■本報記者 王麗新

    上市房企中報業(yè)績披露已收官?！蹲C券日報》記者根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，按照申銀萬國行業(yè)分類，剔除數(shù)據(jù)不全的上市房企，133家A股上市房企存貨總計逼近4萬億元，同比增長18%。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受《證券日報》記者采訪時表示，近年來房企新增項目土地成本較高，貨值增加。同時，部分房企的商業(yè)類項目存貨量過高，消化速度較慢。此外，部分房企為追求規(guī)模發(fā)展，通過并購等拿地手段大批量增加土地儲備。

    值得關(guān)注的是，以萬科為首的A股9大房企存貨占比超過53%。對此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房企集中度進(jìn)一步提升，規(guī)模擴張仍在提速。更重要的是，今年多城調(diào)控加碼，下半年市場降溫效應(yīng)會帶來存貨難以轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的問題，預(yù)計房企沉淀資金規(guī)模將進(jìn)一步加大。

    存貨繼續(xù)攀升

    《證券日報》記者根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至2017年6月30日，133家上市房企存貨總計3.97萬億元，與去年同期相比增加了6017億元，同比增長18%。

    其中，存貨門檻在1000億元以上的有9家，分別為萬科、綠地、保利、華夏幸福、招商蛇口、首開股份、陽光城等；500億元-1000億元的有11家；300億元-500億元的有9家；100億元-300億元的有26家。

    據(jù)記者統(tǒng)計，截至2017年6月30日，萬科存貨達(dá)到4963億元，同比上漲16%；綠地控股存貨為4682億元，同比上升15%；保利地產(chǎn)存貨為3712億元，同比上升22%；陽光城存貨達(dá)1132億元，同比上漲96%。

    對此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，房企財務(wù)報表中的存貨指標(biāo)包括了住房庫存、土地儲備、開工建設(shè)項目等指標(biāo)，所以整個存貨規(guī)模會比實際上的待售住宅面積或金額要高。不過，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從占比來看，住房庫存規(guī)模是其中較大的一項。

    另有分析人士認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)本身的樓盤開發(fā)具有周期較長等特點，庫存增加有其合理性，一般房企會儲備滿足企業(yè)未來3年發(fā)展需求的土地量。

    《證券日報》記者注意到，今年上半年，房企銷售規(guī)模達(dá)到歷史最高水平，行業(yè)集中度快速提升。龍頭房企基本按照20%左右的增速來增加土地儲備，但一些中型房企為了進(jìn)入行業(yè)前列，加大了土地儲備規(guī)模，庫存增加明顯。此外，一些老牌房企因為銷售額不高，現(xiàn)金儲備量不足，拿地較為困難，庫存增速較慢。

    商業(yè)庫存難消化

    值得關(guān)注的是，據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，A股9大房企存貨總計達(dá)2.12萬億元，占比超過53%?？梢婟堫^房企規(guī)模化明顯，占據(jù)了這一行業(yè)的大量市場份額。

    事實上，今年上半年，過去在三、四線城市布局的滯銷項目銷售提速，甚至銷售火爆，為部分房企減少庫存提供了助力。

    相反，一、二線城市的高端項目銷售則較為緩慢。因為不少房企的高端項目因限價政策，難以以理想價格拿到預(yù)售許可證，降低預(yù)期價格取得預(yù)售許可證則會犧牲利潤，這是開發(fā)商不想看到的。僵局之下，項目銷售周期拉長，推高資金成本，減緩資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度。

    此外，“京滬”兩城加緊了對商業(yè)項目的限購，在不少房企的存貨構(gòu)成中，這類項目占比過高，商業(yè)項目市場陷入冰點后，這類項目基本處于停售狀態(tài)，存貨難以消化。

    鑒于此，某業(yè)內(nèi)人士向本報記者表示，庫存管理是房企地產(chǎn)企業(yè)管理鏈條上非常重要的一環(huán)，若該能力較弱，存貨周轉(zhuǎn)速度慢，流動性差，影響企業(yè)的短期償債能力。尤其現(xiàn)在融資渠道持續(xù)收緊，調(diào)控力度加大，預(yù)計下半年房企銷售回款速度將放緩，上市房企銷售壓力增加，不排除在個別城市進(jìn)行促銷的可能性。

    不過，對于布局合理的房企來說，應(yīng)對調(diào)控周期能力較強，因此反而提升了銷售目標(biāo)，市場兩極分化現(xiàn)象愈加明顯。有統(tǒng)計顯示，行業(yè)前百家房企市占率提升7個百分點，已接近50%。鑒于此，重點布局一、二線城市的大型房企將在行業(yè)整合中持續(xù)領(lǐng)先，中小開發(fā)商競爭能力減弱，或?qū)⑥D(zhuǎn)讓部分項目，行業(yè)并購案數(shù)量將進(jìn)一步增加。