本報(bào)記者 陳瀟

    核心城市商業(yè)地產(chǎn)估值調(diào)整，優(yōu)質(zhì)物業(yè)受到各方青睞。不少主營(yíng)業(yè)務(wù)穩(wěn)健發(fā)展的上市公司正加速購(gòu)入核心地段寫字樓、自持辦公或研發(fā)用房，以優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、降低長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)成本、推進(jìn)集團(tuán)化擴(kuò)張。

    《證券日?qǐng)?bào)》記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)，已有多家上市公司公告購(gòu)置辦公樓、研發(fā)樓或產(chǎn)業(yè)用房，主要分布于深圳、上海、北京、珠海等一線與重點(diǎn)二線城市。

    戴德梁行中國(guó)資本市場(chǎng)部董事總經(jīng)理、聯(lián)席主管劉兵向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，當(dāng)前大宗物業(yè)交易呈現(xiàn)區(qū)域下沉、買家多元化的顯著趨勢(shì)。北京，上海是交易主戰(zhàn)場(chǎng)，但很多省會(huì)城市的資產(chǎn)也越來(lái)越受到內(nèi)資金融機(jī)構(gòu)和本地企業(yè)的關(guān)注。除了傳統(tǒng)的投資機(jī)構(gòu)外，不少能源類企業(yè)也通過(guò)購(gòu)置物業(yè)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值與產(chǎn)業(yè)鏈延伸，而現(xiàn)金流充裕的制造業(yè)龍頭則借機(jī)升級(jí)辦公載體、整合上下游資源，形成“以產(chǎn)帶投、以投促產(chǎn)”的閉環(huán)生態(tài)。

    年內(nèi)多家上市公司買樓

    5月13日，愛(ài)爾眼科醫(yī)院集團(tuán)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“愛(ài)爾眼科”）公告稱，公司全資子公司深圳濱海愛(ài)爾眼科醫(yī)院（以下簡(jiǎn)稱“深圳濱海愛(ài)爾”）通過(guò)廣東聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易中心，以近6.5億元價(jià)格收購(gòu)深圳廣晟數(shù)碼技術(shù)有限公司60%股權(quán)及特定債權(quán)，核心資產(chǎn)包括“廣晟科創(chuàng)大廈”，位于深圳南山區(qū)濱海大道，將作為眼科?？漆t(yī)院長(zhǎng)期使用的醫(yī)療用房。

    芯片設(shè)計(jì)公司樂(lè)鑫信息科技（上海）股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“樂(lè)鑫科技”）則看中了上海浦東的產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿?。公司擬以約4.36億元價(jià)格，向上海陸家嘴（集團(tuán)）有限公司購(gòu)買上海浦東御北路“數(shù)智天地·智慧云”項(xiàng)目一棟科技辦公樓，用于自有研發(fā)中心擴(kuò)容。

    樂(lè)鑫科技在公告中稱，上海研發(fā)中心目前租賃的房產(chǎn)，已無(wú)法滿足未來(lái)公司業(yè)務(wù)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大的空間需求，且存在租金上漲、租約不穩(wěn)定等風(fēng)險(xiǎn)。公司擬在上海購(gòu)買房產(chǎn)用于研發(fā)及辦公，同時(shí)購(gòu)置先進(jìn)的軟硬件設(shè)施，可實(shí)現(xiàn)研發(fā)中心優(yōu)化升級(jí)，助力公司持續(xù)深入開(kāi)展研發(fā)活動(dòng)，同時(shí)有助于提升品牌形象，吸引和留住優(yōu)秀技術(shù)人才。

    除科技與醫(yī)療板塊外，金融、傳媒等行業(yè)企業(yè)也在通過(guò)購(gòu)置物業(yè)布局未來(lái)發(fā)展。今年4月份，首創(chuàng)證券股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“首創(chuàng)證券”）以逾1億元收購(gòu)位于上海市楊浦區(qū)榆林路天閱商務(wù)廣場(chǎng)267號(hào)全幢辦公房產(chǎn)。首創(chuàng)證券在公告中表示，公司擬進(jìn)一步加大對(duì)華東地區(qū)市場(chǎng)滲透及拓展力度。

    傳媒行業(yè)方面，北京光線傳媒股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱“光線傳媒”）亦于近期公告稱，將斥資12.2億元購(gòu)買北京棫霖企業(yè)管理有限公司100%股權(quán)，從而取得位于北京市朝陽(yáng)區(qū)的北京奧林NEO大樓作為辦公場(chǎng)所。此次交易涉及款項(xiàng)總計(jì)12.20億元。

    光線傳媒在公告中表示，基于公司對(duì)未來(lái)業(yè)務(wù)發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃，預(yù)計(jì)總體人員規(guī)模將持續(xù)擴(kuò)大。本次購(gòu)買資產(chǎn)，是公司基于當(dāng)前及未來(lái)發(fā)展需求所做出的重要決策，有利于推動(dòng)公司發(fā)展戰(zhàn)略的落地實(shí)施，確保公司在行業(yè)內(nèi)保持領(lǐng)先地位。

    有助于擴(kuò)產(chǎn)、擴(kuò)研、擴(kuò)團(tuán)隊(duì)

    值得注意的是，上述企業(yè)購(gòu)房大多為“自用”目的。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，當(dāng)前正值商業(yè)地產(chǎn)估值調(diào)整期，核心城市優(yōu)質(zhì)物業(yè)租售價(jià)格出現(xiàn)回調(diào)，疊加融資環(huán)境邊際改善，有助于“用得起”的企業(yè)實(shí)現(xiàn)自持辦公物業(yè)的升級(jí)替代。

    劉兵認(rèn)為，辦公樓因自用企業(yè)稅收抵扣紅利及核心地段抵押融資價(jià)值，成為產(chǎn)業(yè)資本優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表的工具。這種分化本質(zhì)是資金屬性、政策工具與資產(chǎn)金融化能力的精準(zhǔn)匹配，標(biāo)志著不動(dòng)產(chǎn)投資進(jìn)入精細(xì)化分層時(shí)代。

    從區(qū)域看，企業(yè)購(gòu)置物業(yè)多集中于一線城市核心商務(wù)區(qū)或新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)，項(xiàng)目多具備交通便利、區(qū)位成熟、配套完善等優(yōu)勢(shì)，顯示出上市公司在資產(chǎn)配置上趨于理性、重視長(zhǎng)期使用價(jià)值。

    “上市公司‘買樓’的背后，離不開(kāi)其核心主業(yè)的穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)以及充足的現(xiàn)金流支撐。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，優(yōu)質(zhì)企業(yè)通過(guò)戰(zhàn)略性購(gòu)置辦公樓，為自身擴(kuò)產(chǎn)、擴(kuò)研、擴(kuò)團(tuán)隊(duì)提供空間支撐，亦釋放出對(duì)未來(lái)市場(chǎng)長(zhǎng)期看好的信號(hào)。

    “隨著國(guó)內(nèi)基準(zhǔn)利率的不斷下行，很多物業(yè)能夠提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，投資回報(bào)超過(guò)很多金融產(chǎn)品，說(shuō)明市場(chǎng)在尋找抄底的機(jī)會(huì)。”劉兵表示，核心地段的高品質(zhì)項(xiàng)目具有不可替代性，隨著國(guó)家政策的不斷釋放，存量?jī)?yōu)質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目有望成為各類資本追逐的投資標(biāo)的。

（編輯 郭之宸 才山丹）