本報記者 王麗新

    12月8日，據(jù)中指研究院最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年11月份，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為465億元，同比下降25.9%，環(huán)比下降18.4%；2022年1月份至11月份，房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額7796.3億元，同比下降51.7%。

    “受多重因素影響，11月份市場觀望情緒較大，融資規(guī)模再度下滑，僅高于2月份水平。”中指研究院方面表示，隨著“金融16條”“第二支箭”“第三支箭”等政策的出臺及資金的快速落地，短期內(nèi)融資規(guī)模有望得到明顯修復。

    對此，多家受訪房企相關(guān)人士向《證券日報》記者表示，時隔近7年，上市房企股權(quán)融資再度放開，當下對民營房企的融資支持已經(jīng)進入新階段，近期公司已經(jīng)在高度關(guān)注各個融資渠道，將會擇機進行股權(quán)融資或者債券融資。

    地方國企債券發(fā)行規(guī)模大減

    據(jù)中指研究院監(jiān)測，11月份信用債規(guī)模占比48.7%，海外債占比0%，信托占比8.9%，ABS融資占比42.4%。具體來看，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資同比下降37.6%，環(huán)比下降29.2%；信托融資同比下降71.5%，環(huán)比微升2.8%；ABS融資同比上升80.1%，環(huán)比下降3.4%。受多重因素影響，11月份各融資渠道出現(xiàn)大幅波動。

    對于11月份各融資渠道波動幅度變化較大的原因，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水向《證券日報》記者表示，一是海外債下降幅度較大，主要是連續(xù)多家房企海外債違約，致使海外債融資基本處于冰凍狀態(tài)；二是信托下降也較多，在“壓規(guī)模、去通道”背景下，房地產(chǎn)信托融資規(guī)模大幅縮水。

    對此，中指研究院表示，與以前相比，11月份房企非銀融資主要有以下幾個特征：一是信用債發(fā)行額為年內(nèi)最低，主要為地方國企發(fā)行量大減所致；二是海外債已連續(xù)四個月無新發(fā)行，11月份有若干房企交換要約成功后重新發(fā)行上市；三是信托融資規(guī)模與10月份基本持平。“金融16條”中專門提到“保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定”“鼓勵信托等資管產(chǎn)品支持房地產(chǎn)合理融資需求”，信托融資有望回暖。但需要注意的是，11月份信托融資成本明顯提升，多筆信托利率超過8%。說明投資人一方面有意重歸房地產(chǎn)行業(yè)領域，另一方面也提高了利率對沖風險。

    “今年以來，城投屬性的地方國企在土地市場中托底拿地成為常態(tài)，但同時也加大了地方財政的融資需求。”中指研究院稱，但今年10月份，財政部印發(fā)《關(guān)于加強“三公”經(jīng)費管理嚴控一般性支出的通知》中指出，嚴禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入。此后，城投平臺拿地受限，地方國企的融資力度隨之降低。

    數(shù)據(jù)顯示，據(jù)中指研究院監(jiān)測，2022年前10個月，地方國企單月信用債發(fā)行額均值為194.9億元，而11月份僅為64.7億元。

    融資利好政策正在落地中

    “近一個月以來，房企融資環(huán)境預期明顯改善，后續(xù)主要是對融資利好政策進行落實。”劉水表示，從政策方面看，“金融16條”以及支持房企信貸融資、發(fā)債融資、股權(quán)融資的“三支箭”框架基本形成。從實踐來看，“第一支箭”方面，包括國有大型商業(yè)銀行及股份制銀行等幾十家銀行與數(shù)十家房企簽署授信協(xié)議，授信總額度在3萬億元左右，并且，監(jiān)管部門要求四大商業(yè)銀行以“內(nèi)保外貸”形式支持房企海外貸款融資；“第二支箭”方面，已有萬科、龍湖集團、美的置業(yè)等企業(yè)申請儲架式注冊發(fā)行債券，總額度超過1000億元；“第三支箭”方面，碧桂園、雅居樂已進行配股融資，福星股份、北新路橋、世茂股份等10多家企業(yè)先后發(fā)布籌劃非公開發(fā)行股票融資公告。

    “當下有兩類房企更容易獲得融資，一是央企和國企的信貸、發(fā)債融資渠道基本保持通暢；二是示范類民營房企，在中債增的增信支持下，融資能力也相對較強。”劉水表示，此外，房企仍需要加大營銷力度，加快回籠銷售資金。因為，明年房企還債壓力仍較大，明年1月份、3月份和4月份，每個月還債規(guī)模均超過1000億元。

    “在前幾年高杠桿的背景下，房企目前仍存在較高的償債壓力。但目前針對房企，允許債務展期以及支持離岸貸款，包括當前銀行支持房企融資，均延緩了房企的償債壓力。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙向《證券日報》記者表示，距離2022年結(jié)束還有近一個月時間，一方面，房企需通過加強自身的造血能力，加大去化增加現(xiàn)金流；另一方面，開發(fā)商也要積極參與到本次的政策紅利中，加強銀企之間的合作，上市公司也可通過股權(quán)融資的方式獲取現(xiàn)金流。

（編輯 田冬 才山丹）