前來看這些政策松動的可能性比較小，綜合來看，至少在2023年上半年，深圳二手房市場還將在低位徘徊，一直到絕大多數(shù)二手房按照參考價成交，房價降到可承受的水平上。