本報記者 李雯珊

    2月23日，廣州本土地產(chǎn)公司珠江股份發(fā)布《重大資產(chǎn)置換及重大資產(chǎn)出售暨關(guān)聯(lián)交易草案的問詢函》回復(fù)的公告，主要回復(fù)內(nèi)容與今年1月19日公司發(fā)布的“擬約28億元將原有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)資產(chǎn)置出，同時以7.79億元置入物業(yè)管理與文體運營資產(chǎn)，主要業(yè)務(wù)將變更為物業(yè)管理與文體運營服務(wù)”有關(guān)。

    轉(zhuǎn)型有助于公司穩(wěn)定發(fā)展

    今年2月9日，上交所曾向珠江股份針對上述情況進行問詢，提出包括說明向物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)轉(zhuǎn)型的必要性及合理性，交易定價的合理性，置出資產(chǎn)組截至目前的房地產(chǎn)開發(fā)情況，減值計提大幅增長的原因及合理性等問題。

    公開資料顯示，珠江股份擬將所持有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)的資產(chǎn)負(fù)債，與控股股東廣州珠江實業(yè)集團有限公司（以下簡稱“珠實集團”）、廣州珠江健康資源管理集團有限公司（以下簡稱“珠江健康”）合計持有的廣州珠江城市管理服務(wù)集團股份有限公司（以下簡稱“珠江城市服務(wù)公司”）100%股權(quán)進行資產(chǎn)置換，差額部分以債權(quán)及現(xiàn)金補足。

    據(jù)悉，珠江股份擬置入的資產(chǎn)珠江城市服務(wù)公司為非上市公司，注冊資本8000萬元，主營業(yè)務(wù)為物業(yè)管理服務(wù)、文體運營服務(wù)。

    珠江股份在回復(fù)上交所的問詢函公告中表示，2022年全國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷下行周期，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績不斷承壓。房地產(chǎn)行業(yè)TOP10企業(yè)市場份額超過20%，頭部效應(yīng)顯著，珠江股份相較于競爭對手，規(guī)模較小、經(jīng)營區(qū)域集中且拿地優(yōu)勢較弱，房地產(chǎn)行業(yè)融資端利好政策僅能暫時解決上市公司的流動性問題，并不能改變其因資產(chǎn)質(zhì)量和經(jīng)營問題導(dǎo)致的虧損局面，無法解決上市公司長遠發(fā)展的問題。

    關(guān)于從房地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型到物業(yè)管理及文體領(lǐng)域的合理性，珠江股份董秘辦相關(guān)人士在接受《證券日報》記者采訪時表示：“關(guān)于公司轉(zhuǎn)型的背景及原因，我們在問詢函的回復(fù)中也做了相關(guān)的說明，不同于上市公司虧損且業(yè)績波動較大的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，擬置入的物業(yè)管理和文體資產(chǎn)運營會較為穩(wěn)定，有利于提升上市公司盈利的穩(wěn)定性及持續(xù)性。”

    對此，中國人民大學(xué)貨幣研究院研究員陳佳向《證券日報》記者表示：“房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展都遵循周期波動與受外部政策優(yōu)化調(diào)整影響這兩大核心動力的驅(qū)動，因此有遠見的房地產(chǎn)企業(yè)早在本輪大周期之初就啟動了主動轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，從傳統(tǒng)房地產(chǎn)的重資產(chǎn)企業(yè)向著包括物流物管商管等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)輕資產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型。珠江股份此舉也是出于對公司更為長遠的發(fā)展考慮。”

    控股股東有能力足額履約

    根據(jù)交易安排，對置入資產(chǎn)和置出資產(chǎn)估值差額部分，控股股東珠實集團需向珠江股份支付現(xiàn)金約20億元。珠實集團資金流出將包括兩部分：一是重組支付現(xiàn)金對價約20億元；二是于交割日前向置出的珠江股份控股子公司提供資金，用于相應(yīng)控股子公司向珠江股份償還往來欠款。截至2022年8月31日，待償還往來款金額為39.04億元。

    上交所要求珠江股份結(jié)合珠實集團的財務(wù)狀況、可動用貨幣資金、融資渠道、已籌集資金情況等，充分說明交易對方的履約能力。

    對此，珠江股份表示，交易對方珠實集團業(yè)務(wù)穩(wěn)定、流動性良好，能及時、足額履行交易對價支付義務(wù)，持有的貨幣資金足夠覆蓋本次交易中的資金需求。

    據(jù)了解，珠實集團是廣州市國資直屬的32家國有企業(yè)之一，涵蓋城市建設(shè)與開發(fā)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)投融資與開發(fā)建設(shè)運營、城市運營與服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊。截至2023年1月末，集團獲得各大銀行等金融機構(gòu)授信額度為654.32億元，其中未使用授信額度179.24億元，仍有足夠未使用授信額度。

    1月30日，珠江股份對外公布預(yù)計2022年凈利潤虧損約17.6億元，與2021年相比，由盈轉(zhuǎn)虧。同時，珠江股份對外表示，2022年出現(xiàn)業(yè)績虧損，主要源于房地產(chǎn)項目竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)收入，房地產(chǎn)市場下行等的影響，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)去化速度放緩，結(jié)轉(zhuǎn)毛利同比下降。