本報(bào)記者 王麗新

    近日，網(wǎng)傳某地正在緊急制定調(diào)控政策，涉及9個(gè)月內(nèi)不能漲價(jià)，這一傳言目前雖未被證實(shí)，但各地頻繁發(fā)布調(diào)控政策，抑制樓市過(guò)熱，是今年房地產(chǎn)行業(yè)的顯著特征。

    據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)超過(guò)215次。“相比一季度，4月份和5月份的樓市調(diào)控政策已經(jīng)全面升級(jí)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，與以往各地集中搶人動(dòng)作不同，住建部約談、整頓中介、嚴(yán)查違規(guī)經(jīng)營(yíng)貸、實(shí)施“兩集中”土地供應(yīng)制、以及針對(duì)學(xué)區(qū)房等政策，是今年樓市調(diào)控的主要特征。

    張大偉重點(diǎn)分析了炒作學(xué)區(qū)房的背后成因，他指出，疫情導(dǎo)致教育需求回流，使得大部分家庭考慮購(gòu)置學(xué)區(qū)房，無(wú)論是北京西城區(qū)、海淀區(qū)的二手學(xué)區(qū)房市場(chǎng)，還是上海和深圳，都呈現(xiàn)出虛火旺盛的現(xiàn)象，市場(chǎng)上也充滿了借助稀缺資源的投資炒作動(dòng)作，預(yù)計(jì)后續(xù)調(diào)控政策將專門針對(duì)這一類房源進(jìn)行引導(dǎo)和監(jiān)管。

    當(dāng)然，在新房市場(chǎng)，樓市過(guò)熱背后，因素是多重的，但地價(jià)成本推高所致仍舊是主要原因之一。為了控地價(jià)，“22城集中出讓土地，一年只賣三次地”的新土地供應(yīng)模式已經(jīng)落地實(shí)施，這對(duì)房企調(diào)配拿地資金是極大考驗(yàn)。

    “從目前17個(gè)城市首輪集中供地的結(jié)果來(lái)看，第一陣營(yíng)房企仍收獲頗豐，但利潤(rùn)空間確實(shí)極為有限，有的地塊僅有3%的利潤(rùn)率，這對(duì)上市房企全局業(yè)務(wù)布局能力提出了極高要求，未來(lái)房企可能要聚焦在投資產(chǎn)品線及城市布局方面進(jìn)行精細(xì)化和有全局觀的布局，犧牲利潤(rùn)打品牌影響力的產(chǎn)品要有，‘短平快’換取現(xiàn)金的項(xiàng)目要有，謀求高利潤(rùn)空間的城市更新業(yè)務(wù)一樣要有，要不然利潤(rùn)重回上升通道將會(huì)極為艱難。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，尤其在調(diào)控政策向二線城市、甚至熱點(diǎn)三、四線城市加速蔓延的投資環(huán)境下，房企更需謹(jǐn)慎投資，不拿錯(cuò)地，不拿高價(jià)地，保持理性發(fā)展。

    “以北京首輪集中供地為例，30宗地塊平均溢價(jià)率約為6.5%，但在‘限房?jī)r(jià)、控地價(jià)’模式下，開(kāi)發(fā)企業(yè)取地成本其實(shí)增加了。”某房企高管向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，當(dāng)從開(kāi)發(fā)商角度來(lái)講，要長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮規(guī)模增長(zhǎng)，舍棄一些項(xiàng)目的短期利潤(rùn)，拿地是為了長(zhǎng)期發(fā)展，不得不拿?？傮w而言，土地集中供應(yīng)或?qū)⒅厮芊康禺a(chǎn)市場(chǎng)格局。

（編輯 張明富）