本報(bào)記者 王麗新

    近幾年，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量市場(chǎng)，以及社區(qū)經(jīng)濟(jì)的興起，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商利潤(rùn)率整體下滑，物業(yè)管理行業(yè)萬(wàn)億元量級(jí)市場(chǎng)規(guī)模，引發(fā)資本市場(chǎng)更大的想象空間。

    據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至12月18日，今年已經(jīng)有16家物業(yè)公司成功叩開港交所的大門，累計(jì)港股物業(yè)上市企業(yè)已經(jīng)接近40家。伴隨著上市企業(yè)數(shù)量的增加，下半年，物業(yè)市場(chǎng)也進(jìn)入了調(diào)整期，尤其是中小物業(yè)企業(yè)受到的影響和波動(dòng)更大。值得關(guān)注的是，在一眾中小物企中，扎根河南布局全國(guó)的鑫苑服務(wù)卻迎來(lái)了業(yè)績(jī)與股價(jià)的雙重爆發(fā)，2020年以來(lái)股價(jià)漲幅接近90%。

    據(jù)記者了解，鑫苑服務(wù)是一家發(fā)展迅速的物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)商，成立于1998年，擁有22年豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。公司為中國(guó)一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，連續(xù)十一年榮獲中國(guó)物業(yè)行業(yè)百?gòu)?qiáng)企業(yè)。

    在管、合約面積持續(xù)高增長(zhǎng)

    據(jù)公司半年報(bào)顯示，2020年上半年，鑫苑服務(wù)營(yíng)收約2.61億元人民幣（下同），按年增長(zhǎng)10.5%，毛利約1.04億元，按年增長(zhǎng)35.2%，歸母凈利潤(rùn)約5530萬(wàn)元，按年增長(zhǎng)168.4%。三大業(yè)務(wù)中，物業(yè)管理服務(wù)收入增長(zhǎng)13.7%，增值服務(wù)收入增長(zhǎng)3.7%，交付前及咨詢服務(wù)收入增長(zhǎng)6.7%，三者收入占比分別約64.8%、19.1%、16.1%。

    公司上半年在管面積增長(zhǎng)至約2206萬(wàn)平方米，同比提升34.7%；合約面積4015萬(wàn)平方米，同比提升24.8%。在管項(xiàng)目數(shù)量135個(gè)，按年增長(zhǎng)32.4%；合約項(xiàng)目數(shù)量200個(gè)，按年增長(zhǎng)27.4%。公司的合約面積/在管面積倍數(shù)約1.82倍，處于行業(yè)中上游水平。

    鑫苑服務(wù)現(xiàn)有項(xiàng)目覆蓋了全國(guó)16個(gè)省、直轄市，共45座城市。華中、華東及華北地區(qū)在管項(xiàng)目分別為90個(gè)、31個(gè)及9個(gè)，其中華北區(qū)域去年同期僅為2個(gè)，增速最快。此外，12月11日，公司發(fā)布公告稱，擬收購(gòu)重慶重型汽車集團(tuán)鴻企物業(yè)有限責(zé)任公司100%股權(quán)，代價(jià)為1348.17萬(wàn)元，對(duì)外擴(kuò)張正加速推進(jìn)。

    第三方占比數(shù)據(jù)持續(xù)提升，上半年在管面積中第三方占比達(dá)約42%，同比提升16個(gè)百分點(diǎn)；合約面積第三方占比達(dá)約53%，同比提升約7個(gè)百分點(diǎn)。物管收入中第三方占比約20.8%，同比提升4.1個(gè)百分點(diǎn)。

    多輪驅(qū)動(dòng)模式顯成效

    物管業(yè)態(tài)多元化發(fā)展

    從鑫苑服務(wù)在管面積的不同業(yè)態(tài)的分布來(lái)看，住宅綜合體、住宅物業(yè)的在管面積占比分別62.9%及30.1%，二者亦貢獻(xiàn)約九成的物管收入。非住宅綜合體和辦公大樓及其他業(yè)態(tài)的在管面積上半年并未獲得新項(xiàng)目。公司當(dāng)前的業(yè)務(wù)重心仍偏向住宅類項(xiàng)目，主要依托于低成本、穩(wěn)定性強(qiáng)全委模式穩(wěn)健拓展，從前期開始跟進(jìn)相關(guān)工作，更有效的保障項(xiàng)目品質(zhì)和經(jīng)營(yíng)效果。

