本報記者 王麗新

    2020年初，疫情來襲，人人“禁足”，售樓處關閉，工地停工，原材料無法正常采購，房地產行業(yè)上下游資金流轉猛然陷入艱難局面。一時間，房企管理層“開源節(jié)流”雙管齊下，近兩年歷經數(shù)次組織架構變革和管理體系建構的房企再度迎來巨變。

    據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2月份70個城市中共有19個城市新房沒有成交，24個城市二手房沒有成交；到了3月，盡管行業(yè)陸續(xù)復工，一二三線城市新建商品住宅銷售價格同比漲幅回落，二手住宅銷售價格同比漲幅大多回落，受疫情影響最深的武漢，新建商品住宅和二手住宅仍無成交。

    “一邊是銷售額減少、價格回落導致的回款減少、現(xiàn)金流吃緊；一邊是抗疫防疫增加了相應的成本支出，兩頭同時擠壓。”有不愿具名的業(yè)內人士向《證券日報》記者表示，在原本已經受到限價等政策影響促使利潤率走低的房地產行業(yè)，不得不縮減投資戰(zhàn)線，裁撤冗余人員，向制造業(yè)學習“降本增效”，以“變”求生。

    弱現(xiàn)金流重壓下要“活下去”

    與以往的任何一場寒冬不同，這一次的“不確定性”充斥著整個房地產市場?，F(xiàn)金回流不足預期的壓力，無論頭部企業(yè)還是中小房企，無一不在承受。

    作為行業(yè)中的龍頭風向標萬科亦如是。日前，萬科執(zhí)行副總裁兼COO張旭在2019年業(yè)績發(fā)布上表示，“現(xiàn)金為王，手有余糧”是萬科活下去的法則。碧桂園總裁莫斌也提出，“必須通過競爭力的提升，使現(xiàn)金流更加充實”。

    頭部房企的敏感和風險意識可謂行業(yè)晴雨表，在其選擇“?，F(xiàn)金渡難關”策略之際，擺在部分資金鏈緊張且營銷能力弱的中小企業(yè)面前的是生死難題，原本目標是“活得好”的可能只能調整為“活下去”。

    據(jù)人民法院公告網(wǎng)顯示，從2020年開年至今，全國已有超130家房地產商宣告破產，相當于平均每天都有1家房企被清算。要知道，2019年全國才377家房企宣告破產，而2020年迄今為止破產的房企，已占2019年全年的34.4%。

    毋庸置疑，疫情籠罩之下，難有房企可獨善其身，接下來的行業(yè)格局是，大中型房企一季度業(yè)績大幅下滑，小型房企被加速淘汰。

    據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，一季度，TOP10和TOP20房企銷售操盤金額的入榜門檻為296.5億元和173.3億元，分別同比降低17.8%和33.5%；TOP30和TOP50房企的銷售操盤金額入榜門檻分別降低23.5%和30.2%至124.2億元和71.1億元。一季度，絕大多數(shù)房企銷售額同比下降超過兩成，少有上漲者未來可能也面臨退房壓力。

    “等房企一季度業(yè)績預告出來后，估計有很多企業(yè)業(yè)績并不好看，包括依賴于經營性資產收入的房企。”上述業(yè)內人士稱，目前已經發(fā)布一季度預告的房企中，就有因疫情導致計劃結利項目工程進度受影響，結算收入下降，資產管理業(yè)務收入下滑，進而使得歸屬于母公司股東的凈利潤下滑70%以上的房企。

    縮編裁員優(yōu)化組織架構

    一邊是銷售回款難，現(xiàn)金流吃緊，償債負擔重，資金鏈承壓；一邊是固定成本源源不斷地支出，房企不得不想辦法控制成本，降低支出，勒緊腰帶過日子。

    從開年以來《證券日報》記者與各位房企高管交流后的信息看，從成本壓縮的角度，裁員降薪向“管理費”開刀，似乎成為房企的首選求變策略之一。一時之間，業(yè)內也流傳起各家房企“不是在裁員，就是在裁員的路上”的說法。

