本報(bào)記者 楊潔

    一年前，監(jiān)管部門表態(tài)支持地方更加有力推進(jìn)“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”后，“保交樓”迎來進(jìn)一步政策支持，且多次被重要會(huì)議提及。與此同時(shí)，各地政府和金融機(jī)構(gòu)做好相關(guān)服務(wù)，以切實(shí)行動(dòng)助力房地產(chǎn)企業(yè)融資，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

    當(dāng)前，信貸、債券、股權(quán)融資（業(yè)內(nèi)稱為“三支箭”）等多層面針對(duì)房企融資的支持政策均已推出，“保交樓”專項(xiàng)借款及配套融資、“保交樓”貸款支持計(jì)劃等政策性金融工具也加速落地。《證券日?qǐng)?bào)》記者在采訪中了解到，在“保交樓”實(shí)際運(yùn)作中，商業(yè)銀行按照“一樓一策”原則分類化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)隱患，且明確還款“后進(jìn)先出”原則，而“保交樓”貸款支持計(jì)劃也并非硬性分配。業(yè)界期待“保交樓”資金和配套舉措進(jìn)一步跟進(jìn)，以維持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。

    金融機(jī)構(gòu)積極配合

    繼2022年7月28日中共中央政治局召開會(huì)議明確提出“保交樓”后，一系列政策陸續(xù)推出。同年8月份，人民銀行出臺(tái)專項(xiàng)措施，通過政策性銀行提供2000億元規(guī)模的“保交樓”專項(xiàng)借款；11月份，人民銀行又推出2000億元“保交樓”貸款支持計(jì)劃。至此，“保交樓”專項(xiàng)支持資金達(dá)到4000億元。

    記者此前從監(jiān)管部門獲悉，“保交樓”專項(xiàng)借款資金已于去年11月底基本投放至項(xiàng)目，資金投入帶動(dòng)形成一批實(shí)物工作量，有效促進(jìn)了項(xiàng)目建設(shè)交付。

    商業(yè)銀行也積極推進(jìn)專項(xiàng)借款配套融資工作，助力化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。華北地區(qū)某大型商業(yè)銀行相關(guān)人士告訴《證券日?qǐng)?bào)》記者，對(duì)于政策性銀行已進(jìn)入或擬進(jìn)入，尚未納入人民銀行“保交樓”計(jì)劃的困難房企項(xiàng)目，該行積極配合當(dāng)?shù)卣?、住建部門等申報(bào)納入“保交樓”支持計(jì)劃名單。該行也探索了多種“保交樓”融資支持模式，例如，資產(chǎn)購(gòu)買模式（單位購(gòu)買貸款、住房租賃購(gòu)買貸款）、房開貸模式（房地產(chǎn)開發(fā)貸款）、股權(quán)并購(gòu)模式（并購(gòu)貸款）等。

    日前，住建部黨組書記、部長(zhǎng)倪虹會(huì)見了中國(guó)銀行黨委書記、董事長(zhǎng)葛海蛟一行，倪虹肯定了中國(guó)銀行在“保交樓”方面提供商業(yè)銀行配套融資上的積極態(tài)度和所做的工作，希望中國(guó)銀行進(jìn)一步加大工作力度，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展、維護(hù)社會(huì)大局穩(wěn)定作出更多貢獻(xiàn)。

    針對(duì)人民銀行的2000億元“保交樓”貸款支持計(jì)劃，記者從業(yè)內(nèi)了解到，該筆資金并非硬性分配，是以當(dāng)?shù)卣疄橹鲗?dǎo)，對(duì)各自區(qū)域內(nèi)樓盤進(jìn)行篩查后確定“保交樓”名單，再根據(jù)實(shí)際情況與銀行進(jìn)行對(duì)接。

    銀行在開展“保交樓”業(yè)務(wù)時(shí)也有一套標(biāo)準(zhǔn)，據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，首先，房企的資產(chǎn)負(fù)債已經(jīng)經(jīng)過地方政府組織的具備資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計(jì)，看其是否還存在隱性的其他融資，然后銀行再制定“一樓一策”的實(shí)施方案。其次，對(duì)于房企的存量業(yè)務(wù)，要明確新老劃斷，防止銀行“保交樓”資金放出后被企業(yè)挪用于償還之前借款。此外，要明確還款“后進(jìn)先出”原則，“保交樓”資金要有司法保障。

    7月10日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局兩部門發(fā)布通知表示，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持，促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。2024年12月31日前到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類，報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。

    《證券日?qǐng)?bào)》記者在采訪中了解到，事實(shí)上，多家商業(yè)銀行已積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式對(duì)房企進(jìn)行支持。此外，為支持重點(diǎn)企業(yè)，還有幾家銀行協(xié)商組建銀團(tuán)貸款模式，與房企重新簽訂協(xié)議，以保證項(xiàng)目順利交付。

    某商業(yè)銀行業(yè)務(wù)人士表示：“一系列‘保交樓’金融支持舉措出臺(tái)恰逢其時(shí)，對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)，保障購(gòu)房者權(quán)益具有重大作用，金融機(jī)構(gòu)落實(shí)也較為到位，從目前‘保交樓’整體運(yùn)行情況來看總體是不錯(cuò)的。”

