本報記者 陳瀟

    進(jìn)入8月份以來，多家港股物業(yè)企業(yè)陸續(xù)發(fā)布上半年業(yè)績預(yù)告。從業(yè)績表現(xiàn)來看，相較于過去同期普遍受母公司風(fēng)險拖累、計提減值導(dǎo)致業(yè)績承壓，今年多家物企關(guān)聯(lián)方減值準(zhǔn)備大幅減少，盈利情況普遍有所改善，顯示行業(yè)正逐步邁向獨立發(fā)展的新階段。

    與此同時，增值業(yè)務(wù)也呈現(xiàn)出更加多元化的態(tài)勢，涵蓋二手房租賃、買賣、房屋維修及裝修等業(yè)務(wù)多點開花，持續(xù)提升物業(yè)企業(yè)的毛利率和現(xiàn)金流水平。

    具體來看，多家物業(yè)企業(yè)已走出大幅虧損階段，盈利水平持續(xù)回升。8月19日，融創(chuàng)服務(wù)控股有限公司（以下簡稱“融創(chuàng)服務(wù)”）發(fā)布業(yè)績預(yù)告，預(yù)計上半年實現(xiàn)擁有人應(yīng)占凈利潤不低于1億元，而去年同期虧損約4.72億元，實現(xiàn)由虧轉(zhuǎn)盈。

    融創(chuàng)服務(wù)在公告中表示，公司擁有人應(yīng)占盈利較去年同期增加，主要由于公司在本期間對關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款項計提減值準(zhǔn)備大幅減少。

    雅生活智慧城市服務(wù)股份有限公司（以下簡稱“雅生活服務(wù)”）同樣預(yù)告股東應(yīng)占利潤將較2024年同期大幅增長。雅生活服務(wù)表示，2024年同期大幅計提關(guān)聯(lián)方貿(mào)易應(yīng)收款的減值撥備，自2024年下半年至今，通過采取修訂合同信用條款、主動調(diào)整業(yè)務(wù)模式、積極尋找工抵資產(chǎn)、提起訴訟等方式，有效控制關(guān)聯(lián)方及房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)往來的應(yīng)收款余額。截至2025年6月30日，公司預(yù)計對關(guān)聯(lián)方貿(mào)易及其他應(yīng)收款項無新增大額計提減值撥備。

    此外，佳源服務(wù)控股有限公司（以下簡稱“佳源服務(wù)”）預(yù)計上半年凈利潤在1.2億元至1.5億元之間，相較于2024年同期（凈利潤約6320萬元）顯著增加。此次凈利潤的增加主要歸因于相關(guān)的強(qiáng)制執(zhí)行調(diào)解協(xié)議，撥回了此前與控股股東未經(jīng)授權(quán)擔(dān)保相關(guān)的1.09億元減值撥備。

    上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)對《證券日報》記者表示：“這輪盈利改善的共性因素在于減值壓力的緩解。過去幾年，物企大多背負(fù)母公司遺留的應(yīng)收款或擔(dān)保風(fēng)險，不得不大幅計提減值。如今隨著關(guān)聯(lián)交易逐步出清、應(yīng)收賬款管理趨嚴(yán)，這部分負(fù)擔(dān)明顯減輕。換句話說，物企正在擺脫母公司光環(huán)，靠自身的運營現(xiàn)金流站穩(wěn)腳跟。未來誰能率先實現(xiàn)‘去母公司化’，誰就能更快進(jìn)入良性循環(huán)。”

    隨著物業(yè)行業(yè)逐漸走出減值陰影，不少物企也在探索新的增值業(yè)務(wù)，提升整體毛利率。

    正如萬物云空間科技服務(wù)股份有限公司（以下簡稱“萬物云”）董事長朱保全在今年中期業(yè)績會上所說，公司將基礎(chǔ)的物業(yè)費毛利率定義在7%至18%之間，這是一個合理區(qū)間。物業(yè)是個現(xiàn)金流穩(wěn)定、毛利率也相對穩(wěn)健的業(yè)務(wù)，體現(xiàn)了該業(yè)務(wù)的現(xiàn)金流屬性和長期可持續(xù)性。

    相比之下，增值業(yè)務(wù)則更多體現(xiàn)了物業(yè)公司的成長性，同時也有助于毛利率的持續(xù)提升。例如，萬物云上半年居住資產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)（包括租賃、買賣、維修及裝修等）在22.3%的毛利率水平下實現(xiàn)了近40%的增長，成為公司新的增長點。

    值得一提的是，近期價格敏感度攀升，業(yè)主對于降價的訴求凸顯，部分城市出現(xiàn)物業(yè)費降費潮，不少物業(yè)企業(yè)退出虧損項目，物業(yè)費收繳情況也成為行業(yè)關(guān)注的一大特點。

    對此，融創(chuàng)服務(wù)也在業(yè)績預(yù)告中坦言，公司預(yù)期毛利及毛利率均較去年同期降低，主要由于公司暫緩確認(rèn)已完成履約義務(wù)但回款存在高風(fēng)險的若干第三方客戶的收入，以及近年交付項目質(zhì)保到期而帶來的維修維護(hù)成本增加所致。

    中信證券在研報中表示，伴隨著虧損業(yè)務(wù)和虧損項目的陸續(xù)退出，企業(yè)從重視規(guī)模增長向重視業(yè)績提升轉(zhuǎn)變。行業(yè)回歸基礎(chǔ)服務(wù)的過程也是回歸專業(yè)性的過程——在規(guī)模狂飆過程中，一度被忽視的催收和業(yè)主關(guān)系維護(hù)技巧回歸，新質(zhì)生產(chǎn)力也助力企業(yè)提升效率。

    同策研究院聯(lián)席院長宋紅衛(wèi)對《證券日報》記者表示：“2025年上半年，物業(yè)行業(yè)呈現(xiàn)新變化——減值壓力明顯緩解，盈利水平有所回升。隨著不利因素逐步出清，物業(yè)企業(yè)的現(xiàn)金流穩(wěn)健性和盈利持續(xù)性也開始受到市場關(guān)注。整體來看，行業(yè)環(huán)境正逐步改善，未來發(fā)展有望更加穩(wěn)健。”