    率先對疫情影響作出反應的是凱德集團，其高管層自愿降薪，董事費和基礎薪資將從4月1日起降低5%-15%，所有經理級及以上級別的員工凍結漲薪。此外，華夏幸福、碧桂園等房企也傳出合并區(qū)域公司，優(yōu)化組織架構的消息。

    中小型房企的情況更是嚴峻，有的公司甚至無力支付工資，要求員工主動離職。今年2月，四川小房企中迪禾邦被曝無力支付2020年1月和2月的工資，要求員工主動離職，并延期領取工資。

    《證券日報》經過梳理發(fā)現(xiàn)，頭部房企是率先作出反應的，部分區(qū)域性房企降薪裁員范圍更廣，即使有些企業(yè)不裁員，也會啟動降薪機制。同時，不少房企都縮減了投資戰(zhàn)線，減少公開市場拿地支出，全力賣房保現(xiàn)金流，甚至有些房企已經開始賣資產割肉求生。

    外部環(huán)境無法改變，但經過多年粗放式發(fā)展的房地產行業(yè)，尚有向制造業(yè)學習，向管理要效益的空間。

    降本增效煉“精細化管理”內功

    面對增長速度放緩、現(xiàn)金流緊張、利潤下行，償債壓力巨大等多層壓力相繼而來的行業(yè)普遍現(xiàn)象，多數(shù)房企應對“不確定性”市場的策略都是升級企業(yè)內部的“確定性”要素，說白了，即是借助企業(yè)內部的大運營體系，聚焦“降本增效”式管理。

    “對疫情有不同認識和行動的房企，將在未來行業(yè)格局中獲得不同的市場份額。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向《證券日報》記者表示，若企業(yè)管理層和員工均能借助這一段時間，沉穩(wěn)內修進而思變，練好這一內功，在未來高手過招的競爭格局中，這個企業(yè)可能就會贏得先機。

    今年2月，中國奧園集團董事會主席郭梓文呼吁全體員工“共同利用好這段加長版時光，不畏懼、不退縮、不止步，常學習、勤思考、再提升，養(yǎng)精蓄銳、夯實內功。”2月10日，花樣年地產集團CEO曾寶寶在《致全體花花的一封信》中表示，面對行業(yè)寒冬，只有咬牙扛過危，才有資格拼到機。

    目前來看，有靈活應變能力且戰(zhàn)略方向落位較快的房企均已行動，優(yōu)化工作流程、提高工作效率、注重節(jié)能降耗、優(yōu)化企業(yè)成本，強化精細管理是多數(shù)有想法的房企共渡難關的行動指南。

    在這一方面，中國奧園去年底開始全面梳理各項目成本，在持續(xù)保持產品力的前提下，根據(jù)成本優(yōu)化目標，逐步提升全周期成本控制能力，減少了開發(fā)過程中的浪費、拆改等無效成本的發(fā)生，其細節(jié)甚至滲入到要節(jié)約一張紙、一度電、一滴水，且倡導全體員工參與工作和生活中所有于細微處的“節(jié)能降耗”。

    不得不說，進入微利時代的房地產行業(yè)，將因這場疫情產生巨變。過去習慣于靠粗放式管理和享受土地紅利的房企若不思變，將逐漸退出歷史舞臺。同時，改善大運營體系，實施嚴格資金預算管理、嚴控非生產性開支等各項降本增效式管理制度的房企，將逐漸在艱難中嘗到“精細化管理”的甜頭，通過體系化、清單化、工具化的運營管理體系來賦能組織，形成企業(yè)核心競爭力之一，贏得應對多變市場的更大話語權，助力業(yè)務增長，保持企業(yè)良性發(fā)展。

（編輯 上官夢露）