本報記者 吳文婧 見習(xí)記者 馮思婕

    2022年1月4日，“物業(yè)第一股”南都物業(yè)（603506.SH）與物產(chǎn)中大醫(yī)療健康投資有限公司（下稱“中大醫(yī)療”）在浙江產(chǎn)權(quán)交易所正式簽署股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，南都物業(yè)以1.32億元收購杭州中大物業(yè)服務(wù)有限公司（下稱“中大物業(yè)”）100%股權(quán)及浙江中大普惠物業(yè)有限公司（下稱“普惠物業(yè)”）80%股權(quán)。

    據(jù)悉，本次收購標(biāo)的普惠物業(yè)和中大物業(yè)作為綜合性國有物業(yè)服務(wù)公司，為物產(chǎn)中大（600704.SH）旗下中大醫(yī)療的下屬子公司，事實上，這也是自2021年9月南都物業(yè)與物產(chǎn)中大簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議后的首次合作落地，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合取得了實質(zhì)性進(jìn)展。

    物業(yè)上市公司高頻并購

    2021年12月31日，南都物業(yè)公告稱，擬變更全國物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)拓展項目募集資金6786.48萬元，用于收購普惠物業(yè)80%股權(quán)。

    公告同時顯示，南都物業(yè)已于前一交易日參與了中大物業(yè)100%股權(quán)及普惠物業(yè)54.2%股權(quán)競買，并成為受讓方，受讓價格為9163.31萬元。同時，根據(jù)普惠物業(yè)原股東的轉(zhuǎn)讓意愿，南都物業(yè)還將按照國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓成交同等價格受讓其所持普惠物業(yè)25.8%股權(quán)，受讓價格為4048.23萬元。

    至此，本次南都物業(yè)收購普惠物業(yè)80%股權(quán)及中大物業(yè)100%股權(quán)項目總投資額合計1.32億元，除計劃變更的6786.48萬元募集資金外，不足部分由公司自有資金補足。

    南都物業(yè)在公告中表示，變更募集資金用途用于收購普惠物業(yè)，是公司基于未來管理規(guī)模擴(kuò)張、提升公司核心競爭力、提高公司抗風(fēng)險能力、提升公司市場地位等方面考慮做出的優(yōu)化調(diào)整，符合公司戰(zhàn)略發(fā)展需要。

    物業(yè)行業(yè)近年來顯現(xiàn)出高頻并購趨勢，根據(jù)中物研協(xié)日前發(fā)布的《物企上市公司并購市場報告》，2021年第三季度并購市場交易額再創(chuàng)新高，總交易額150億元，已經(jīng)遠(yuǎn)超2020全年的水平（94.3億元）。

    IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜告訴《證券日報》記者表示：“物業(yè)上市公司需要以并購來擴(kuò)大規(guī)模并推動業(yè)績增長鞏固自身的行業(yè)地位。”克而瑞物管分析稱，物企并購保持較高的熱度，一方面，呈現(xiàn)出“大魚吃大魚”的特征，并購標(biāo)的從中小型物企、獨立第三方物企向地產(chǎn)旗下物企、頭部企業(yè)、上市企業(yè)、擬上市物企演變。另一方面，交易方式也更加多元化，從之前較為單一的現(xiàn)金收購方式到開始探索更多樣的收購方式，如換股等。

    截至2021年10月31日（未經(jīng)審計），普惠物業(yè)2021年1-10月實現(xiàn)營業(yè)收入12909.69萬元，利潤總額1451.12萬元，凈利潤1183.41萬元，本次收購對于南都物業(yè)盈利能力提升也將起到一定的積極作用。

    南都物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人向《證券日報》記者表示，“公司與中大醫(yī)療將共同努力加快推進(jìn)此次收購落地。交易完成后，公司將通過資源整合、賦能提升運營體系及激勵機(jī)制等舉措，與中大物業(yè)、普惠物業(yè)齊頭并進(jìn)，助推雙方高質(zhì)量協(xié)同發(fā)展。”

    擴(kuò)大核心細(xì)分領(lǐng)域場景服務(wù)優(yōu)勢

    作為首家在A股上市的物業(yè)企業(yè)，28年來，南都物業(yè)深耕浙江、布局全國。截至2021年三季度末，公司已進(jìn)駐全國18個省、直轄市，累計總簽約項目642個，累計總簽約面積7330.41萬平方米，涵蓋住宅、商業(yè)、學(xué)校、辦公、園區(qū)、場館、文旅、醫(yī)院八大業(yè)態(tài)及城市服務(wù)。