    上半年，公司拓展以全委、國(guó)企合作、三供一業(yè)等穩(wěn)健的合作方式為主。上半年的存量市場(chǎng)，在國(guó)企合作方面，鑫苑與鄭州頤城控股展開股權(quán)合作，拓展了河南頤城及河南投資集團(tuán)旗下的物業(yè)項(xiàng)目；在三供一業(yè)合作方面，公司達(dá)成與邯鄲鋼鐵合作項(xiàng)目；在城市改造方面，公司構(gòu)建了建管一體化的模式，并承接了金水區(qū)花園路和未來(lái)路舊城改造項(xiàng)目，同時(shí)與鄭州未來(lái)路辦事處簽署了46個(gè)城市改造項(xiàng)目的物業(yè)管理意向協(xié)議，對(duì)城市服務(wù)進(jìn)行全面的布局和滲透。

    在并購(gòu)?fù)卣狗矫妫瑢?shí)現(xiàn)與重慶通用機(jī)械工業(yè)有限公司簽約，完成了對(duì)鴻企物業(yè)的股權(quán)收購(gòu)，彌補(bǔ)了鑫苑服務(wù)非住宅業(yè)態(tài)管理的短板，鴻企物業(yè)將幫助鑫苑服務(wù)在工業(yè)園業(yè)態(tài)上迅速打開局面，同時(shí)，鴻企物業(yè)擁有的餐飲服務(wù)、勞務(wù)外包、城市垃圾清運(yùn)等工業(yè)業(yè)態(tài)全資質(zhì)，將助力鑫苑服務(wù)工業(yè)園、產(chǎn)業(yè)園物業(yè)管理向縱深方向不斷推進(jìn)。鑫苑服務(wù)正不斷拓展自身的服務(wù)業(yè)態(tài)，并逐步做強(qiáng)包括居住社區(qū)服務(wù)、城市公共服務(wù)、政府公共服務(wù)及商辦產(chǎn)業(yè)園區(qū)服務(wù)等四大產(chǎn)品體系。

    新業(yè)務(wù)延伸初具規(guī)模

    信息化建設(shè)添助力

    受益于公司的外拓項(xiàng)目多數(shù)以全委托模式開展，管理成本控制更具競(jìng)爭(zhēng)力，鑫苑服務(wù)上半年毛利約為1.04億元，毛利率達(dá)約39.7%，提升7.2個(gè)百分點(diǎn)。進(jìn)一步看，而增值服務(wù)和交付前及咨詢服務(wù)毛利占比分別約31.7%和22.3%，已逐漸成為鑫苑服務(wù)業(yè)務(wù)構(gòu)成中重要部分。

    在增值服務(wù)方面，公司持續(xù)打造OMO社區(qū)商業(yè)新場(chǎng)景，在社區(qū)服務(wù)進(jìn)行持續(xù)延伸。上半年，鑫苑服務(wù)慷寶云管家平臺(tái)在上半年達(dá)成和58、拼多多、京東等戰(zhàn)略合作，激活了線上商業(yè)場(chǎng)景。平臺(tái)注冊(cè)用戶超過(guò)150萬(wàn)，上半年收入同比提升67%。業(yè)務(wù)延伸方面，上半年公司在租賃性用房、存量資產(chǎn)銷售、智能化施工、城市改造等新業(yè)務(wù)均初步形成了一定規(guī)模效應(yīng)。

    鑫苑服務(wù)長(zhǎng)期以來(lái)致力于物業(yè)信息化、智慧化、數(shù)字化建設(shè)，目前已經(jīng)取得不錯(cuò)成績(jī)，公司智慧社區(qū)建設(shè)持續(xù)落地和深化，慷寶云平臺(tái)功能不斷豐富，信息化賦能方面也不斷提升著公司管理和運(yùn)營(yíng)效率，上半年人均管理面積同比提升了31%。有市場(chǎng)分析人士稱，預(yù)計(jì)未來(lái)數(shù)字化發(fā)展對(duì)公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)及非物管業(yè)務(wù)服務(wù)會(huì)增添更多助力。