■本報記者 王麗新

    “2018年把凈負債率降至100%以內(nèi)”的管理層承諾言猶在耳，經(jīng)過一年調(diào)整，正榮地產(chǎn)兌現(xiàn)了承諾。2018年，在房地產(chǎn)行業(yè)增速放緩的高壓下，正榮地產(chǎn)上市首年即晉級“千億元陣營”，高增長的背后，公司的凈負債率降至74%，為未來規(guī)模擴張?zhí)峁┝撕艽蟮膹椥钥臻g。

    在2018年業(yè)績會上，正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事兼董事長黃仙枝表示，2019年設(shè)定的合約銷售目標為1300億元，增長20%。

    有業(yè)內(nèi)人士稱，為這1300億元目標“保駕護航”的是正榮4200億元的總貨值、新項目平均8個月內(nèi)實現(xiàn)首次開盤的周轉(zhuǎn)速度，以及產(chǎn)品力和品牌影響力的提升。

    優(yōu)化財務(wù)盤面降負債

    據(jù)年報數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，正榮地產(chǎn)實現(xiàn)合同銷售額1080.17億元，同比增長54.0%；營業(yè)收入264.53億元，同比增長32.3%；毛利60.21億元，同比增長42.8%；股東應(yīng)占利潤21.21億元，同比增長50.5%；股東應(yīng)占核心利潤19.52億元，同比大增70.7%。

    2015年至2018年，用了4年時間，正榮完成了從230億元到千億元規(guī)模的蛻變，年復(fù)合增長率超過60%。規(guī)模增長的背后，正榮一路提升了利潤的增幅空間。正如去年管理層所示，公司一直強調(diào)穩(wěn)健成長，要實現(xiàn)規(guī)模、盈利和質(zhì)量三方平衡發(fā)展。

    在規(guī)模和利潤同步上漲的背后，正榮兌現(xiàn)了降杠桿的承諾。回顧2018年，正榮通過赴港上市、拓寬融資渠道等策略，先后通過發(fā)行ABS、美元優(yōu)先票據(jù)等手段將公司負債率大幅降低至74%，改善了財務(wù)盤面。

    對此，正榮方面表示，公司對債務(wù)結(jié)構(gòu)進行了優(yōu)化，以長債置換短債，使得短期借款占比下降。在融資成本方面，國內(nèi)貨幣政策趨于寬松，公司近期發(fā)債利率已經(jīng)趨勢性下降，未來融資成本可能進一步降低，屆時可進一步增厚財務(wù)利潤，為股東創(chuàng)造價值。

    有業(yè)內(nèi)人士稱，房企想要獲得低成本融資，除了土地儲備的規(guī)模和質(zhì)量之外，財務(wù)盤面的穩(wěn)健最為關(guān)鍵，尤其負債率水平低于行業(yè)紅線后，機構(gòu)會提升其評級，企業(yè)也就有機會使用更多融資工具獲得更低成本的融資，進行規(guī)模擴張。

    土儲貨值達4200億元

    利潤得到很好釋放的企業(yè)，都是低成本融資術(shù)的擅長者，也是拿地投資能準確把握窗口期的高手。

    2018年，正榮地產(chǎn)全年共計新增土地儲備共57幅，新進13個城市，進軍西部高成長城市，完成“16X”全國布局。截至2018年底，公司在手土地儲備共計2456萬平方米，平均成本4491元/平方米，覆蓋長三角、海西、中部、環(huán)渤海、西部、珠三角六大區(qū)域28個城市，總貨值約人民幣4200億元，在一、二線核心城市布局比例超過70%。

    “今年將提高權(quán)益拿地的投資比例。”正榮地產(chǎn)管理層表示，接下來公司將繼續(xù)深耕一線城市的周邊城市，以及土地儲備具備極強可變現(xiàn)能力的地區(qū)。作為正榮地產(chǎn)傳統(tǒng)優(yōu)勢區(qū)域，隨著長三角區(qū)域一體化上升為國家戰(zhàn)略，正榮在長三角的土地儲備價值將有大幅提升空間。此外，公司在2018年加碼的新進區(qū)域——粵港澳大灣區(qū)及西部區(qū)域，也隨著政策變化迎來了高速增長時期，未來增長值得期待。

    在拿地成本控制方面，黃仙枝表示，公司上市后進行了調(diào)整，目前有充裕的現(xiàn)金流，未來拿地資金的核心是成本，土地成本低、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)達的區(qū)域，正榮都會根據(jù)實際情況去考慮投資。

    事實上，縱觀過去幾年的表現(xiàn)，正榮地產(chǎn)可謂在中型房企間的較量中突圍的典型，伴隨改善型需求的持續(xù)增長，“改善大師”正榮地產(chǎn)正在“收斂聚焦”房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)，由規(guī)模的“進中求穩(wěn)”向綜合能力突出的“穩(wěn)中求進”型優(yōu)等生進發(fā)。