    “三支箭”有序落地

    去年以來，金融支持房地產(chǎn)的“三支箭”齊發(fā)，為房地產(chǎn)企業(yè)注入“新鮮血液”。

    在“第一支箭”信貸融資支持方面，記者據(jù)公開數(shù)據(jù)不完全梳理，自“金融16條”發(fā)布以來，當(dāng)前銀行授信額度超6.1萬(wàn)億元，有190多家房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行授信。從獲得授信額度看，萬(wàn)科、綠城均超過4000億元，其中，萬(wàn)科已獲得超22家銀行授信。

    “第二支箭”民營(yíng)企業(yè)債券融資計(jì)劃方面，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“交易商協(xié)會(huì)”）多次召開民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，持續(xù)推進(jìn)并擴(kuò)大民營(yíng)企業(yè)債券融資支持工具。數(shù)據(jù)顯示，房企融資方面，2022年交易商協(xié)會(huì)支持房企發(fā)行債務(wù)融資工具2928億元，同比增長(zhǎng)11%。支持民營(yíng)房企發(fā)行487億元，同比增長(zhǎng)24%；支持民營(yíng)房企注冊(cè)1415億元，同比增長(zhǎng)249%。4家優(yōu)質(zhì)房企共完成780億元的儲(chǔ)架式項(xiàng)目注冊(cè)。中債增進(jìn)公司為12家民營(yíng)房企205億元債券的發(fā)行提供增信支持。

    今年6月29日，交易商協(xié)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步提升債務(wù)融資工具融資服務(wù)質(zhì)效有關(guān)事項(xiàng)的通知》，明確提出發(fā)揮“第二支箭”支持作用，積極為符合條件的民營(yíng)企業(yè)發(fā)債融資提供增信支持。這將進(jìn)一步促進(jìn)民營(yíng)企業(yè)融資恢復(fù)，降低融資成本。

    對(duì)于“第三支箭”股權(quán)融資，金融監(jiān)管部門也給予了房地產(chǎn)行業(yè)全方位支持，放開了房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場(chǎng)進(jìn)行并購(gòu)重組融資、再融資等諸多限制。不少房企相繼宣布啟動(dòng)定增或配股計(jì)劃。今年6月份以來，“第三支箭”更是持續(xù)發(fā)力，6月16日，招商蛇口發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)并募集配套資金申請(qǐng)獲證監(jiān)會(huì)注冊(cè)生效，標(biāo)志著房企股權(quán)融資在實(shí)操層面的正式落地；6月27日，4家上市房企再融資項(xiàng)目申請(qǐng)獲證監(jiān)會(huì)注冊(cè)生效，成為“第三支箭”后，A股首批落地的上市房企再融資項(xiàng)目。

    克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)房玲對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售與融資環(huán)境修復(fù)都不及預(yù)期，房企資金層面持續(xù)承壓。近期，政策支持釋放積極信號(hào)，或?qū)Ω纳菩袠I(yè)流動(dòng)性、提振購(gòu)房者信心起到積極促進(jìn)作用。

    房企融資仍需加大支持

    不過，當(dāng)前房企償債壓力仍較大。中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者，目前，房企債券存量余額約2.9萬(wàn)億元，海外債占比38.1%。今年三季度為償債高峰。

    一年來，“保交樓”取得積極進(jìn)展，但在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)金融政策對(duì)于房企融資支持仍尤為重要。業(yè)內(nèi)人士期待，接下來有更多政策出臺(tái)助力“保交樓”加速落地。

    從后續(xù)政策發(fā)力方向來看，劉水表示，一是前期政策加快落實(shí)；二是繼續(xù)加大“保交樓”資金支持，包括加大對(duì)企業(yè)資金的支持力度，企業(yè)資金面逐漸改善才能對(duì)“保交樓”形成更好支撐；三是進(jìn)一步擴(kuò)大現(xiàn)房銷售試點(diǎn)范圍，進(jìn)一步完善預(yù)售相關(guān)政策。例如，對(duì)存在交付風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)提高預(yù)售門檻、加強(qiáng)資金監(jiān)管等，維護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。除此之外，地方政府亦可通過定向回購(gòu)的方式支持“保交樓”，如回購(gòu)商品房作為保租房等，推動(dòng)項(xiàng)目快復(fù)工、早交付。

    東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青預(yù)計(jì)，在延續(xù)實(shí)施保交樓專項(xiàng)借款支持計(jì)劃基礎(chǔ)上，不排除三季度增加額度，乃至推出新的定向支持工具的可能。后續(xù)，若各類政策調(diào)整到位，三季度末樓市有望進(jìn)一步企穩(wěn)回升，四季度房地產(chǎn)投資也將出現(xiàn)回暖。這不僅會(huì)有力提振整體消費(fèi)和投資信心，激發(fā)經(jīng)濟(jì)內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)能，還能切實(shí)防范重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)。