本報記者 李正

    3月29日，杭州市2023年第二批集中供地完成出讓，10宗地塊全部成功出讓，總土地出讓金144.8億元，成交樓面均價19370元/平方米，平均溢價率10.2%。10宗地塊中，6宗封頂進入線下一次性報價，1宗高溢價成交，僅3宗低溢價成交。

    廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《證券日報》記者表示，杭州2023年第二批次土拍總體略超市場預期，透露出積極信號。擴展至全國范圍來看，今年以來全國的土地市場處于復蘇狀態(tài)。

    杭州土拍全年將呈現(xiàn)前高后低走勢？

    據(jù)統(tǒng)計，本次杭州市土拍參與搖號的企業(yè)數(shù)量顯著增加，6宗報價封頂進入搖號地塊平均參拍企業(yè)數(shù)量高達35家（上批次平均20家）。參拍企業(yè)類型呈現(xiàn)多樣態(tài)勢，從2021年偉星集團入駐申花地塊，到今年一批次南昌市政、南通圓宏等外來企業(yè)進駐，再到本次方遠集團、椿實置業(yè)來杭，不難看出，杭州城市的吸引力正在不斷放大，市場活力十足。

    同時，此次土拍市場依然存在分化情況，熱門地塊依舊遭遇爭搶，外圍區(qū)域地塊低溢價成交。從封頂?shù)膸鬃诘貕K來看，世紀城核心區(qū)等配套成熟、價格穩(wěn)定的區(qū)域是房企拿地首選，而存量絕對低位、房地價差較大的區(qū)域，如余杭組團中泰單元（YH13）A-25地塊，也是房企的優(yōu)選。

    同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)在接受《證券日報》記者采訪時表示，杭州前兩次土拍表現(xiàn)出以下五個方面特征：第一，縮量推優(yōu)，吸引開發(fā)商參與度，量少提高單一地塊的競爭強度，降低流拍的幾率；第二，小步快跑，因為要舉辦亞運會，土拍的節(jié)奏要集中前三季度；第三，開發(fā)商仍以濱江集團和綠城中國為主，少量民企也表現(xiàn)出較高的積極性；第四，上半年集中拿地也是開發(fā)商的策略之一，降低亞運會對于開工和營銷的影響；第五，杭州市場房地價價差相對較小，即利潤率偏低，但是外地開發(fā)商還表現(xiàn)出一定的積極性，背后是杭州市場規(guī)模和流速的雙支撐，這也是開發(fā)商積極拿地的重要原因。

    中指研究院浙江分院常務副總高院生補充表示，總體來看，民企在杭州土地市場較為活躍，市場韌性強勁，是杭州土拍持續(xù)火熱的關(guān)鍵。根據(jù)杭州擬出讓地塊清單，計劃于5月31日前完成73宗地塊出讓，若剔除今年一至三批次35宗地塊，仍有38宗地塊待公示出讓，預計5月供地節(jié)奏仍十分緊湊。

    年內(nèi)杭州土拍將呈現(xiàn)怎樣的走勢變化？宋紅衛(wèi)認為，預計杭州土拍呈現(xiàn)前高后低的態(tài)勢，上半年熱度較高，成交量也比較大，下半年熱度有所減弱，最終或?qū)е律习肽晖僚母偁幈容^激烈，第四季度預計溫度會降低。

    全國土地市場熱度分化明顯

    作為國內(nèi)房地產(chǎn)市場熱點城市，2023年以來杭州的土拍市場持續(xù)火熱，第一批次推出的13宗地塊有8宗觸頂、2宗溢價、3宗底價成交，共收金182.23億元。

    與杭州土拍情況類似，全國范圍內(nèi)多個城市的土地市場今年以來均呈現(xiàn)出熱度回升趨勢。截至3月29日，已有多城完成首輪土拍。北京、廣州、南京、杭州、成都等重點城市土地拍賣成交平均溢價率超過了4%。

    中指研究院數(shù)據(jù)顯示，長三角、珠三角基本面較好的三、四線城市企業(yè)拿地信心也有修復跡象。包括揚州、臺州、紹興、金華、湖州在內(nèi)，多個城市的核心區(qū)域地塊企業(yè)競爭相對激烈，部分地塊溢價率甚至達到50%，地塊競拍輪次也較高。

    但也應看到，市場壓力較大的城市土拍熱度仍較低。如鄭州、昆明、西安等城市近期成交地塊均底價出讓，東營、菏澤、襄陽等三、四線城市住宅用地成交溢價率整體維持在低位水平。

    對此，宋紅衛(wèi)表示，從全國來看，預計今年土拍規(guī)模要小于去年，城市分化是典型特征，今年部分核心城市土拍市場會回暖。從土拍政策來看，部分核心城市將取消集中供地的策略，采用多批次，少量供應，每批次保證有一定量優(yōu)質(zhì)地塊的策略。從拿地房企的性質(zhì)來看，仍然以國央企為主，但是城投托底的情況會有所下降，隨著融資政策松動，部分優(yōu)質(zhì)民營房企也會開始在核心城市拿地布局。

    李宇嘉表示，全國土地市場的復蘇取決于兩個方面。一方面，開發(fā)商層面的財務情況能否得到改善。另一方面，商品房市場需求端能否企穩(wěn)，幫助開發(fā)商的銷售回款穩(wěn)定增加，“此外，地方政府在供地方面，也應該把‘三通一平’或‘七通一平’等配套完善的地塊拿出來，幫助土地市場企穩(wěn)回升。”

（編輯 喬川川）