本報記者 李春蓮

    見習(xí)記者 張曉玉

    2021年，被視為房地產(chǎn)行業(yè)的“金融管控年”，這一年對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，可謂是處于洗牌的陣痛期。隨著房地產(chǎn)稅改革試點工作的推進和三季報的披露，上市房企有人歡喜有人憂。

    在今年樓市全面遇冷的大環(huán)境下，多數(shù)企業(yè)紛紛開啟降本、求穩(wěn)的模式，達到“三道紅線”的房企數(shù)量在增多，但與此同時，上市房企也出現(xiàn)今年三季報增收不增利的現(xiàn)象。

    榮盛發(fā)展

    “三道紅線”全部轉(zhuǎn)綠

    自“三道紅線”出臺之后，房企有息負債規(guī)模在持續(xù)壓降。所謂“三條紅線”是：1.剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70%；2.凈負債率不得大于100%；3.現(xiàn)金短債比不得小于1倍。

    隨著2021年三季報的披露，房企負債、現(xiàn)金流情況相繼公布。根據(jù)三季報數(shù)據(jù)顯示，截至2021年9月30日，榮盛發(fā)展正式成為“三道紅線”下的“綠檔”房企。

    公告顯示，截至2021年9月30日，榮盛發(fā)展現(xiàn)金短債比為1.05，凈負債率為58.89%，較期初下降21.29%；剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負債率為69.49%，較期初下降4.67%，其中凈負債率較期初下降了21.29個百分點。

    對于榮盛發(fā)展成為“三道紅線”下的“綠檔”企業(yè)，中南財經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟研究院執(zhí)行院長盤和林在接受《證券日報》記者采訪時表示，對于榮盛發(fā)展，這是個利好。但榮盛發(fā)展資產(chǎn)負債率還有79%，剔除預(yù)收賬款之后才剛剛達標，所以還需再接再厲，提高周轉(zhuǎn)率，進一步壓低債務(wù)到安全線以下。

    中國豪宅研究院院長朱曉紅對《證券日報》記者表示，“榮盛發(fā)展由紅轉(zhuǎn)綠成功，從這個意義上講，政策要求緊一點，執(zhí)行嚴一點，也未必是壞事。”

    值得一提的是，三季報顯示，榮盛發(fā)展經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為62.50億元，同比大幅增加138.66億元。1至9月份，榮盛發(fā)展的簽約金額達到923.17億元，同比增長25.24%，完成1300億元年度計劃的71.01%，比去年同期提高了10.09個百分點。

    房地產(chǎn)稅試點改革

    或?qū)⑿纬?ldquo;良幣驅(qū)逐劣幣”

    2021年，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，不僅要關(guān)注“三道紅線”的要求，對最新出臺的房地產(chǎn)稅改革試點也不得不關(guān)注。

    東亞前海證券在研報中指出，房地產(chǎn)稅改革試點對于房企或?qū)⑿纬闪紟膨?qū)逐劣幣。該試點可能會影響預(yù)售制度，降低企業(yè)周轉(zhuǎn)速度，倒逼開發(fā)商進一步降低杠桿，原有的商業(yè)模式會受到?jīng)_擊，優(yōu)勝劣汰下對于優(yōu)秀的企業(yè)反而是機會。

    朱曉紅表示，房地產(chǎn)稅加速落地，對房地產(chǎn)行業(yè)積極意義有三：一是房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機制可期可待；二是市場倒逼成本，確定價格；三是地方政府對土地財政依賴癥減弱了，房企對地方政府政策幫扶的依賴也會降低。

    在盤和林看來，不管房地產(chǎn)稅能不能降低房價，房地產(chǎn)企業(yè)降杠桿防風(fēng)險是大勢所趨。至于房地產(chǎn)稅試點對于房價的影響，要看房地產(chǎn)稅落地的強度。

    IPG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜對《證券日報》記者表示，房地產(chǎn)稅改革試點加速落地會提升持有成本，從而改變房地產(chǎn)市場的預(yù)期與市場結(jié)構(gòu)，有可能提升二手房的比例而相對降低新房的市場占比，因此房企面對變化中的市場格局需要做好業(yè)務(wù)調(diào)整甚至是企業(yè)轉(zhuǎn)型才能實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

    多家房企

    三季報增收不增利

    在業(yè)績方面，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)披露的三季報來看，多家房企出現(xiàn)增收不增利的情況，歸母凈利同比去年的跌幅有所擴大。

    據(jù)《證券日報》記者統(tǒng)計18家A股上市房企三季報數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，只有8家房企營收和凈利都保持正增長，而剩下的房企業(yè)績表現(xiàn)各有不同，但都不甚樂觀。其中，第三季度房企營收和歸母凈利潤均下跌的有華夏幸福、中交地產(chǎn)、榮盛發(fā)展、金地集團、金融街以及陽光城；增收不增利的房企包括中南建設(shè)、綠地控股、萬科A、招商積余。

    在柏文喜看來，房企三季度增收不增利，實際上反映的是去年房企為保證企業(yè)流動性而進行的降價促銷的情況，目前這些合同銷售收入逐步進入結(jié)轉(zhuǎn)期，在報表上自然就體現(xiàn)為增收不增利的現(xiàn)象了。