    據(jù)了解，本次收購標(biāo)的業(yè)務(wù)覆蓋范圍包括浙江、江西、江蘇等省份，將為南都物業(yè)增加逾400萬平方米在管面積，出讓方之一中大醫(yī)療及其關(guān)聯(lián)方具備持續(xù)開拓項目資源的能力，有望進(jìn)一步提高公司在浙江省內(nèi)業(yè)務(wù)規(guī)模，同時推進(jìn)公司在江蘇、江西等區(qū)域布局，加快全國化拓展進(jìn)程。

    不斷變化的需求促使物業(yè)服務(wù)業(yè)不斷打破邊界，物管賽道空間持續(xù)擴(kuò)張。

    “2021年，公司成立醫(yī)療業(yè)部，大力布局醫(yī)院業(yè)態(tài)服務(wù)賽道，年內(nèi)已經(jīng)接連中標(biāo)浙江康靜醫(yī)院、洛陽京都腫瘤醫(yī)院、綠城口腔醫(yī)院、浙江省眼科醫(yī)院杭州院區(qū)四大醫(yī)院項目，提供全套專業(yè)醫(yī)療后勤服務(wù)。”南都物業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人向《證券日報》記者表示，“普惠物業(yè)和中大物業(yè)在管項目類型除住宅以外，還包含醫(yī)院、商場、公建、產(chǎn)業(yè)園等需具備一定專業(yè)服務(wù)能力的項目，將進(jìn)一步強(qiáng)化公司細(xì)分場景服務(wù)能力，加強(qiáng)在醫(yī)院物管等細(xì)分賽道的競爭力，擴(kuò)大核心細(xì)分領(lǐng)域的場景服務(wù)優(yōu)勢。”

    “物業(yè)行業(yè)在規(guī)模與集中度快速提升的同時也在發(fā)生板塊內(nèi)的分化，未來發(fā)展方向一個是走向規(guī)?；?，另一個就是走向?qū)I(yè)化。”柏文喜告訴《證券日報》記者，“在激烈的賽道競爭中，強(qiáng)化在細(xì)分領(lǐng)域的場景服務(wù)優(yōu)勢，能幫助物業(yè)公司脫穎而出并構(gòu)筑企業(yè)在競爭中的比較優(yōu)勢。”

    “此舉有利于上市物業(yè)公司成為細(xì)分賽道的‘隱形冠軍’，在后續(xù)的市場拓展過程中鞏固企業(yè)的競爭優(yōu)勢。”對于加強(qiáng)細(xì)分賽道的競爭力，黃昇也向《證券日報》記者表示，“物業(yè)行業(yè)的未來發(fā)展必然會出現(xiàn)兩極分化，傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域?qū)霈F(xiàn)各種細(xì)分巨頭，而智慧物業(yè)領(lǐng)域?qū)霈F(xiàn)各類重度垂直的社區(qū)生活服務(wù)平臺。”

    克而瑞物管表示，“服務(wù)”始終是物業(yè)管理行業(yè)最核心的關(guān)鍵能力。對于管理規(guī)模尚小，品牌競爭力較弱的企業(yè)，在自身區(qū)域內(nèi)深度挖掘，或是加碼布局專業(yè)領(lǐng)域，在為客戶提供高質(zhì)量服務(wù)的理念下實現(xiàn)差異化突圍或是一種選擇。

    值得一提的是，普惠物業(yè)、中大物業(yè)在區(qū)域和業(yè)務(wù)方面與南都物業(yè)已布局區(qū)域部分重合，“其客戶資源可通過公司的社區(qū)增值服務(wù)、資產(chǎn)管理、家政保潔、裝飾裝修等其他多元服務(wù)實現(xiàn)收入轉(zhuǎn)化。”前述負(fù)責(zé)人提到，基于公司多年來積累的城市空間全業(yè)態(tài)綜合管理服務(wù)經(jīng)驗，有望利用現(xiàn)有完備的服務(wù)管理體系、人才培養(yǎng)體系、智能化管理系統(tǒng)等方面的優(yōu)勢，快速整合資源，融合雙方團(tuán)隊，降本增效，實現(xiàn)上市公司股東利益最大化。

（編輯 孫倩）